2019年02月14日

登記簿謄本と不動産登記の変更証明書

たまに不動産の住所変更登記を行う際に別の不動産で登記したから
その登記簿謄本(登記事項証明書)を変更を証明する書類として
使用できないかと質問される方がいらっしゃいますが、
結論としては不可となります。

感覚的な話でいえば、他の不動産で住所の変更登記が完了している
ということは同じ持ち主の別の不動産の住所の変更の証明書類として
も使えそうな気もしますが、登記手続上はそのような取扱いは
認められておりません。

ですので、他の不動産で住所変更登記が完了している場合にも、
別途住所の変更を証明する住民票等を添付の上で申請する必要が
あります。

弊所でも住所変更登記も含めて不動産登記のご相談を承っておりますので、
お気軽にご相談ください。

お問い合わせ ⇒ 06−6326−4970

大阪府大阪市東淀川区瑞光1−3−12
明徳ビル205
司法書士・行政書士 よどがわ事務所
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2019年02月08日

不動産の氏名変更登記の申請について

不動産を所有している方が婚姻や養子縁組などによって氏名が
変更した場合、氏名変更登記が必要となります。

この場合、必要書類として氏名が変更したことにわかる戸籍が
必要となることはもちろんですが、忘れがちなのが、
本籍地記載入りの住民票です。

登記簿上は住所と氏名のみが登記されており、本籍地は登記事項でないため、
変更を証明するには別途本籍地入りの住民票が必要となるからです。

尚、登録免許税は不動産1つにつき1000円となります。

弊所でも不動産の氏名変更登記の申請代行も含めて不動産登記の
ご相談を承っておりますので、お気軽にご相談ください。

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2019年01月30日

一部を黒塗り等でマスキングした住民票での登記申請

たまに登記に必要ない部分だからということで黒塗りしたものを
提出したいといわれる方がいらっしゃいますが、基本的に原本を
黒塗りしたものは不動産登記では使用できません。

原本還付の際のコピーであれば黒塗りは可能ですが、原本について
は本籍地や個人番号などの黒塗りはできないので注意が必要です。

弊所でも不動産登記のご相談を承っておりますので、お気軽に
ご相談ください。

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2019年01月29日

夫婦が共有者の登記名義人の住所変更等の一括申請について

例えば、妻と夫が共有の不動産について、妻と夫の共有名義の
住所変更登記をする場合、一括申請できるかどうかですが、
例えば、妻と夫が大阪市のAといった同じ登記簿上の住所が同じであり、
同じ日に引っ越しをして大阪市のBに移転していたような場合には
可能です。

この場合、申請は妻や夫の片方のみでは行うことはできず、
両方が申請人になる必要があります。

登録免許税は妻と夫別々に加算されるのではなく、通常の
場合と同様に不動産1つにつき1000円で可能です。

弊所でも住所変更登記も含めて不動産登記のご相談を承って
おりますので、お気軽にご相談ください。

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2019年01月22日

マイホームを買い替えした場合の譲渡所得の特例

マイホームを売買した場合に譲渡所得税がかかることはご存知かと
思いますが、特定のマイホームの売買の場合は、譲渡所得税の支払を
将来に繰り延べることが可能です。

たとえば、2000万円でかった不動産を8000万円でうった場合は、
6000万円に譲渡所得税がかかりますが、別のマイホームを買い替えで
取得している場合にはその不動産を売る時まで税金の支払いを繰り延べる
ことができるというものです。

この特例が使えるのは10年以上居住していることや3000万円の控除
使用してないこと、売却金額が1億円以下であることなどなどの条件が
ありますが、税務署や専門の税理士に確認の上で譲渡所得税の支払に
お困りの方は検討してみるのもいいかもしれませんね。

関連:特定のマイホームを買い換えたときの特例(国税庁)

弊所でもマイホーム買い替えに伴う売買登記も含めて所有権移転登記
に関するご相談を承っておりますので、お気軽にご相談ください。

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2019年01月21日

不動産売却時の国民健康保険料に関する負担

不動産を売却する際に譲渡所得税がかかるというのはご存知の方が
多いかと思いますが、国民健康保険の負担もあがるということは
意識してない方もいらっしゃるかもしれません。

国民健康保険は前年度の所得に応じて保険料が決まっているわけですが、
譲渡所得がある場合は、その分だけ所得が増える方になるので
次の年の保険料が何十万レベルで急激に膨らむ場合があります。

不動産を売却される方は国民健康保険料への影響についても事前に
検討することが必要かもしれません。

弊所でも不動産の売買登記も含めて所有権移転登記のご相談を
承っておりますので、お気軽にご相談ください。

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2019年01月16日

不動産売買の領収証について

個人間で不動産を売買する際の領収証に印紙がいるかどうかを
気にされる方がいらっしゃいますが、結論としては営業に
関しないものであれば領収証に印紙の添付は不要です。

要するに、個人の方が個人事業主として商売として不動産を
売却した場合は印紙がいりますが、通常の個人が不動産を
売却した場合は不要ということです。

参考:営業に関しない受取書(国税庁)

弊所でも個人間売買に基づく所有権移転登記のご相談も承って
おりますので、お気軽にご相談ください。

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2019年01月15日

不動産売買の際の不動産譲渡所得税の申告時期について

不動産売買をした際に不動産の譲渡所得税の申告が必要となりますが、
その必要な時期ですが、売買した年の翌年の確定申告の時期となります。

ですので、今年の1月中に売買した場合は、翌年の確定申告の時期に
深刻する形となりますので、だいぶ期間があく形となります。

また、年度末に契約して年明けに引き渡しが行われる場合は、基本的には
年明けの引き渡しを基準にしてその翌年の確定申告時期に申告します。

細かい点は税務署や専門の税理士にお聞きいただくことになりますが、
売買から申告までは期間があくことが多いので、申告も忘れないように
注意する必要があります。

弊所でも売買による所有権移転等登記のご相談を承っておりますので、
お気軽にご相談ください。

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2019年01月09日

不動産売買の際に過去の契約書を紛失している場合

不動産を売却した際に譲渡所得税がかかり、その際に過去に不動産を
所得した際の取得金額が分かる契約書がないと譲渡所得税が高く
なってしまうことはご存知かと思います。

ご存知でない方のため念のためおさらいすると、過去に3500万円で
購入した不動産を3000万円で売却した場合、購入金額がわかる契約書
などがあれば3000−3500でマイナスになるので不動産取得税は
かかりません。

これに対して、契約書がない場合は、3500万円を取得費としてできず、
売却費の5%が概算取得費となるとすると、3000−150=2850万円
が所得となり、そこに20%〜40%くらいの税金がかかります。

要するに契約書があればかからなかった税金がないばかりに570万円から
1140万円の税金がかかる場合がありえるわけです。

こういった場合は必死になって契約書などを探すわけですが、どうしても
見つからない場合は、アウトなのかといえば必ずしもそうではありません。

その場合は、取得費を推定する資料をそろえて税務署の判断を仰ぐことに
なります。

具体的に推定する資料としては、購入当時の市街地価格指数等の資料や
不動産借入時のローンの額や抵当権設定額、通帳の出金履歴、当時の
不動産会社の説明資料等があります。

また、可能であれば当時の売主や不動産会社から関連書類があるかないか
どうかを確認し、写しをもらう方法もあります。

契約書をなくしていたような場合もあきらめずに税務署や税理士などの
一度専門家に相談してみるのがいいかと思います。

弊所でも税理士の御紹介も含めて不動産の売買登記のご相談を承って
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2018年12月25日

居住用不動産を売買した際の譲渡所得税の特例A

居住用財産で10年以上所有している不動産を売却した場合、譲渡所得税の
軽減税率を受けることが可能です。

具体的には、6000万円以下の部分は14.21%、6000万超の
部分は20.315%ととなります。

要するに、5年以上の場合は、もともと長期譲渡所得として20.315%の
税率となるため、6000万円以下の部分が少し割引になるということです。

この特例は3000万円の特別控除の特例と併用が可能です。

また、居住用といっても住んでいる時に売らなければだめというわけではなく、
その住居に住まなくなった時から3年を経過する日の属する年の12月31日
までに売ればいいということになります。

(※税に関して詳しくは税務署・専門の税理士にお尋ねください。)

参考:国税庁(マイホームを売った時の軽減税率の特例)

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2018年12月21日

居住用不動産を売買した際の譲渡所得税の特例@

居住用不動産を売買した際の譲渡所得税の特例として有名なのは
3000万円の特別控除があります。

これは売却した金額から3000万円を差し引くことができるので、
例えば、自宅不動産が2900万円で売れた場合は、譲渡所得税が
かからないということになります。

ただ、譲渡所得税がかからないといってもこの特例を受けようと思えば、
ほっておけばいいわけではなく、税務署に確定申告する必要があります。

また、居住用といっても住んでいる時に売らなければだめというわけではなく、
その住居に住まなくなった時から3年を経過する日の属する年の12月31日
までに売ればいいということになります。

その他売った年の前年及び前々年この3000万円の特例を利用したことが
ある場合はこの特例がつかえないなど細かい要件はありますが、基本的に
通常の自宅不動産を売却した場合にはこの特例によって譲渡所得税が
かからなくなる場合も多いかと思われます。
(※税に関して詳しくは税務署もしくは専門の税理士にお尋ねください。)

参考:国税庁(マイホームを売った時の特例)

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2018年12月19日

不動産売買の際の長期譲渡所得と短期譲渡所得の区別

不動産を売買した際に譲渡所得税を計算する場合、長期譲渡所得と
短期譲渡所得では税率が大きく異なりますが、どちらにあたるかは
不動産の所有期間をもとに判断します。

具体的には、不動産の所有期間が5年を超える場合は、長期譲渡所得、
5年以下の場合は短期譲渡所得となります。

この不動産の所有期間は相続や贈与で取得した場合にはその前の所有者の
所有期間を引き継ぐことが可能です。

ですので、父親Aが不動産を5年所有後に死亡して息子Bがその不動産を
引き継ぎ2年が経過した場合は、息子Bの所有期間が5年以下でも父Aと
あわせれば5年を超えているので長期譲渡所得となります。

(※税について詳しくは税務署・専門の税理士にお尋ねください。)

参考:長期譲渡所得の計算(国税庁)

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2018年12月14日

不動産譲渡所得税で取得費5%にする場合

不動産譲渡所得税を計算する場合、譲渡所得の金額は、不動産を売った
金額から取得費と譲渡費用を差し引いて計算されます。

その場合に取得費部分を売った金額の5%として計算する方法をとる
ことができますが、過去の契約書を紛失していて取得費が分からない
場合に利用できることがもちろんですが、実際の取得費が5%よりも
小さい場合も利用可能です。

ですので、大昔に購入した不動産の場合は、仮に契約書などが見つかって
取得費が分かった場合も取得費が低い場合が多いので、5%計算の方が
大きければそちらを利用することも可能です。

また、取得費を5%とした場合は、それ以外の取得費を計上することは
できませんので、例えば、相続登記の費用やその他判明している取得費を
5%と別に計上することはできません。

細かい部分は税務署や専門の税理士にお尋ねいただくことになりますが、
取得費の算定方法によって税額が大きく変わることもありますので、
不動産を売却する際にはご注意ください。

弊所でも税理士の御紹介も含めて不動産登記のご相談を承って
おりますので、お気軽にご相談ください。

参考:
国税庁の取得費が分からない時

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2018年12月13日

不動産譲渡所得税の計算方法

譲渡所得税の計算をする場合、
土地や建物を売った金額から取得費・譲渡費用を差し引きます。
それに長期譲渡所得か短期譲渡所得かによってその税率をかけて
計算することになります。
例えば、売却金額が3000万円で
取得費2000万、譲渡費用100万円の場合は、
3000万―2000万―100万=900万
この900万円に税率をかけたものが譲渡所得税となります。

例えば、ざっくり計算する場合は
長期譲渡所得の場合はこの900万に20%をかけた約180万円が
税金部分ということになります。

※譲渡所得税に関して詳しくは税務署や専門の税理士にお尋ねください。

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2018年12月12日

不動産売却の際の不動産譲渡所得税の所得から引けるもの

不動産の譲渡所得税の計算の際に譲渡の際に所得から仲介手数料などが引けると
いうことはご存知の方が多いと思いますが、細かい点については
悩む方が多いと思います。

詳しくは税務署や専門の税理士にお問い合わせいただく必要がありますが、
ざっくりとした感じで記載させていただきます。

@不動産を売却する際の自宅家財等の処分費用×
これについては譲渡のために所得から差し引くことはできません。
自分の引っ越し費用も差し引くことはできません。

A抵当権の抹消登記費用×
不動産を売却する際に抵当権などがついていた際もそれにかかった司法書士の
報酬なども差し引くことはできません。

B住所変更登記費用×
不動産を売却する際に所有者の住所を変更していた際もそれに関する登記費用を
差し引くことができません。

C売買契約書の収入印紙○
不動産売却の際の収入印紙は差し引ける費用として認められます。

D測量費用○
不動産売却の際に測量した際の費用は費用として差し引けます。

E税理士の譲渡所得税申告費用×
税理士に譲渡所得税の申告を依頼した場合、それを費用として所得から
差し引くことはできません。

F相続登記の際の免許税や司法書士への報酬○
相続登記の際の登録免許税や司法書士の報酬は所得から差し引ける
費用として認められます。

参考:
国税庁の譲渡費用となるもの
国税庁の取得費となるもの

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2018年12月11日

不動産譲渡所得税の取得費

不動産を売却する場合、買った値段よりも売った値段が高ければ、
譲渡所得税がかかります。

その場合の、買った値段の金額計算としての取得費ですが、
基本的には売買契約書で実際に払った金額となります。

ただ、売買契約書をなくしている場合は売った金額の5%を取得費
とできます。
例えば、3000万円で売った場合はその5%の150万円を
取得費として2850万円が所得となります。
また、売買契約書があったとしても昭和40年以前に購入したものは
取得費が5%よりも低い場合もあるので、その場合は、5%の方を
使って取得費の計算もできます。

取得費として他に足すことができるのは契約の際の印紙代や購入の際の
登記手数料や免許税、不動産取得税、購入時の仲介手数料などがあります。
また、建物であれば増改築した費用や取り壊し費用なども取得費にいれる
ことができます。

取得費はなるべく多い方が税金的にはいいので、不動産売却の際には
そういった資料を探してみるのが重要です。

また、売買契約書を取得費として使用する場合、建物の金額部分は減価償却に
よって減少しますので、その分だけ取得費は下がる可能性があります。

細かい部分は税務署や専門の税理士に聞いていただくことになりますが、
少なくとも不動産を購入した際には将来の売却に備えて資料をきちんと
保存しておくことが重要だといえます。

弊所でも譲渡所得税の申告がいる場合の税理士の御紹介も含めて、不動産登記の
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2018年12月10日

不動産を売った時にかかる税金1

相続した不動産などを売却した場合、意外と忘れがちなのが、
売った時にかかる税金(譲渡所得・住民税)です。

譲渡所得・住民税は取得した時よりも売った時に儲かっていれば
かかる税金で、買値よりも安く売ったならば税金はかかって
きません。

譲渡所得税は長期譲渡所得と短期譲渡所得に分かれますが、
長期譲渡の場合は、所得税と住民税あわせて約20%、
短期譲渡の場合は所得税と住民税あわせて約39%の
税金がかかります。

ですので、長期譲渡の場合で300万円の利益がでた場合は、
300×20%の60万円の税金がかかることとなります。

※税に関して詳しくは税務署・専門の税理士にお尋ねください。

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2018年12月07日

不動産売買契約書の印紙の軽減措置

不動産の売買による所有権移転登記を行う場合、通常は
売買契約書も作成しますが、売買契約書を作成するには
印紙を添付する必要があります。

売買契約書に添付する印紙は平成26年4月1日から平成32年3月31日
までの間に作成されているものについては軽減措置がとられております。

具体的には
契約金額が10万円を超え 50万円以下のもの
400円⇒200円
契約金額が50万円を超え 100万円以下のもの
1千円⇒500円
契約金額が100万円を超え 500万円以下のもの
2千円⇒1千円
契約金額が500万円を超え1千万円以下のもの
1万円⇒5千円
契約金額が1千万円を超え5千万円以下のもの
2万円⇒1万円
契約金額が5千万円を超え 1億円以下のもの
6万円⇒3万円
契約金額が1億円を超え 5億円以下のもの
10万円⇒6万円
契約金額が5億円を超え 10億円以下のもの
20万円⇒16万円
契約金額が10億円を超え 50億円以下のもの
40万円⇒32万円
契約金額が50億円を超えるもの
60万円⇒48万円
となっております。

(※契約金額が10万円以下は200円、1万円未満は非課税
  詳しくは税務署・専門の税理士等にお尋ねください。 )

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2018年12月06日

住所変更登記をしたくない場合の対応

不動産を所有している場合、住所と氏名が法務局に登記されていますが、
引っ越しなどによって所有者が住所を移転した場合、住所変更登記が
必要となります。

ただ、必要といっても絶対にしないとだめというわけではないので、
放置されている場合が多いです。

何度も住所を移転している場合や長期間登記を放置していていざ登記を
しようかと思ったら住所を証明する情報が廃棄などを理由に取得できない
ということもよくあります。

そういった場合には、通常の住所変更登記と比べて手間がかかることに
なり、かえって余分な費用がかかる場合もあり得ます。

かといって住所変更登記を法務局にその都度登記するのは
面倒だという方もいらっしゃると思います。

こういった場合は、住所を移転するごとに過去の住所ののった住民票等の
公的証明書をその都度取得して保存しておくと住所を証明する書類がない
ということがなくなりますので、あとの登記が楽になるかと思います。

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2018年11月16日

登記識別情報の保管について

登記が完了すると登記識別情報(昔でいう権利証)が取得できますが、
保管方法について悩む方が多いかと思います。

基本的に保管場所としては、大事な書類なので、人に見つかりにくい場所に
おいておくのが一番ですが、自分自身が置いた場所を忘れるということも
ありますので、貸金庫や金庫があるならその中に入れておけば忘れること
はないと思います。

仮にそういったものがない場合は、自分で決めた人に見つかりにくい
と思う場所でかつ自分が覚えておける場所においておけばいいと
思います。

その際に、印鑑カードや実印、印鑑証明書などを一緒にいれる方が
いらっしゃいますが、これらはわけていれるようにしましょう。

なぜながら、権利を移転する登記をするには登記識別情報と実印の押印と
印鑑証明書がいるので、それらを一緒においておくと盗まれた時などに
被害が発生しやすくなるからです。

最悪、登記識別情報だけが盗まれても実印やらがとられなければ権利の移転は
阻止できる場合が多いので、分けておくことは大切です。

また、登記識別情報はパスワードの記載がありますが、コピーなどされると
盗まれたことが分かりませんので、パスワードの目隠しもはずさずにおいて
おくことが重要です。

弊所でも登記識別情報の保管法も含めて相続手続きに関するご相談を
承っておりますので、お気軽にご相談ください。

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