2018年08月31日

遺言執行者が複数人いる場合の相続手続き

親族を遺言で遺言執行者とする場合、遺言執行者を複数人定めている
場合等がありますが、権限の定めのない場合、単独で遺言執行できるか
についてですが、これについては民法の規定があります。

要するに執行者が数人いる場合は、基本的に過半数で決めてねということです。

弊所でも遺言執行者がいる場合も含めて相続登記のご相談を承って
おりますので、お気軽にご相談ください。

参考:民法1017条
(遺言執行者が数人ある場合の任務の執行)
第千十七条 遺言執行者が数人ある場合には、その任務の執行は、過半数で決する。
ただし、遺言者がその遺言に別段の意思を表示したときは、その意思に従う。
2 各遺言執行者は、前項の規定にかかわらず、保存行為をすることができる。

弊所でも相続手続きのご相談を承っておりますので、
お気軽にご相談ください。

お問い合わせ ⇒ 06−6326−4970

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2018年08月30日

さくらインターネットはそろそろねらい目か!?

さくらインターネット(3778)といえば、国策銘柄としても
有名ですが、7月31日に宇宙銘柄として一時871円まで急騰し、
その日のうちに746円まで急落しました。

さくらインターネットの株価は癖が悪く、突然急騰してもその日のうちに
値下がりすることが多いですが、近年その繰り返しによってなかなか
株価が上がりにくくなっているのが現状です。

ただ、7月31日の急騰急落の余波でろうばい売りもまじって売られ続けた
株価ですが、8月16日の627円を底値に切り替えし、じりじりと株価が
本日の終値で701円まで戻ってきました。

今回の株価はじりじりあがりのため、未だ急落するかもという投資家の
不信感はあると思いますが、もしこのまま終値700円越えをしばらく
維持できるようなら株価が下げ止まったことの安心感もあいまって
国策銘柄としての思惑買や9月の株主優待(500円のクオカード)
取得を目的として株が欲しい人がだんだん出てきますので、
徐々に株価は上向きになると思われます。

さくらインターネットのような思惑で動く銘柄はたいした理由もなく、
上り続けたり、株価が下がり続けたりしますが、少なくとも今は上向き
方向に動いている段階だと思われますし、それが適正だったかどうかは
別にして直近の800円前後の株価と比較すると現在の株価は高いとも
いえない株価ですので、比較的大がかりな売りがでにくい状況です。

あくまで個人的な雰囲気分析ですので、今後絶対にあがるか
どうかは不明ですが、株の購入に興味がある方は注目して
みてはいかがでしょうか。

尚、さくらインターネットは値動きのくせが強いので、一時的にでも
損をするリスクを負いたくない方の場合は、値上がりした際の
利益確定は欲をかかずに早めに行うのが無難といえます。

また、来週の株価終値が700円を割るようだと様子見で
700円を当面割ることがなさそうな状況を待ってから
購入した方が無難といえます。

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質権の流質契約の禁止

流質(りゅうしち)とは、質権設定契約または、債務の弁済期前の契約によって
債務不履行(返済ができなくなった)の場合に質権者に弁済に代えて質物の
所有権を取得させ、あるいは他に任意に売却して優先弁済にあてさせることを
いいます。
要するに借りたお金を返さなければ預けたバックなどをもらってうっちゃうよ
的なやつです。

この流質については弁済期前に認めてしまうと債務者の窮迫の状態に乗じて
高価なものを質入れさせるなど、債権者が暴利をむさぼる恐れがあるので、
民法349条では原則として禁じられており、こういった契約をしてもその
部分では無効となります。

じゃあ世の中の質屋は流質やってますが、それは違法なの?と
思う方もいらっしゃるかもしれませんが、営業質屋や商行為に
よって生じた債権については例外として認めれられているので、
違法ではありません。

参考:質屋営業法
(流質物の取得及び処分)
第十九条 質屋は、流質期限を経過した時において、その質物の所有権を取得する。
但し、質屋は、当該流質物を処分するまでは、質置主が元金及び流質期限までの
利子並びに流質期限経過の時に質契約を更新したとすれば支払うことを要する
利子に相当する金額を支払つたときは、これを返還するように努めるものとする。
2 質屋は、古物営業法(昭和二十四年法律第百八号)第十四条第二項の
規定にかかわらず、同法第二条第二項第二号の古物市場において、
流質物の売却をすることができる。

商法:(契約による質物の処分の禁止の適用除外)
第515条 民法第三百四十九条の規定は、商行為によって生じた債権を
担保するために設定した質権については、適用しない。

民法:(契約による質物の処分の禁止)
第三百四十九条 質権設定者は、設定行為又は債務の弁済期前の契約において、
質権者に弁済として質物の所有権を取得させ、その他法律に定める方法に
よらないで質物を処分させることを約することができない。

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2018年08月29日

任意後見契約の公正証書作成の場所

任意後見契約を締結する場合は、通常の契約書ではなく、公正証書で
作成する必要があります。

ですので、任意後見契約を締結されたい方の場合は、基本的に
公証役場まで出向く必要があります。

ただ、加齢や体的な都合などで出向けない場合もあるかと思います。

その場合は、追加料金を払えば公証人に出張してもらって
自宅等に来てもらうことも可能です。

弊所でも任意後見契約書作成のご依頼も含めて業務に関する
ご相談を承っておりますので、お気軽にご相談ください。

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2018年08月28日

連件申請の場合の登記識別情報の省略

不動産規則67条の場合、例えば、不動産をBさんから購入した
Aさんが融資を受けて購入した不動産に抵当権を設定する場合、
BからAへの所有権移転登記と抵当権設定登記が必要となりますが、
それらを一括して連件登記する場合は、Aさんの手元に登記申請時点
では登記識別情報がないので、登記識別情報を省略できると
いうものがあります。

個人の方が自分で登記申請する場合は、ここまで知っていれば問題ないですが、
司法書士がオンラインで所有権移転登記と抵当権設定登記を別々の代理人で
する場合はそれとわかる記載が必要となります。

まず、所有権移転登記の方については
本件の所有権移転登記と同日付で後に申請される抵当権の設定の
登記(代理人〇)とは連件扱いにしてほしい旨を記載し、
次に、抵当権設定登記の方については、
同日受付第〇号(代理人〇)の所有権移転登記と連件扱いにしてほしい
旨の記載をします。
これによって2つの登記につながりができるので、連件扱いによる省略が
可能となります。

尚、この省略は片方が書面申請、片方がオンライン申請の場合には、
認められていないようなので注意が必要です。

参考:
(登記識別情報の提供の省略)
第67条  
同一の不動産について二以上の権利に関する登記の申請がされた場合
(当該二以上の権利に関する登記の前後を明らかにして同時に
申請がされた場合に限る。)において、前の登記によって登記名義人
となる者が、後の登記の登記義務者となるときは、当該後の登記の
申請情報と併せて提供すべき登記識別情報は、当該後の登記の申請情報と
併せて提供されたものとみなす。

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2018年08月27日

ついにクックパッドの買場到来か!?

クックパッド(2193)といえば、前回、そろそろ買い時で
クックパッドはそろそろねらい目か!?」で買うなら
決算後の値動きを見て様子をみてからの方がいい旨を
記載させていただきました。

決算翌日は予想通り暴落し、その後下値模索をしておりましたが、
30年8月10日に410円の年初来安値をつけて以降は下げ渋り
ました。

その後、底値圏でもみ合いのうちに三菱商事へのクックパッド
子会社の第三者割当増資のIRが8月23日に出たことにより反発。

今現在は、上昇傾向が見られ、本日付の株価終値は464円
となっております。

今後の値動きの予測ですが、当面の間は、株価は上向きになる
可能性が高いと思われます。

理由としては、増資IR前にいちおうの底値をつけてから反発しており、
当面の底値が410円程度であるという安心感があることや、IRによる
株価上昇も過熱感がなく、底値圏かつ下値も現状はしれている
ことから過度の売りもでにくいと思われるからです。

また、年末の株主優待へ向けての動きや三菱商事とのからみの思惑も
あるため、どちらかといえば、当面の株価は下にいくよりも上に
いく方が素直な状況であるといえるからです。

もちろん、三菱商事とからんだからといってクックパッドが成功するとは
限りませんが、株は思惑で動くことの方が多いので、将来的に成功しようが
失敗しようがしばらくは思惑が株価を支える形になり、当面は株価が
上昇しそうな雰囲気です。

少なくとも先行きに不安をいだかれているクックパッドに何か
やってくれそうな三菱商事がからんだことで、底なし沼的な
クックパッドの株価の潮目がかわったように思われます。

上記は私的な雰囲気分析結果であり、あがるあがらないは保証
しませんが、何か株を買ってみようと考えの方はクックパッド
に注目してみるのもいいかもしれません。

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不動産登記オンライン申請の即日調査(プレ調査)について

平成30年8月6日より大阪法務局管内にて不動産登記の
オンライン申請のプレ調査が行われています。

即日調査(プレ調査)って何かといいますと、要するに不動産登記の
オンライン申請を迅速化し、オンライン申請を促す施策の
一環です。

具体的にはオンラインで午後2時までにされた登記申請につき、
その日のうちに登記申請情報等の調査を行い、不備があれば、
その日の午後4時までに補正通知を発するというものです。

繁忙期などの忙しい時は抵当権設定などの連件申請にしぼって
行うということもあるようですが、これによって登記申請が
以前よりも早く終わることになりそうです。

実際、8月以降に申請した登記について、完了までが早くなって
いるので、その効果がでていると思われます。

オンライン申請についてはPDFの補正ができるようになるなど、
年々便利になっています。

弊所でも不動産登記のオンライン申請に対応しておりますので、
お気軽にご相談ください。

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2018年08月26日

長期間放置していた抵当権抹消登記の注意点2

前回、「長期間放置していた抵当権抹消登記の注意点1」を
書かせていただきましたが、なんかややこしいので、
普通の抵当権や根抵当権の抹消登記をしたいと思われる方も
いらっしゃるかもしれません。

この場合は、抵当権の抹消書類を発行した金融機関の権限を
引き継いだ現在の金融機関に連絡して書類の再発行の
お願いをします。

金融機関がめんどくさがったり、書類の発行に時間がかかる
ことはありますが、書類の再発行を現在の代表者でしてもらう
ことができれば通常の余分なことを考えなくていい登記が
可能です。

弊所でも長期間放置した書類による抵当権抹消登記のご依頼も含めて
業務に関するご相談を承っておりますので、お気軽にご相談ください。

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2018年08月24日

遺産分割による相続登記と印鑑証明書について

遺産分割による相続登記をする場合、遺産分割協議書を
作成するのが通常ですが、その際に各相続人の実印と
印鑑証明書を添付するのが通常です。

しかしながら、相続登記の手続きに限っては申請人と
なる者の印鑑証明書は添付しなくても受理されます。

相続登記の場合は、申請人が申請すること自体で意思
確認ができるというのが趣旨だと思われます。

ですので、遺産分割協議書を作成後になんらかの理由で
申請人の印鑑証明書を紛失した場合もそのまま印鑑証明書を
取得しなおさなくても他の相続人の印鑑証明書があれば
申請できるということになります。

弊所でも相続手続きのご相談を承っておりますので、
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2018年08月23日

相続登記で原本還付できる書類と方法

相続登記をする際に他の手続きで利用するから戸籍とか印鑑証明書などが
かえってくるのか心配される方もいらっしゃると思いますが、基本的に
遺産分割協議書も含めて他の相続手続きで必要な書類は全て返して
もらうことが可能です。

ただ、印鑑証明書や住民票、遺産分割協議書等の書類を返してもらうに
あたっては、別途原本還付の手続きが必要となります。

原本還付の手続きをとらなければ返してもらうことはできませんので、
ご注意ください。

尚、相続戸籍に限っては相続関係説明図を提出していれば、原本還付の
請求を別にしなくても返してもらうことができます。

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2018年08月22日

相続関係説明図による相続登記の還付書類

相続関係説明図といえば、相続登記の際にそれを添付していると
相続に関する戸籍謄本類の原本還付が受けれるメリットがあることは
ご存知の方が多いかと思います。

相続が発生した際には戸籍類を関係機関ごとに基本的に出す必要が
あり、戸籍類の還付を受ける必要がありますが、本来法務局で
原本の還付を請求するには戸籍関係類全てのコピーをわざわざ
とって添付する必要があります。

これは戸籍の数が多数に及ぶ場合は何十枚もコピー機でコピーをとるのも
かなりの手間でこの手続きを省略できる相続関係説明図はかなりの
メリットがあります。

この相続関係説明図ですが、古い書籍等見ると民事局長の通達とともに
相続関係説明図に相続人の住所を明記することによって住民票の写しが
還付可能であるとか、一定の事項が記載されていれば遺産分割協議書等の
書類も原本還付可能と書いているものを見ることもあるかもしれません。

これを見ると相続戸籍類以外も相続関係説明図による還付がされるのかと
勘違いされる方もいらっしゃると思いますが、相続関係説明図で還付を
受けれるのは、相続戸籍のみですので、ご注意ください。

尚、古い書籍等の住民票の写し等の還付が受けれる旨の記載は間違いではなく、
当時は認められていたのですが、平成17年の不動産登記法改正による取扱い
の変更によってできなくなったということです。

現在の相続関係説明図に相続人の住所の記載がされているのが
一般的なのも過去の取扱いの名残りと思われます。

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2018年08月21日

任意後見契約にかかる費用について

任意後見契約をする場合、任意後見契約書を作成する必要がありますが、
その場合の費用としては以下のものがかかります。

@公証役場の手数料
1契約につき 11,000円
(証書の枚数が法務省令で定める枚数の計算方法により4枚を超えるときは、
超える1枚ごとに250円が加算)

A法務局におさめる印紙代 2600円

B法務局への登記嘱託料  1400円

C書留郵便料

D正本謄本の作成手数料 1枚250円×枚数

@からD合計で2〜3万円くらい。
@からDの合計金額は司法書士や弁護士等の専門家の関与なくして
個人で契約書を作成してもかかる費用となります。

それにプラスして司法書士などに任意後見契約書の作成を依頼する場合は、
それに対する契約書作成報酬が別途かかります。

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2018年08月20日

相続登記における登記官の審査権

相続登記に限らず、権利に関する不動産登記申請は形式的な審査を
原則としているため、書面の実質面までは審査対象ではありません。

そのため、例えば、相続人の一人から相続人間で遺産分割協議が
なされたにも関わらず、他の相続人に相続分がない旨の証明書を
提出した場合、仮に登記官が協議書の存在を認識していたとしても
それのみによって申請を拒むことはできません。

要するに、形式上書類が整っていれば拒めないということです。

ただ、虚偽の書類等によって登記がされたとしても、登記制度が
形式的審査主義をとっている関係からその者が法的にも権利者
として確定されるわけではありません。
あくまで恐らく権利者だろうというレベルです。

ですので、権利者として登記されているからといって法律上の
権利者といえない場合もあり、登記されればそれで終わり
というわけでもないので注意が必要です。

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2018年08月17日

抵当権抹消の登記原因が矛盾する場合

抵当権抹消の登記書類を金融機関から取得した場合、
「解除証書」といった書類をもらうことが多いかと
思います。

基本的にこの場合の登記原因は解除証書の記載から
年月日解除で記載すれば問題ありません。

しかしながら、たまに保証会社などの解除証書に解除した旨の
記載と別に解除原因として、解除日前の日付で年月日主債務の
消滅とかかれていることがあります。

こういった場合は、主債務が消滅すれば保証会社の保証債務も
付従性によって消滅しているので、既に消滅しているものを解除
するのはおかしいので、仮に書面のタイトルが解除証書でも
登記原因は先に発生した年月日主債務消滅となります。

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2018年08月16日

墓じまいの離檀料のトラブルが増加中!?

墓じまいといえば、後継者不足や少子化等の事情によって墓の管理が
できずに一時族の墓をしめて墓の管理がいらない共同の永代供養の
納骨堂などに遺骨を移し替えることが増えていますが、これに伴う
トラブルが増加しているようです。

遺骨を移すには改装許可がいるのですが、その際の役所での証明書
発行に前の遺骨を納めていた寺の証明書がいります。

この証明書を発行する際に前の寺が離檀料などの名目で多額の金銭を
請求することがあり、それのトラブルが増えているというものが、
本日付けのMBSのニュース記事で掲載されているようです。

改装許可に関しては、何年か前から弊所にもマスコミ関係者の聞き込み
取材がたまにきたりしていますので、それなりに遺骨の移し替えに
興味のある方も潜在的にまだたくさんいるのだと思います。

ただ、記事のような離檀料等をふっかけたりなどしても実効性はあまり
ないですし、寺のイメージ的な問題もあるので、最近は意図的に寺が
ふっかけるということはなさそうな気はするのですが、実際のところは
どうなんでしょうか。

仮に高額だと思う離檀料をふっかけられても、離檀料自体がもともと
法的根拠がないものですので、言い値ではなく、寺側とじっくり
話し合ってから支払うかどうかを検討する必要があるかと思います。

案外、誠意をもって冷静に話し合いをすれば、あっさり減額してくれる
こともあるかもしれません。

<関連リンク>
改葬許可について

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2018年08月15日

長期間放置していた抵当権抹消登記の注意点1

前回、「完済後放置していた抵当権の書類による抹消登記」にて
長期間放置した抵当権・根抵当権の抹消書類が使用可能かどうか
について書かせていただきました。

長期間放置していた書類による抵当権抹消登記を行う場合、
通常は代表者が変更しておりますが、義務者として記載する
代表者は書類を作成した過去の代表者ではなく、現在の
代表者名を記載します。

例えば、山田太郎から山下次郎に代表者が変更していた場合は、
現在の山下次郎を代表者として記載します。
受取った書類には山田太郎名義の委任状等となっているので、
気持ち悪いかもしれませんが、登記申請上は現在の義務者を
記載するためそうなります。
では、この場合、山田太郎はどこに書けばいいのかですが、これに
ついてはその他の事項欄に山田太郎が過去に代表者として権限が
あって退任していることなどを記載します。

その他、現在の金融機関と当時の金融機関をつなぐ金融機関の遍歴や
山田太郎の当時の権限を証明する書類を添付する必要があります。


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2018年08月14日

完済後放置していた抵当権の書類による抹消登記

住宅ローンを完済すると金融機関から抵当権抹消のための書類一式を
もらえるかと思いますが、この書類をもらったにもかかわらず、
なんらかの事情で長期間経過する場合があります。

この場合、金融機関の代表者が当時の方と変わっていたり、本店が
移転していたりなど、その書類のみでは抹消登記申請ができない
のが通常です。

ですが、金融機関からもらった書類自体は利用できますので、
金融機関に連絡しなくても抵当権や根抵当権の抹消登記は
可能です。

尚、過去の書類の金融機関の代表者が既に退任している場合、そもそも
金融機関の代表者に登記申請権限があるのかと心配される方もいらっしゃる
かもしれませんが、これについては、不動産登記法17条に退任により権限が
なくならない旨の規定がありますので、ご安心ください。
(下記第四号の法定代理人には法人の代表者も含まれるとされています。)

参考:不動産登記法17条
登記の申請をする者の委任による代理人の権限は、
次に掲げる事由によっては、消滅しない。
一 本人の死亡
二 本人である法人の合併による消滅
三 本人である受託者の信託に関する任務の終了
四 法定代理人の死亡又はその代理権の消滅若しくは変更

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抵当権抹消登記

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2018年08月13日

不動産登記における法人の本人確認情報の作成の必要書類

法人がなんらかの理由で不動産の権利証や登記識別情報を
紛失していた場合、法人の本人確認情報の作成が必要
となることがあります。

法人の本人確認情報の作成で確認が必要なのは、会社自身と
法人の代表者等の人の確認が必要となります。

まず、法人の確認については、「商号」「本店所在地」
「代表者の資格・氏名・住所」の確認等のため
登記事項証明書と印鑑証明書が必要となります。

次に人の確認については、法人の代表者を確認する場合は、
代表者の住所、氏名、生年月日を確認のため免許証等の
顔写真付身分証明書の確認が必要となります。

また、代表者に代わる業務担当者の確認を行う場合は、免許証等の
顔写真付証明書とともに法人の実印を押印した業務権限証明書
及び会社の印鑑証明書も必要となります。

お問い合わせ ⇒ 06−6326−4970

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抵当権抹消登記

大阪府大阪市東淀川区瑞光1−3−12
明徳ビル205
司法書士・行政書士 よどがわ事務所
TEL: 06-6326-4970
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2018年08月11日

関西総合信用株式会社の根抵当権・抵当権抹消登記

関西総合信用株式会社での住宅ローン返済による抵当権抹消登記を
行う場合、お仕事の関係上や手間などの関係でご自身による根抵当権や
抵当権抹消登記の手続きを行うのが難しい場合もあるかと思います。

弊所では関西総合信用株式会社も含めて不動産の抵当権や根抵当権の
抹消登記の御依頼を承っておりますので、お気軽にご相談ください。

お問い合わせ ⇒ 06−6326−4970

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抵当権抹消登記

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2018年08月10日

株式会社関西アーバン銀行の根抵当権・抵当権抹消登記

株式会社関西アーバン銀行での住宅ローン返済による抵当権抹消登記を
行う場合、お仕事の関係上や手間などの関係でご自身による根抵当権や
抵当権抹消登記の手続きを行うのが難しい場合もあるかと思います。

弊所では株式会社関西アーバン銀行も含めて不動産の抵当権や根抵当権の
抹消登記の御依頼を承っておりますので、お気軽にご相談ください。

参考:株式会社関西アーバン銀行の関係社名例
山城無尽株式会社
株式会社関西相互銀行
株式会社関西銀行
株式会社関西さわやか銀行
華実無尽株式会社
興業無尽株式会社
滋賀無尽株式会社
株式会社滋賀相互銀行
株式会社びわこ銀行
幸福銀行

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