2024年06月27日

自宅不動産売却と翌年度の住民税への影響

自宅不動産を売却して譲渡所得が発生した場合、住民税への
影響を心配される方もいらっしゃると思います。

結論としては、その場合は前年度の所得があがりますので、
翌年度の住民税があがります。

ただ、居住用不動産の売却の場合、3000万円の控除を受ける
ことができれば譲渡所得をゼロにできる場合があります。

この場合、住民税の所得割部分については控除されますので、
3000万円以内の譲渡所得であれば所得割による課税は
ゼロになります。

ですが、3000万円控除を使って所得割部分は控除後の金額で
考慮されても住民税の均等割は控除前で計算するので、所得が
0円でも住民税の均等割は課税されることがあります。

この場合の均等割のみが課税される場合の税は5千円程度です。

税の金額自体はたいしたことないですが、非課税でないことによって
医療費などの負担限度額が上がったり、保険料の軽減が受けれないなど
他の費用があがるので、思った以上に負担感がでることがあります。

居住用不動産を売却される場合は注意が必要かもしれません。

弊所でも高齢者の財産管理も含めて成年後見の申立ての御相談を
承っております。お気軽にご相談ください。

お問い合わせ ⇒ 06−6326−4970

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2024年06月17日

自宅不動産売却と国民健康保険料への影響

自宅不動産を売却して譲渡所得が発生した場合、国民健康保険等の
影響を心配される方もいらっしゃると思います。

結論としては、その場合は前年度の所得があがりますので、
翌年度の国民健康保険料があがります。

ただ、居住用不動産の売却の場合、3000万円の控除を受ける
ことができれば譲渡所得をゼロにできる場合があります。

この場合、国民健康保険料も増えずに済むのかという
ことですが、増える場合があります。

確かに居住用の不動産の売却で3000万円の控除を受ければ
国民健康保険料についても保険料算定の際に考慮はされます。

ですが、3000万円控除を使っても所得割部分は控除後の金額で
考慮されても均等割などは控除前で計算するので、所得が0円でも
軽減措置を受けている方は軽減措置がなくなり、結果として翌年の
保険料があがる場合があります。

居住用不動産を売却される場合は注意が必要かもしれません。

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2024年06月13日

2024年10月1日からの郵便料金の改定について

ご存じの方も多いと思いますが、2024年10月1日から
郵便料金の改定がされます。

50グラム以下の定型普通郵便が一律110円、
50グラム以下の定形外普通郵便が140円、
通常ハガキが85円になるようです。

また、よく使うものとして

レターパックライト 370円→430円
レターパックプラス 520円→600円
スマートレター 180円→210円
の値上げとなるようです。

その他速達も
250gまで 260円→300円
250g超1kgまで 350円→400円
1kg超 600円→690円
のような感じで値上げだそう。

値上げに伴う調整のための新切手も発売されるそうですが、
切手等の買いだめには注意が必要かもしれません。

参考:郵便料金の改定および新料額の普通切手の発行などについて

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2024年06月07日

日本に居住している外国人が権利者となる不動産登記

日本に居住している外国人が不動産を取得する際に
住所を証明する情報が必要となります。

日本に居住している中長期在留者等の外国人も日本人と
同様に住民票の取得が可能です。

ちなみに、外国人を権利者とする不動産登記をする場合、
ローマ字氏名(氏名の表音をアルファベット表記したもの)
を申請情報として提供する必要があります。
(令和6年4月1日以降からこのように取扱が変わりました。)

登記申請書の記載は以下の通りとなります。
登記の目的 所有権移転
原因 令和6年6月7日売買
権利者 大阪市東淀川区瑞光1丁目3番12号
    ヨド・ガワ(YODO GAWA)

また、添付書類のローマ字氏名証明情報としてはローマ字氏名の
記載されている住民票の写しや旅券の写しなどとなります。

尚、日本に居住している外国人の住所変更登記をする場合、
平成24年7月9日より前は住民票の発行がありません。

そのため、その場合は出入国在留管理庁に外国人登録原票を
開示請求することによって住所の遍歴を確認することと
なります。

また、日本に居住している中長期在留者等の外国人が売主と
なる場合は、印鑑登録や印鑑証明書も取得可能です。

参考:外国人住民に係る住基台帳制度(総務省)

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2024年06月04日

成年後見人等が不動産登記で使用できる印鑑証明書

成年後見人、補助人、保佐人が不動産登記で印鑑証明書を
使用する場合、以下のものが考えられます。

1、裁判所書記官作成の印鑑証明書
 この印鑑証明書は成年後見人の印鑑証明としては分かりやすいので、
不動産登記で使用する際には一番オーソドックスな方法です。
 ただ、金融機関などで印鑑証明書を使用する場合は、個別に取得
する必要があるので、職印証明書などの方が楽な場合もあるかも
しれません。

2、市町村が発行する個人の印鑑証明書
 この印鑑証明書でも登記申請には使用できますし、個別に取得する
必要がないので証明書の取得としては楽かもしれません。
 ただ、専門職が後見人等に就任している場合は、事務所住所で登記
していることも多く、登記事項証明書の記載が事務所住所の場合は
印鑑証明書と不一致が生じることになります。
 そのため、事務所住所で登記されている場合は、同一性を証明する
ために司法書士会等の発行する個人の住所と事務所住所記載を一致
させるための証明書を取得する必要が生じます。
 ですので、事務所住所で登記されている場合は、結果としては
めんどくさいことになります。

3、弁護士会や司法書士会等で発行される専門職の職印証明書
 この職印証明書はうっかり使用してしまいそうになりますが、
不動産登記令の要件を満たしません。
 また、裁判所書記官作成の印鑑証明書のような他に根拠とするような
例外規定もないので、不動産登記申請では使用することはできません。
 金融機関等では使用することはできますが、不動産登記では
使用できないので注意が必要です。

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2024年06月03日

大阪府子ども食費支援事業第3弾の申請受付開始について

ご存じの方もいらっしゃると思いますが、大阪府子ども食費支援事業の第3弾が
令和6年6月3日から開始しております。
(申請期限は令和6年9月2日23時59分まで)

申請すると5000円分相当のお米PAYや食品などがもらえます。

対象となるのは
@申請日において大阪府に居所を有しており
A次のいずれかに該当する者
(ア)18歳以下の子ども
(平成18年4月2日以後に生まれた者)
(イ)妊娠している者
(申請日に妊娠している証明(母子健康手帳等)が必要)
だそうで、今回も所得制限はなさそうです。

大阪府で18才以下のお子様をお持ちの方は
申請してみるのもいいかもしれません。

尚、第1回、第2回を申請済みの方については「簡易申請」という申請ができます。
この申請を利用すると添付書面等をつけることなく、簡単に申請が可能です。

関連リンク:大阪府子ども支援事業第3弾

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成年後見人等による不動産登記と印鑑証明書の有効期限

成年後見人等が不動産登記の売主となる場合、印鑑証明書が
必要となりますが、その際に裁判所書記官が発行する
印鑑証明書を使用することもあるかと思います。

この場合の使用期限として3ヵ月以内であるかどうかが問題となりますが、
よく言われている印鑑証明書の使用期限は市町村町発行のものであり、
その根拠は不動産登記令にあります。

裁判所書記官作成の印鑑証明書は不動産登記規則を根拠とし、
3か月以内であることの条文上の制限もないので、
3ヵ月以内でなくても使用できるという結論となります。

尚、後見人等が裁判所の印鑑証明書を使用する場合は、発行から
3ヵ月以内の登記事項証明書などの資格証明書も必要とします。
ですので、市町村町の印鑑証明書と異なる取扱いをとれるのは
そういった事情もあるのかもしれません。

ついでに、裁判所書記官作成の印鑑証明書の原本還付ができるか
については市町村町の印鑑証明書と同様にできません。

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参考:不動産登記令第16条 
申請人又はその代表者若しくは代理人は、法務省令で定める場合を除き、
申請情報を記載した書面に記名押印しなければならない。
2 前項の場合において、申請情報を記載した書面には、法務省令で
定める場合を除き、同項の規定により記名押印した者
(委任による代理人を除く。)の印鑑に関する証明書
(住所地の市町村長(特別区の区長を含むものとし、
地方自治法第二百五十二条の十九第一項の指定都市にあっては、
市長又は区長若しくは総合区長とする。次条第一項において同じ。)
又は登記官が作成するものに限る。以下同じ。)を
添付しなければならない。
3 前項の印鑑に関する証明書は、作成後三月以内のものでなければならない。
不動産登記令第18条 
委任による代理人によって登記を申請する場合には、申請人又は
その代表者は、法務省令で定める場合を除き、当該代理人の権限を
証する情報を記載した書面に記名押印しなければならない。
復代理人によって申請する場合における代理人についても、
同様とする。
2 前項の場合において、代理人(復代理人を含む。)の権限を
証する情報を記載した書面には、法務省令で定める場合を除き、
同項の規定により記名押印した者(委任による代理人を除く。)
の印鑑に関する証明書を添付しなければならない。
3 前項の印鑑に関する証明書は、作成後三月以内のもの
でなければならない。

不動産登記規則第49条 
2 令第十八条第二項の法務省令で定める場合は、次に掲げる場合とする。
三 裁判所によって選任された者がその職務上行う申請の委任状に押印した
印鑑に関する証明書であって、裁判所書記官が最高裁判所規則で定めるところ
により作成したものが添付されている場合

不動産登記規則第55条 
書面申請をした申請人は、申請書の添付書面(磁気ディスクを除く。)の
原本の還付を請求することができる。ただし、令第十六条第二項、
第十八条第二項若しくは第十九条第二項又はこの省令第四十八条
第三号(第五十条第二項において準用する場合を含む。)、
第四十九条第二項第三号若しくは第百五十六条の六第二項
(第百五十六条の七第二項後段において準用する場合を含む。)の
印鑑に関する証明書及び当該申請のためにのみ作成された委任状
その他の書面については、この限りでない。
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2024年05月31日

法テラスで保佐・補助申立てを利用した場合の郵券の処理

自己破産申し立てや保佐・補助申立てのように法テラスを
利用して裁判所書類を作成した場合、余った郵券が発生
することがあるかと思います。

その際に余った郵券を引き取ることに問題ないのかという
疑問も出てくることもあるかもしれません。

余ったのだから本人のものではないのかと。

とりわけ保佐や補助申立ての場合は本人宛に本人名義で
送られてくるのでそれは本人のものではないかという
疑問も出てくるかもしれません。

結論としては書類の申立てをした司法書士が受取っても
問題がないということになります。

その根拠としては法テラスの重要事項説明書の援助の終結の箇所に
「なお、援助開始時に決定した実費と実際の支出額の精算は
 行いません。」
という記載があるからです。

これは交通費や通信費など具体的な実費を含めて確定していたら
精算処理がややこしくなるからだと思います。

また、仮に余った郵券が本人のものだとすると生活保護受給者の方が
法テラスを利用して償還免除を受けた場合、返ってきた郵券も
そのままもらえるとなると逆にプラスになるという現象が発生
してしまいます。

ですので、余った郵券は申立司法書士が受領して
問題ないということになります。

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2024年05月20日

海外に居住してる日本人との遺産分割協議書作成

相続人の一人がベトナムやタイなど海外に居住している場合、
遺産分割協議書作成においても通常とは異なる手続きが必要です。

全員が日本に居住している場合は、印鑑証明書を取得してもらって
遺産分割協議書に実印で押印してもらえば完了です。

これに対して海外に居住している日本人の場合、日本に住所がなく、
市町村における印鑑証明書が発行できませんので、それにかわる
書類が必要となります。

その場合は在外公館等にてそれにかわる以下の書類を発行してもらう
形となります。

1、在外公館にて印鑑登録を行い、印鑑証明書を発行してもらう方法
 日本国籍であれば日本の在外公館にてパスポートや住所を証明する書類、
登録する印鑑を持参の上で印鑑登録してもらうことは可能です。
 ただ、全ての在外公館にてそれが積極的に行われているわけではないようで、
在タイ日本国大使館など基本的にホームページ上で手続案内があるところでのみ
できるものと考えておいた方が無難です。

2、サイン証明書(署名証明書)を取得する方法
 これが一番オーソドックスだと思われますが、在外公館で署名証明を
してもらい、それを証明書として利用する方法です。
 この方法による場合、2つの署名方法があります。

 具体的には
@在外公館が発行する証明書と申請者が領事の面前で署名した
 遺産分割協議書等を綴り合せて割印を行うもの
A申請者の署名のみを単独で証明するもの
があります。

@のサイン証明書は事前に遺産分割協議書を作る必要がありますが、
Aの場合は遺産分割協議書前にも作成することが可能です。
 ただ、法務局的には@を使用するのが一般的で登記手続きでは
@を利用した方が無難です。

尚、サイン証明書は法務局に提出する場合、有効期限はありません。
金融機関提出の場合は有効期限がありますので、注意が必要かもしれません。
 また、一時帰国される場合は日本の公証役場にてサイン証明書を
取得することも可能です。

3、現地公証人による宣誓供述書を取得する方法
 在外公館が現地の自宅より遠方で在外公館での証明書の取得が難しい場合、
現地公証人による宣誓供述書を作成することによって証明することもできます。

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2024年05月15日

数次相続の際の死者名義の相続登記とその方法

数次相続などが発生した場合、なるべく1回の相続登記で済ませたい
ところです。

しかしながら、中間相続を単独相続(相続人1名)という形にもって
いけない場合などなんらかの事情で亡〇〇という死者名義の相続登記
を行う必要が生じる場合があります。

例1:相続財産管理人が選任されており相続人不存在を原因とする
   所有権登記名義人氏名変更登記の前提として行う場合
例2:夫A、妻B、子Cがいた場合に夫A死亡後に遺産分割協議する前に
   妻Bも死亡した場合に子Cへの移転登記をする前提として行う場合

※例2については平成26年頃まで「遺産分割決定書」によって
1回での相続登記が可能でしたが、それを否定した
東京高裁判平成 26年(行コ)第 116号処分取消等請求控訴事件
以降は基本的に認められなくなってるようです。

死者名義の相続登記を行う場合、必要な書類としては基本的に
通常の相続登記と変わりませんが、登記申請人は死者本人で
ないという違いはあります。

ちなみに、死者名義で相続登記を行う場合は、住所を証明する書類として
住民票の除票などが必要ですが、大昔に死亡していた場合は住所関係書類を
取得できない場合があります。

そういった場合は、戸籍の附票の廃棄証明書などをつけて本籍地にて
登記する方向になると思われます。

また、死者名義であっても相続人が亡〇〇相続人という形で申請人に
なれば登記識別情報の通知も希望できます。

ただ、第三者に死者名義の不動産を遺贈してるなどの事情がなければ、
基本的に通知を希望しても使用することはないかもしれません。

尚、平成30年4月1日から令和7年3月31日までの死者名義の
登記は登録免許税非課税となる措置がありますので、期間中の
申請では忘れないように注意が必要です。

その際には
「租税特別措置法第84条の2の3第1項により非課税」
との記載が必要です。

また、相続人A、B、Cがおり、そのうちAが死亡している場合、B、Cが
保存行為として亡Aも含めた法定相続分登記も可能です。

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