2019年10月28日

財産分与や慰謝料の支払と譲渡所得税

離婚をした際に配偶者の一方が他方に財産分与や慰謝料の
一環として不動産を譲渡する場合があります。

この場合、あげた側としてはあげることによって利益を得た
感覚はありませんが、不動産譲渡によってあげた側に
譲渡所得税が課税される場合あります。

あげた方としては財産をあげた上に予想外の多額の税がかかる
場合がありますので、不動産を離婚に際して譲渡する場合には
事前に譲渡所得税についても確認する必要があります。

(※税に関して詳しくは税務署・専門の税理士にお尋ねください。)

弊所でも財産分与による所有権移転登記も含めて不動産登記手続の
御相談を承っておりますので、お気軽にご相談ください。

大阪府大阪市東淀川区瑞光1−3−12
明徳ビル205
司法書士・行政書士 よどがわ事務所
TEL: 06-6326-4970
http://shiho-shoshi.asia/
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2019年10月03日

不動産売買の仲介手数料

不動産業者に不動産の売買の仲介を依頼する場合、
業者から仲介手数料をとられますが、これについては
国土交通省の定めにより上限があります。

取引額200万円以下の部分       5.5%
取引額200万円超400万円以下の部分 4.4%
取引額400万円超の部分        3・3%

ただ、あくまで上限なので上限以下の割引額で業者側が
することは否定されておりません。
ですので、どこの業者も仲介手数料が同じであるとは
必ずしもいえませんので、依頼される際には念のため
確認はしてみた方がいいかもしれません。

いずれにしろ、不動産の売買の場合は、金額が大きいため
仲介手数料以上にどれだけ有利に契約できるかといったもの
の方が重要であることも多いので、とりわけ高額な不動産の
仲介を依頼する際には信頼できると思う業者さんに委託する
というのも大事かもしれませんね。

参考:国土交通省
宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額

弊所でも不動産業者がからむ所有権移転登記も含めて不動産登記の
ご相談を承っておりますので、お気軽にご相談ください。

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2019年10月02日

不動産の売買契約書作成に関する費用負担

不動産売買において不動産会社が関与する場合は、契約書は作成して
くれるので特に問題はおきないですが、不動産会社の仲介を介さずに
個人間で売買することもあるかと思います。

この場合、契約書を弁護士や司法書士、行政書士などに依頼した場合に
契約書作成費用は誰が負担するかですが、基本的に何も定めがなければ
売買契約に関する費用として買主・売主の折半となります。

民法
(売買契約に関する費用)
第558条 売買契約に関する費用は、当事者双方が等しい割合で負担する。

弊所でも売買契約書の作成が必要な場合も含めて不動産登記のご相談を
承っておりますので、お気軽にご相談ください。

お問い合わせ ⇒ 06−6326−4970

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2019年09月05日

土地の売買と消費税

不動産会社から土地を買う場合、消費税がかかるのかと
気になる方もいらっしゃるかと思いますが、基本的に
土地の売買については消費税はかかりません。

ですので、増税後であっても土地の売買に限っては
負担が増えないので安心です。

ですが、建物とセットで新築物件を不動産会社から買う場合は、
建物部分は消費税がかかるので、不動産の買値が全く同じで
あることを前提とすれば増税後はその分だけ負担が増える
可能性はあります。

弊所でも消費税増税後の土地の売買も含めて所有権移転登記の
ご相談を承っておりますのでお気軽にご相談ください。

関連リンク:非課税となる取引(国税庁)

お問い合わせ ⇒ 06−6326−4970

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2019年05月17日

共有持分の放棄と登記手続

不動産の共有持分を放棄する場合、単独行為ですので、宣言のみで
法的には放棄の効果が発生します。

ですが、不動産の共有持分を放棄しても勝手に登記がされるわけでは
ないので、所有権の移転登記には放棄によって所有権を取得する他の
共有者の協力が必要となります。

共有持分の放棄をした場合の登記の必要書類は以下のものとなります。

・放棄する方の不動産の登記済証又は登記識別情報
・放棄する方の印鑑証明書(3ヶ月以内)
・固定資産税評価証明書
・放棄によって共有持分を取得する共有者の住民票
・登録免許税(1000分の20)

弊所でも共有持分の放棄も含めて不動産登記のご相談を承って
おりますので、お気軽にご相談ください。

お問い合わせ ⇒ 06−6326−4970

参考:民法(持分の放棄及び共有者の死亡)
第255条 共有者の一人が、その持分を放棄したとき、又は死亡して
相続人がないときは、その持分は、他の共有者に帰属する。

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2019年05月16日

相続人がいない場合の共有不動産の所有権

不動産の共有持分を有する方が死亡した場合、相続人がいない場合は、
特別縁故者がいれば特別縁故者が優先しますが、特別縁故者がいない
場合は、不動産の共有者が取得することとなります。

弊所でも相続人がいない場合の共有不動産の所有権移転も含めて
不動産登記手続きのご相談を承っておりますので、お気軽に
ご相談ください。

お問い合わせ ⇒ 06−6326−4970

<関連リンク>
相続相談室

民法
(持分の放棄及び共有者の死亡)
第255条 共有者の一人が、その持分を放棄したとき、又は死亡して
相続人がないときは、その持分は、他の共有者に帰属する。

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2019年05月10日

令和の登記申請における年表記について

ご存知の方も多いかと思いますが、平成から令和に変わったことによって
登記申請についても取扱いを確認する必要がありますが、基本的に申請の
日付は令和元年ではなく、令和1年と申請した方が望ましいようです。

また、5月1日以降の日付けの登記申請に関する契約書や委任状等の
書面については、平成と書いてあっても改元後の年号が書いているもの
と扱ってくれるようです。

細かい点は法務局のページをご確認ください。

弊所でも令和以降の登記申請も含めて不動産登記・商号登記のご相談を
承っておりますので、お気軽にご相談ください。

お問い合わせ ⇒ 06−6326−4970

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2019年03月29日

平成31年4月以降の不動産登記の登録免許税について

平成31年4月以降の登録免許税について注意すべき点を
記載させていただきます。

・租税特別措置法第72条の土地の売買による所有権移転登記にかかる
登録免許税の税率の軽減は、平成33年3月31日まで適用期限延長
(税率は1000分の15)

・平成32年4月1日より施行される配偶者居住権の設定の登記につき、
建物の価額に対して1000分の2の税率で登録免許税を課税することに。

弊所でも不動産登記に関するご相談を受け付けておりますので、
お気軽にご相談ください。

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2019年02月14日

登記簿謄本と不動産登記の変更証明書

たまに不動産の住所変更登記を行う際に別の不動産で登記したから
その登記簿謄本(登記事項証明書)を変更を証明する書類として
使用できないかと質問される方がいらっしゃいますが、
結論としては不可となります。

感覚的な話でいえば、他の不動産で住所の変更登記が完了している
ということは同じ持ち主の別の不動産の住所の変更の証明書類として
も使えそうな気もしますが、登記手続上はそのような取扱いは
認められておりません。

ですので、他の不動産で住所変更登記が完了している場合にも、
別途住所の変更を証明する住民票等を添付の上で申請する必要が
あります。

弊所でも住所変更登記も含めて不動産登記のご相談を承っておりますので、
お気軽にご相談ください。

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2019年02月08日

不動産の氏名変更登記の申請について

不動産を所有している方が婚姻や養子縁組などによって氏名が
変更した場合、氏名変更登記が必要となります。

この場合、必要書類として氏名が変更したことにわかる戸籍が
必要となることはもちろんですが、忘れがちなのが、
本籍地記載入りの住民票です。

登記簿上は住所と氏名のみが登記されており、本籍地は登記事項でないため、
変更を証明するには別途本籍地入りの住民票が必要となるからです。

尚、登録免許税は不動産1つにつき1000円となります。

弊所でも不動産の氏名変更登記の申請代行も含めて不動産登記の
ご相談を承っておりますので、お気軽にご相談ください。

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表示変更登記

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2019年01月30日

一部を黒塗り等でマスキングした住民票での登記申請

たまに登記に必要ない部分だからということで黒塗りしたものを
提出したいといわれる方がいらっしゃいますが、基本的に原本を
黒塗りしたものは不動産登記では使用できません。

原本還付の際のコピーであれば黒塗りは可能ですが、原本について
は本籍地や個人番号などの黒塗りはできないので注意が必要です。

弊所でも不動産登記のご相談を承っておりますので、お気軽に
ご相談ください。

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2019年01月29日

夫婦が共有者の登記名義人の住所変更等の一括申請について

例えば、妻と夫が共有の不動産について、妻と夫の共有名義の
住所変更登記をする場合、一括申請できるかどうかですが、
例えば、妻と夫が大阪市のAといった同じ登記簿上の住所が同じであり、
同じ日に引っ越しをして大阪市のBに移転していたような場合には
可能です。

この場合、申請は妻や夫の片方のみでは行うことはできず、
両方が申請人になる必要があります。

登録免許税は妻と夫別々に加算されるのではなく、通常の
場合と同様に不動産1つにつき1000円で可能です。

弊所でも住所変更登記も含めて不動産登記のご相談を承って
おりますので、お気軽にご相談ください。

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2019年01月22日

マイホームを買い替えした場合の譲渡所得の特例

マイホームを売買した場合に譲渡所得税がかかることはご存知かと
思いますが、特定のマイホームの売買の場合は、譲渡所得税の支払を
将来に繰り延べることが可能です。

たとえば、2000万円でかった不動産を8000万円でうった場合は、
6000万円に譲渡所得税がかかりますが、別のマイホームを買い替えで
取得している場合にはその不動産を売る時まで税金の支払いを繰り延べる
ことができるというものです。

この特例が使えるのは10年以上居住していることや3000万円の控除
使用してないこと、売却金額が1億円以下であることなどなどの条件が
ありますが、税務署や専門の税理士に確認の上で譲渡所得税の支払に
お困りの方は検討してみるのもいいかもしれませんね。

関連:特定のマイホームを買い換えたときの特例(国税庁)

弊所でもマイホーム買い替えに伴う売買登記も含めて所有権移転登記
に関するご相談を承っておりますので、お気軽にご相談ください。

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2019年01月21日

不動産売却時の国民健康保険料に関する負担

不動産を売却する際に譲渡所得税がかかるというのはご存知の方が
多いかと思いますが、国民健康保険の負担もあがるということは
意識してない方もいらっしゃるかもしれません。

国民健康保険は前年度の所得に応じて保険料が決まっているわけですが、
譲渡所得がある場合は、その分だけ所得が増える方になるので
次の年の保険料が何十万レベルで急激に膨らむ場合があります。

不動産を売却される方は国民健康保険料への影響についても事前に
検討することが必要かもしれません。

弊所でも不動産の売買登記も含めて所有権移転登記のご相談を
承っておりますので、お気軽にご相談ください。

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2019年01月16日

不動産売買の領収証について

個人間で不動産を売買する際の領収証に印紙がいるかどうかを
気にされる方がいらっしゃいますが、結論としては営業に
関しないものであれば領収証に印紙の添付は不要です。

要するに、個人の方が個人事業主として商売として不動産を
売却した場合は印紙がいりますが、通常の個人が不動産を
売却した場合は不要ということです。

参考:営業に関しない受取書(国税庁)

弊所でも個人間売買に基づく所有権移転登記のご相談も承って
おりますので、お気軽にご相談ください。

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2019年01月15日

不動産売買の際の不動産譲渡所得税の申告時期について

不動産売買をした際に不動産の譲渡所得税の申告が必要となりますが、
その必要な時期ですが、売買した年の翌年の確定申告の時期となります。

ですので、今年の1月中に売買した場合は、翌年の確定申告の時期に
深刻する形となりますので、だいぶ期間があく形となります。

また、年度末に契約して年明けに引き渡しが行われる場合は、基本的には
年明けの引き渡しを基準にしてその翌年の確定申告時期に申告します。

細かい点は税務署や専門の税理士にお聞きいただくことになりますが、
売買から申告までは期間があくことが多いので、申告も忘れないように
注意する必要があります。

弊所でも売買による所有権移転等登記のご相談を承っておりますので、
お気軽にご相談ください。

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2019年01月09日

不動産売買の際に過去の契約書を紛失している場合

不動産を売却した際に譲渡所得税がかかり、その際に過去に不動産を
所得した際の取得金額が分かる契約書がないと譲渡所得税が高く
なってしまうことはご存知かと思います。

ご存知でない方のため念のためおさらいすると、過去に3500万円で
購入した不動産を3000万円で売却した場合、購入金額がわかる契約書
などがあれば3000−3500でマイナスになるので不動産取得税は
かかりません。

これに対して、契約書がない場合は、3500万円を取得費としてできず、
売却費の5%が概算取得費となるとすると、3000−150=2850万円
が所得となり、そこに20%〜40%くらいの税金がかかります。

要するに契約書があればかからなかった税金がないばかりに570万円から
1140万円の税金がかかる場合がありえるわけです。

こういった場合は必死になって契約書などを探すわけですが、どうしても
見つからない場合は、アウトなのかといえば必ずしもそうではありません。

その場合は、取得費を推定する資料をそろえて税務署の判断を仰ぐことに
なります。

具体的に推定する資料としては、購入当時の市街地価格指数等の資料や
不動産借入時のローンの額や抵当権設定額、通帳の出金履歴、当時の
不動産会社の説明資料等があります。

また、可能であれば当時の売主や不動産会社から関連書類があるかないか
どうかを確認し、写しをもらう方法もあります。

契約書をなくしていたような場合もあきらめずに税務署や税理士などの
一度専門家に相談してみるのがいいかと思います。

弊所でも税理士の御紹介も含めて不動産の売買登記のご相談を承って
おりますので、お気軽にご相談ください。

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2018年12月25日

居住用不動産を売買した際の譲渡所得税の特例A

居住用財産で10年以上所有している不動産を売却した場合、譲渡所得税の
軽減税率を受けることが可能です。

具体的には、6000万円以下の部分は14.21%、6000万超の
部分は20.315%ととなります。

要するに、5年以上の場合は、もともと長期譲渡所得として20.315%の
税率となるため、6000万円以下の部分が少し割引になるということです。

この特例は3000万円の特別控除の特例と併用が可能です。

また、居住用といっても住んでいる時に売らなければだめというわけではなく、
その住居に住まなくなった時から3年を経過する日の属する年の12月31日
までに売ればいいということになります。

(※税に関して詳しくは税務署・専門の税理士にお尋ねください。)

参考:国税庁(マイホームを売った時の軽減税率の特例)

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2018年12月21日

居住用不動産を売買した際の譲渡所得税の特例@

居住用不動産を売買した際の譲渡所得税の特例として有名なのは
3000万円の特別控除があります。

これは売却した金額から3000万円を差し引くことができるので、
例えば、自宅不動産が2900万円で売れた場合は、譲渡所得税が
かからないということになります。

ただ、譲渡所得税がかからないといってもこの特例を受けようと思えば、
ほっておけばいいわけではなく、税務署に確定申告する必要があります。

また、居住用といっても住んでいる時に売らなければだめというわけではなく、
その住居に住まなくなった時から3年を経過する日の属する年の12月31日
までに売ればいいということになります。

その他売った年の前年及び前々年この3000万円の特例を利用したことが
ある場合はこの特例がつかえないなど細かい要件はありますが、基本的に
通常の自宅不動産を売却した場合にはこの特例によって譲渡所得税が
かからなくなる場合も多いかと思われます。
(※税に関して詳しくは税務署もしくは専門の税理士にお尋ねください。)

参考:国税庁(マイホームを売った時の特例)

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2018年12月19日

不動産売買の際の長期譲渡所得と短期譲渡所得の区別

不動産を売買した際に譲渡所得税を計算する場合、長期譲渡所得と
短期譲渡所得では税率が大きく異なりますが、どちらにあたるかは
不動産の所有期間をもとに判断します。

具体的には、不動産の所有期間が5年を超える場合は、長期譲渡所得、
5年以下の場合は短期譲渡所得となります。

この不動産の所有期間は相続や贈与で取得した場合にはその前の所有者の
所有期間を引き継ぐことが可能です。

ですので、父親Aが不動産を5年所有後に死亡して息子Bがその不動産を
引き継ぎ2年が経過した場合は、息子Bの所有期間が5年以下でも父Aと
あわせれば5年を超えているので長期譲渡所得となります。

(※税について詳しくは税務署・専門の税理士にお尋ねください。)

参考:長期譲渡所得の計算(国税庁)

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