2020年01月24日

不動産の売却と媒介契約の選択

不動産を売却する場合、不動産会社を利用して買い手を
探す方が多いかと思いますが、その場合の媒介契約で
悩む方もいらっしゃるようです。

不動産会社との媒介契約は3種類あるのですが、ざっくり
説明すると以下のものとなります。

@、専属専任媒介契約
不動産の売却の依頼が契約した1社のみとしかできず、
他社に依頼して売却するのはもちろんのこと、自分で
見つけた買主に売ることもできません。

要するにその不動産会社に完全に任せるということです。
この契約を締結すると他の会社に手柄をとられることがないので、
その不動産会社も広告費などをかけて販売活動を行い
やすくなります。

A、専任媒介契約
不動産の売却の依頼が契約した1社のみとしかできず、
他社に依頼して売却するのはできませんが、自分で見つけた
買主になら売ることができます。

この契約を締結すると他の会社に手柄をとられることがないので、
その不動産会社も広告費などをかけて販売活動を行い
やすくなります。

上記の@及びAはその不動産会社に販売を任せる形となるので、
信用できない不動産会社と契約を締結してしまった場合は、
悲惨な状況となり得ます。

この契約をする場合はその業者がよほど信頼できるか、物件自体が
あまりいいものではなく、買い手が見つかりにくいなどなんらかの
特別な事情がある場合のみにした方が無難なような気もします。

B、一般媒介契約
これは複数の不動産会社に依頼が可能な契約です。
例えば、同じ不動産の売却を不動産会社AやBやCに同時に依頼する
ことが可能だということです。
不動産会社側にとっては自社で広告費をかけても他社で契約される
可能性もあるため、広告費など積極的な活動がやりにくい契約とも
いえます。
要するに、専属媒介契約と比較してやる気のない販売活動をされる
場合もあり得るということです。

ただ、複数の不動産会社が動くことによって露出の機会も増えますし、
相性の合わない不動産会社がまじっていた場合もリスク分散
出来ますので、売主にとってはメリットもあります。

弊所でも不動産を売却する場合の相続手続きも含めて相続手続きの
御相談を承っておりますので、お気軽にご相談ください。

お問い合わせ ⇒ 06−6326−4970

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相続相談室

大阪府大阪市東淀川区瑞光1−3−12
明徳ビル205
司法書士・行政書士 よどがわ事務所
TEL: 06-6326-4970
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2019年11月25日

権利証等が盗まれた場合の対応

印鑑証明書や家の権利書等の重要な書類が盗まれた場合、
家の名義が勝手に変更されるかもと心配になることが
あります。

こういった場合、不正登記防止申出制度によって法務局に
不正登記防止の申出をすることが可能です。

法務局への申出は原則本人が出頭する必要がありますが、
この申し出をすれば申出後3ヶ月間の間にその不動産の
登記申請があった場合には法務局が知らせてくれます。

これによって知らない間に自宅の名義が変わっていた
みたいな事態を防止することが可能となります。

弊所でも不正登記防止申出制度も含めて不動産登記に
関するご相談を承っておりますので、お気軽に
ご相談ください。

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2019年11月20日

線引小切手と不動産売買

線引小切手とは小切手の表面の右上などに
2本の横線を引いたもので、小切手の不正な
換金を防ぐために利用されるものです。

線引小切手の2本の線の間には通常、銀行渡りや
BANKの文字、特定の金融機関名が入っており、
支払の対象を支払金融機関の取引先に限定することで
不正な換金を防止することを目的としています。

不動産売買で初めて小切手を利用する際にはそれがどのような
種類の小切手かを確認した方がいいかもしれません。

弊所でも不動産売買に基づく所有権移転登記も含めて不動産登記
に関するご相談を承っておりますので、お気軽にご相談ください。

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2019年11月18日

預金小切手とは

不動産売買の際に預金小切手で決済することがあり得ますが、
これは支払銀行が振出人となっている小切手です。

このいわゆる預金小切手を作るには依頼者名義の預金残高か
現金の支払が必要で、銀行が振り出す形となるので、現金と
同様に信頼度は高いものといえます。

この小切手は現金と同様の信頼性がありますが、手形と違って
受取人の記載がないので、紛失や盗難にあうと不正取得者に
金銭を奪われる恐れがあります。

そのため、安全性を高めるために線引きをすることによって
被害をある程度防ぐことが行われたりします。

その方法として使われるのが、一般線引小切手、
特定線引小切手などがあります。

これによって不正をある程度防止できる効果があります。

弊所でも不動産売買による所有権移転登記も含めて不動産登記
手続きの御相談を承っておりますので、お気軽にご相談ください。

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2019年10月28日

財産分与や慰謝料の支払と譲渡所得税

離婚をした際に配偶者の一方が他方に財産分与や慰謝料の
一環として不動産を譲渡する場合があります。

この場合、あげた側としてはあげることによって利益を得た
感覚はありませんが、不動産譲渡によってあげた側に
譲渡所得税が課税される場合あります。

あげた方としては財産をあげた上に予想外の多額の税がかかる
場合がありますので、不動産を離婚に際して譲渡する場合には
事前に譲渡所得税についても確認する必要があります。

(※税に関して詳しくは税務署・専門の税理士にお尋ねください。)

弊所でも財産分与による所有権移転登記も含めて不動産登記手続の
御相談を承っておりますので、お気軽にご相談ください。

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2019年10月03日

不動産売買の仲介手数料

不動産業者に不動産の売買の仲介を依頼する場合、
業者から仲介手数料をとられますが、これについては
国土交通省の定めにより上限があります。

取引額200万円以下の部分       5.5%
取引額200万円超400万円以下の部分 4.4%
取引額400万円超の部分        3・3%

ただ、あくまで上限なので上限以下の割引額で業者側が
することは否定されておりません。
ですので、どこの業者も仲介手数料が同じであるとは
必ずしもいえませんので、依頼される際には念のため
確認はしてみた方がいいかもしれません。

いずれにしろ、不動産の売買の場合は、金額が大きいため
仲介手数料以上にどれだけ有利に契約できるかといったもの
の方が重要であることも多いので、とりわけ高額な不動産の
仲介を依頼する際には信頼できると思う業者さんに委託する
というのも大事かもしれませんね。

参考:国土交通省
宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額

弊所でも不動産業者がからむ所有権移転登記も含めて不動産登記の
ご相談を承っておりますので、お気軽にご相談ください。

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2019年10月02日

不動産の売買契約書作成に関する費用負担

不動産売買において不動産会社が関与する場合は、契約書は作成して
くれるので特に問題はおきないですが、不動産会社の仲介を介さずに
個人間で売買することもあるかと思います。

この場合、契約書を弁護士や司法書士、行政書士などに依頼した場合に
契約書作成費用は誰が負担するかですが、基本的に何も定めがなければ
売買契約に関する費用として買主・売主の折半となります。

民法
(売買契約に関する費用)
第558条 売買契約に関する費用は、当事者双方が等しい割合で負担する。

弊所でも売買契約書の作成が必要な場合も含めて不動産登記のご相談を
承っておりますので、お気軽にご相談ください。

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2019年09月05日

土地の売買と消費税

不動産会社から土地を買う場合、消費税がかかるのかと
気になる方もいらっしゃるかと思いますが、基本的に
土地の売買については消費税はかかりません。

ですので、増税後であっても土地の売買に限っては
負担が増えないので安心です。

ですが、建物とセットで新築物件を不動産会社から買う場合は、
建物部分は消費税がかかるので、不動産の買値が全く同じで
あることを前提とすれば増税後はその分だけ負担が増える
可能性はあります。

弊所でも消費税増税後の土地の売買も含めて所有権移転登記の
ご相談を承っておりますのでお気軽にご相談ください。

関連リンク:非課税となる取引(国税庁)

お問い合わせ ⇒ 06−6326−4970

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2019年05月17日

共有持分の放棄と登記手続

不動産の共有持分を放棄する場合、単独行為ですので、宣言のみで
法的には放棄の効果が発生します。

ですが、不動産の共有持分を放棄しても勝手に登記がされるわけでは
ないので、所有権の移転登記には放棄によって所有権を取得する他の
共有者の協力が必要となります。

共有持分の放棄をした場合の登記の必要書類は以下のものとなります。

・放棄する方の不動産の登記済証又は登記識別情報
・放棄する方の印鑑証明書(3ヶ月以内)
・固定資産税評価証明書
・放棄によって共有持分を取得する共有者の住民票
・登録免許税(1000分の20)

弊所でも共有持分の放棄も含めて不動産登記のご相談を承って
おりますので、お気軽にご相談ください。

お問い合わせ ⇒ 06−6326−4970

参考:民法(持分の放棄及び共有者の死亡)
第255条 共有者の一人が、その持分を放棄したとき、又は死亡して
相続人がないときは、その持分は、他の共有者に帰属する。

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2019年05月16日

相続人がいない場合の共有不動産の所有権

不動産の共有持分を有する方が死亡した場合、相続人がいない場合は、
特別縁故者がいれば特別縁故者が優先しますが、特別縁故者がいない
場合は、不動産の共有者が取得することとなります。

弊所でも相続人がいない場合の共有不動産の所有権移転も含めて
不動産登記手続きのご相談を承っておりますので、お気軽に
ご相談ください。

お問い合わせ ⇒ 06−6326−4970

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相続相談室

民法
(持分の放棄及び共有者の死亡)
第255条 共有者の一人が、その持分を放棄したとき、又は死亡して
相続人がないときは、その持分は、他の共有者に帰属する。

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2019年05月10日

令和の登記申請における年表記について

ご存知の方も多いかと思いますが、平成から令和に変わったことによって
登記申請についても取扱いを確認する必要がありますが、基本的に申請の
日付は令和元年ではなく、令和1年と申請した方が望ましいようです。

また、5月1日以降の日付けの登記申請に関する契約書や委任状等の
書面については、平成と書いてあっても改元後の年号が書いているもの
と扱ってくれるようです。

細かい点は法務局のページをご確認ください。

弊所でも令和以降の登記申請も含めて不動産登記・商号登記のご相談を
承っておりますので、お気軽にご相談ください。

お問い合わせ ⇒ 06−6326−4970

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2019年03月29日

平成31年4月以降の不動産登記の登録免許税について

平成31年4月以降の登録免許税について注意すべき点を
記載させていただきます。

・租税特別措置法第72条の土地の売買による所有権移転登記にかかる
登録免許税の税率の軽減は、平成33年3月31日まで適用期限延長
(税率は1000分の15)

・平成32年4月1日より施行される配偶者居住権の設定の登記につき、
建物の価額に対して1000分の2の税率で登録免許税を課税することに。

弊所でも不動産登記に関するご相談を受け付けておりますので、
お気軽にご相談ください。

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2019年02月14日

登記簿謄本と不動産登記の変更証明書

たまに不動産の住所変更登記を行う際に別の不動産で登記したから
その登記簿謄本(登記事項証明書)を変更を証明する書類として
使用できないかと質問される方がいらっしゃいますが、
結論としては不可となります。

感覚的な話でいえば、他の不動産で住所の変更登記が完了している
ということは同じ持ち主の別の不動産の住所の変更の証明書類として
も使えそうな気もしますが、登記手続上はそのような取扱いは
認められておりません。

ですので、他の不動産で住所変更登記が完了している場合にも、
別途住所の変更を証明する住民票等を添付の上で申請する必要が
あります。

弊所でも住所変更登記も含めて不動産登記のご相談を承っておりますので、
お気軽にご相談ください。

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2019年02月08日

不動産の氏名変更登記の申請について

不動産を所有している方が婚姻や養子縁組などによって氏名が
変更した場合、氏名変更登記が必要となります。

この場合、必要書類として氏名が変更したことにわかる戸籍が
必要となることはもちろんですが、忘れがちなのが、
本籍地記載入りの住民票です。

登記簿上は住所と氏名のみが登記されており、本籍地は登記事項でないため、
変更を証明するには別途本籍地入りの住民票が必要となるからです。

尚、登録免許税は不動産1つにつき1000円となります。

弊所でも不動産の氏名変更登記の申請代行も含めて不動産登記の
ご相談を承っておりますので、お気軽にご相談ください。

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2019年01月30日

一部を黒塗り等でマスキングした住民票での登記申請

たまに登記に必要ない部分だからということで黒塗りしたものを
提出したいといわれる方がいらっしゃいますが、基本的に原本を
黒塗りしたものは不動産登記では使用できません。

原本還付の際のコピーであれば黒塗りは可能ですが、原本について
は本籍地や個人番号などの黒塗りはできないので注意が必要です。

弊所でも不動産登記のご相談を承っておりますので、お気軽に
ご相談ください。

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2019年01月29日

夫婦が共有者の登記名義人の住所変更等の一括申請について

例えば、妻と夫が共有の不動産について、妻と夫の共有名義の
住所変更登記をする場合、一括申請できるかどうかですが、
例えば、妻と夫が大阪市のAといった同じ登記簿上の住所が同じであり、
同じ日に引っ越しをして大阪市のBに移転していたような場合には
可能です。

この場合、申請は妻や夫の片方のみでは行うことはできず、
両方が申請人になる必要があります。

登録免許税は妻と夫別々に加算されるのではなく、通常の
場合と同様に不動産1つにつき1000円で可能です。

弊所でも住所変更登記も含めて不動産登記のご相談を承って
おりますので、お気軽にご相談ください。

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2019年01月22日

マイホームを買い替えした場合の譲渡所得の特例

マイホームを売買した場合に譲渡所得税がかかることはご存知かと
思いますが、特定のマイホームの売買の場合は、譲渡所得税の支払を
将来に繰り延べることが可能です。

たとえば、2000万円でかった不動産を8000万円でうった場合は、
6000万円に譲渡所得税がかかりますが、別のマイホームを買い替えで
取得している場合にはその不動産を売る時まで税金の支払いを繰り延べる
ことができるというものです。

この特例が使えるのは10年以上居住していることや3000万円の控除
使用してないこと、売却金額が1億円以下であることなどなどの条件が
ありますが、税務署や専門の税理士に確認の上で譲渡所得税の支払に
お困りの方は検討してみるのもいいかもしれませんね。

関連:特定のマイホームを買い換えたときの特例(国税庁)

弊所でもマイホーム買い替えに伴う売買登記も含めて所有権移転登記
に関するご相談を承っておりますので、お気軽にご相談ください。

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2019年01月21日

不動産売却時の国民健康保険料に関する負担

不動産を売却する際に譲渡所得税がかかるというのはご存知の方が
多いかと思いますが、国民健康保険の負担もあがるということは
意識してない方もいらっしゃるかもしれません。

国民健康保険は前年度の所得に応じて保険料が決まっているわけですが、
譲渡所得がある場合は、その分だけ所得が増える方になるので
次の年の保険料が何十万レベルで急激に膨らむ場合があります。

不動産を売却される方は国民健康保険料への影響についても事前に
検討することが必要かもしれません。

弊所でも不動産の売買登記も含めて所有権移転登記のご相談を
承っておりますので、お気軽にご相談ください。

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2019年01月16日

不動産売買の領収証について

個人間で不動産を売買する際の領収証に印紙がいるかどうかを
気にされる方がいらっしゃいますが、結論としては営業に
関しないものであれば領収証に印紙の添付は不要です。

要するに、個人の方が個人事業主として商売として不動産を
売却した場合は印紙がいりますが、通常の個人が不動産を
売却した場合は不要ということです。

参考:営業に関しない受取書(国税庁)

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おりますので、お気軽にご相談ください。

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2019年01月15日

不動産売買の際の不動産譲渡所得税の申告時期について

不動産売買をした際に不動産の譲渡所得税の申告が必要となりますが、
その必要な時期ですが、売買した年の翌年の確定申告の時期となります。

ですので、今年の1月中に売買した場合は、翌年の確定申告の時期に
深刻する形となりますので、だいぶ期間があく形となります。

また、年度末に契約して年明けに引き渡しが行われる場合は、基本的には
年明けの引き渡しを基準にしてその翌年の確定申告時期に申告します。

細かい点は税務署や専門の税理士にお聞きいただくことになりますが、
売買から申告までは期間があくことが多いので、申告も忘れないように
注意する必要があります。

弊所でも売買による所有権移転等登記のご相談を承っておりますので、
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