2023年10月31日

建物賃貸借契約における法定更新と自動更新条項による更新の違い

建物の賃貸借契約の場合、借地借家法26条が適用され、当事者双方が
何もしなければ自動的に契約が更新されます。

借地借家法第26条 
建物の賃貸借について期間の定めがある場合において、当事者が期間の
満了の一年前から六月前までの間に相手方に対して更新をしない旨の
通知又は条件を変更しなければ更新をしない旨の通知をしなかった
ときは、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなす。
ただし、その期間は、定めがないものとする。


これに対して、建物の賃貸借契約書にも同じような自動更新の条項が
ついていたりします。

例えば以下のような条項です。

期間満了の6ヵ月前までに、本契約当事者のいずれかから書面による解約
の通知がなされないときは、本契約と同一条件にて自動的に更新される
ものとする。

こういった条項がある場合、法定更新と同じようなものだと
思われがちですが、少し内容が異なります。

まず、契約の期間については法定更新であれば更新後は
期間の定めのない契約となります。

これに対して、自動更新条項による場合は、基本的に更新後は更新前に
契約した通りの契約期間となり、期間の定めのない契約となりません。

また、契約書に更新時に更新料の支払が必要な場合、法定更新の場合は、
基本的に更新料の支払は必要となりません。

これに対して、契約条項による自動更新の場合は、更新料の
支払条項があれば支払が必要となることがあります。

ですので、賃貸借契約書を作成する際にも自動更新条項があるかないかに
ついても慎重に確認する必要があります。

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2023年10月27日

法務局の自筆証書遺言保管制度と死後の通知

自筆証書遺言を作成する場合、法務局で自筆証書遺言の保管を
してもらうことが可能です。

この自筆証書遺言保管制度のメリットの一つとして死後の
通知制度があります。

これにより本人の死亡後に法務局から遺言書が保管されていることを
知らせてくれるので、遺言書を作ったけども存在を知られない
まま終わってしまうのを防ぐことができます。

ちなみに、法務局からの通知としては
@指定者通知

A関係遺言書保管通知
の2つの通知があります。

まず、@の指定者通知は戸籍担当部局と連携した法務局が死亡の事実を
確認した段階であらかじめ遺言者が指定した方に遺言の保管を
お知らせする通知です。

この通知対象は従来1名までしか指定できませんでしたが、
令和5年10月2日から3名までに拡大され、より遺言書の
存在を知らせやすくなっています。

この通知によって遺言書を書いたものの、中身が執行されないまま
放置されるというリスクを軽減できます。

次に、Aの関係遺言書保管通知は、遺言者の死亡後に相続人等が、遺言書の閲覧等を
した時に、その他全ての関係相続人等に対して、遺言書が保管されていることを
お知らせするものです。

このAの通知はどちらかというと遺言書の内容をこっそり執行するのを防ぐ制度で
遺言書の検認を省略したことに伴う相続人等の遺言書の内容を知る機会の保障的な
意味合いがあるものと思われます。

いずれにしろ、上記の通知によって遺言者の氏名や生年月日、保管場所、保管番号等が
知らされるので相続人が遺言書の存在を把握しやすくなります。

自筆証書遺言の作成を検討されている方は法務局の自筆証書遺言保管制度の
利用も検討してみるのもいいかもしれません。

関連リンク:自筆証書遺言保管制度(法務省)

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2023年10月26日

シェアハウスと定期建物賃貸借契約書の作成

シェアハウスとはざっくりいえば、自分の部屋以外のリビングやお風呂、
キッチンなどの居住スペースを他の居住者と共有して生活する
住居のことをいいます。

このシェアハウスは共同生活の向かない人などが万一、入居してしまうと
運営上支障が生じてしまうことからまずいことがあればすぐに契約を解除
できる状況を確保する必要があります。

そのため、シェアハウスのほとんどは期間が満了すれば正当事由なしに
終了できる定期建物賃貸借契約をとることが多いようです。

ちなみに、シェアハウスの定期建物賃貸借契約の期間は3ヵ月や6カ月
といった比較的短い期間で契約されることが多いようです。

その理由としてはおかしな入居者がいた場合、なるべく早期に解約できる
ようにするためもありますが、1年の期間を超えると契約終了の6カ月前に
終了通知を送る手間も発生するからだと思われます。

借地借家法38条6項
第一項の規定による建物の賃貸借において、期間が一年以上である場合には、
建物の賃貸人は、期間の満了の一年前から六月前までの間(以下この項において
「通知期間」という。)に建物の賃借人に対し期間の満了により建物の賃貸借が
終了する旨の通知をしなければ、その終了を建物の賃借人に対抗することが
できない。ただし、建物の賃貸人が通知期間の経過後建物の賃借人に対し
その旨の通知をした場合においては、その通知の日から六月を
経過した後は、この限りでない。


このようにシェアハウスの場合は、契約期間が短いものが多く、更新の
ために定期建物賃貸借契約を短期間に何度も作り直す必要があります。
そのため、なるべく負担が少ない契約書作りを検討する必要があります。

また、定期建物賃貸借契約の「契約に更新がなく、期間の満了により終了する」
旨の説明書は契約書と一緒にとじるのではなく、別の書面として作成することが
必要です。

借地借家法38条3項
第一項の規定による建物の賃貸借をしようとするときは、建物の賃貸人は、あらかじめ、
建物の賃借人に対し、同項の規定による建物の賃貸借は契約の更新がなく、
期間の満了により当該建物の賃貸借は終了することについて、その旨を記載した
書面を交付して説明しなければならない。


尚、シェアハウスについては国土交通省のガイドブックもでているようですので、
興味のある方は参考にしてみるのもいいかもしれません。

関連リンク:シェアハウスガイドブック(国土交通省)

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2023年10月23日

利息制限法による遅延損害金の上限金利の推移

あまり使うことはありませんが、消費者金融などの営業的金銭消費貸借の
遅延損害金の上限金利は時期によって異なっています。

参考:利息の上限金利(利息制限法1条)
元本が10万円未満の場合→年利20%
元本が10万円以上100万円未満の場合→年利18%
元本が100万円以上の場合→年利15%

遅延損害金の推移↓

昭和29年6月15日から平成11年5月31日までの取引は
上限利息の2倍まで
具体的には
元本が10万円未満の場合→年利40%
元本が10万円以上100万円未満の場合→年利36%
元本が100万円以上の場合→年利30%

参考:利息制限法
旧第4条 金銭を目的とする消費貸借上の債務の不履行による賠償額の予定は、
その賠償額の元本に対する割合が第一条第一項に規定する率の二倍を
こえるときは、その超過部分につき無効とする。


平成11年6月1日から平成22年6月17日までの取引は
上限利息の1.46倍まで
具体的には
元本が10万円未満の場合→年利29.2%
元本が10万円以上100万円未満の場合→年利26.28%
元本が100万円以上の場合→年利21.9%

参考:旧利息制限法
第4条 金銭を目的とする消費貸借上の債務の不履行による賠償額の予定は、
その賠償額の元本に対する割合が第一条第一項に規定する率の一・四六倍を
超えるときは、その超過部分につき無効とする。


平成22年6月18日以降の取引は
利息制限法7条1項によって一律に年利20%まで

参考:利息制限法
第7条 第4条第一項の規定にかかわらず、営業的金銭消費貸借上の債務の不
履行による賠償額の予定は、その賠償額の元本に対する割合が年二割を超える
ときは、その超過部分について、無効とする。


契約の時期によって遅延損害金の上限額が変わっておりますので、過去の
契約の遅延損害金の上限の確認の際には注意が必要かもしれません。

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令和6年1月からの法務局の窓口対応時間の変更について

ご存じの方も多いと思いますが、令和6年1月4日から法務局の窓口
対応時間が変更になるそうです。

人権相談などの一部の事務を除き、各種窓口における対応時間を
従来の午前9時から午後5時15分までを午前9時から午後5時
までに変更するんだとか。

基本的にオンライン申請については午前8時30分から午後9時
までと従来と変わらず、登記申請をオンラインでする場合は
影響はないと思われます。

また、窓口対応時間は5時までになったという記載はあるものの、
時間外も全く受け付けないわけではないとあいまいな表現なので、
従来通り5時15分までは受付がされる余地はありそうです。

ただ、確実に受付をしてもらうためには5時までに出した方が
いいことは確かなので、直接申請しに行かれる方は注意が
必要かもしれません。

参考:法務局の窓口対応時間の変更について

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2023年10月20日

特定遺贈の放棄と注意点について

特定遺贈とは例えば、Y不動産を〇〇に遺贈するといった形で
遺言書で特定の財産を遺贈するものをいいます。

特定遺贈された場合、その税は贈与税ではなく、相続税の対象とは
なりますが、包括遺贈と異なり、遺贈されたのが相続人以外の場合、
不動産取得税はかかります。

また、特定遺贈を放棄したい場合は、いつでも放棄できますが、特に
法律上決まった様式はありません。

ただ、放棄したかどうかを外部的に示すため内容証明も含め、なんらかの
放棄したことが分かる書類は必要かと思われます。

民法第986条 
受遺者は、遺言者の死亡後、いつでも、遺贈の放棄をすることができる。

尚、特定遺贈については遺贈の一部放棄が認められるのかという点で
問題が生じ得ます。

例えば以下のような場合です。

不動産Aと不動産Bを淀川に遺贈する。

この場合に不動産Aのみを取得して不動産Bを放棄できるのかという点
ですが、結論としては遺言書全体の趣旨からして一部取得を否定する
ものでなければ認められるものと思われます。

これについては法律上の明確な根拠規定はありませんが、あめとガムを
あげるといわれてガムだけをもらうのと同じような感じだと思えば、
理解しやすいかもしれません。
(細かく分析すればあめの贈与とガムの贈与の二本立ての申込があり、
 あめの贈与だけ断った感じになるものと思われます。)

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2023年10月12日

包括遺贈放棄申述の申立の手続き

遺言書で包括遺贈がされた場合、包括受遺者は基本的に相続人と
似たような立場に置かれます。

民法第990条 包括受遺者は、相続人と同一の権利義務を有する。

そのため、遺言書で包括遺贈がなされた場合、放棄するにはそれを知った
時から3ヵ月以内に家庭裁判所で包括遺贈放棄申述の申立てをする必要が
あります。
(包括遺贈の場合も通常の相続の場合と同様に限定承認も可能です。)

この場合の管轄としては相続放棄と同様に亡くなった方(遺言者)の
死亡時の住所地を管轄する家庭裁判所に行います。

この包括遺贈放棄申述の申立ては相続放棄と比較してマイナーなため、
裁判所のホームページに書式は用意されていないようです。

基本的には相続放棄申述の申立てに準じる形となりますが、以下の
ものが必要となります。

・包括遺贈放棄申述書
・遺言者の戸籍・除籍謄本(死亡記載のあるもの)
・遺言者の住民票の除票(遺言者の死亡時の住所確認)
・遺言書の写し(包括遺贈を受けたことの確認)
・包括受遺者の住民票(受遺者の住所確認)
・収入印紙800円
・郵券

尚、包括遺贈放棄の申述を行う場合、例えば、不動産はいらないから
不動産だけ放棄するといった一部放棄は認められません。

また、包括受遺者が相続人であった場合は、相続人としての立場も
ありますので、別途相続放棄の申述も必要となることがあります。

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2023年10月11日

遺言書における包括遺贈と注意点

遺言書を書く場合、包括遺贈と特定遺贈というものがあります。
そもそも、遺贈とは遺言書で誰かに自分の財産をあげることを
いいますが、相続人以外の方にあげることも可能です。

その遺贈の中で包括遺贈とは特定の財産を示さずに割合で
あげる方法をいいます。

例えば、
全財産を〇〇に遺贈する
とか
財産の3分の1を遺贈する
といったものです。

特定遺贈と包括遺贈の違いは包括遺贈は負債も含めて
引き継ぐ可能性があるのに対して、特定遺贈は指定
された財産のみを引き継ぐという点にあります。

この包括遺贈は相続人以外の人に対してもできますが、包括遺贈を
受けた方は相続に近い状態になり、包括遺贈を受けた方は相続人
と一緒に遺産分割協議に参加する必要があります。

また、包括遺贈を放棄する場合は相続放棄と同様に家庭裁判所に包括遺贈を
知った時から3カ月以内に放棄の申述の必要があります。

これについては単にいらいないといえば包括遺贈の放棄ができると
思っている方もいらっしゃるので注意が必要です。

尚、包括遺贈によって不動産を取得した場合、不動産取得税は非課税となり、
遺贈に関わる税も贈与税ではなく、相続税として計算されます。

遺言書で包括遺贈を検討される方は注意が必要かもしれません。

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おります。お気軽にご相談ください。

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