マンションなどの所有者住所の登記と部屋番号

マンションなどの所有者の住所を登記する場合、通常は
部屋番号まで登記することが多いと思います。

例えば
大阪市大富豪区貧乏町３番１２号　超豪華マンション３０３号室
のような場合です。

こういった場合、超豪華マンション以下のマンション名や
部屋番号を省略しても登記自体は可能です。

ですので、部屋番号をプライバシー上か何かでどうしても
のせたくない場合は、省略も可能です。

その場合、同じマンション内で部屋をかえても住所変更登記を
しなくていいというメリットはあります。

弊所でも住所変更登記も含めて不動産登記のご相談を承って
おります。お気軽にご相談ください。

お問い合わせ　⇒　０６−６３２６−４９７０

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大阪府大阪市東淀川区瑞光1−3−12
明徳ビル205
司法書士・行政書士　よどがわ事務所
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更正登記と変更登記の基準時

不動産登記を行う場合、更正登記は登記が最初から誤っていた場合、
変更登記は登記後に変更された場合に行うものとなります。

ですが、以下の場合はどうだったか悩む方もいるかもしれません。
例えば、
令和４年１０月１２日に住所Ａで所有権移転登記申請
令和４年１０月１３日に所有者が住所をＡからＢに変更
令和４年１０月２０日に所有権移転登記が完了

この場合、登記完了日から見れば所有者の住所が間違っていることに
なりますので、更正の登記が必要ともいえそうです。
ですが、あくまで登記申請日にＡが住所であれば間違いはないので
ＡからＢへの住所変更登記が必要ということになります。

もっとややこしい状況として
令和４年１０月１２日に住所Ａで所有権移転登記申請
令和４年１０月１２日に所有者が住所をＡからＢに変更
令和４年１０月２０日に所有権移転登記が完了

の場合、登記申請日にＡからＢに住所が変更されていた場合、
どうするんだってことになります。
厳密にいえば申請した時刻と住所変更した時刻の比較に
よるもので判断するのだと思われます。
ただ、分からないことが多いと思うので、普通に変更登記で
出しておけば無難な気がします。

弊所でも住所変更登記のある場合も含めて相続登記のご相談を
承っております。お気軽にご相談ください。

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離婚による財産分与登記と税金

離婚による財産分与登記にかかる税としては以下のものが
あります。
・登録免許税　１０００分の２０
　例えば、１０００万円の不動産評価額だと２０万円

他に財産分与した際の時価が購入時よりも高いとあげた
人に不動産の譲渡所得税がかかります。

尚、財産分与は婚姻中に共同で築いた財産の清算的な意味合いが
あるため、基本的にそういう目的での財産分与であれば
贈与税や不動産取得税はかかりません。
（※税に関して詳しくは専門の税理士などにお尋ねください。）

弊所でも離婚による財産分与も含めて不動産登記に関する
ご相談を承っております。お気軽にご相談ください。

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離婚による財産分与登記と必要書類

離婚による財産分与登記をする場合、基本的に以下の書類が
必要となります。

・財産を分与する側の印鑑証明書
・登記済証もしくは登記識別情報
・固定資産税評価証明書
・住民票
・登記原因証明情報（財産分与契約書、離婚協議書等）
・不動産を取得する方の住民票
・委任状・本人確認書類（弊所に依頼する場合）

尚、離婚による財産分与は法律上離婚が成立した日から2年以内に
請求する必要があります。

弊所でも離婚による財産分与登記も含めて不動産登記の
ご相談を承っております。お気軽にご相談ください。

参考：（財産分与）
民法第７６８条　協議上の離婚をした者の一方は、相手方に対して
財産の分与を請求することができる。
２　前項の規定による財産の分与について、当事者間に協議が調わないとき、
又は協議をすることができないときは、当事者は、家庭裁判所に対して
協議に代わる処分を請求することができる。
ただし、離婚の時から二年を経過したときは、この限りでない。
３　前項の場合には、家庭裁判所は、当事者双方がその協力によって
得た財産の額その他一切の事情を考慮して、分与をさせるべきかどうか
並びに分与の額及び方法を定める。

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町名等の変更と住所変更登記の要否

不動産を所有している方で町名が知らない間に変更してしまった
という方もいるかと思います。

例えば、「大阪市東淀川区瑞光町３３番地」が
「大阪市東淀川区隋孝町３３番地」に変更に
なったような場合です。

この場合に、住所変更登記が必要かどうかですが、結論としては
地番の変更を伴わない行政区画や名称の変更として不要です。

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参考：不動産登記規則
第９２条　行政区画又はその名称の変更があった場合には、登記記録に記録した行政区画又
はその名称について変更の登記があったものとみなす。
字又はその名称に変更があったときも、同様とする。
２　登記官は、前項の場合には、速やかに、表題部に記録した行政区画若しくは
字又はこれらの名称を変更しなければならない。

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登記した住所・氏名に誤りがある場合の対応

不動産を取得して所有権移転登記をした後に、まれに
住所や氏名が誤って登記されることがあります。

この場合、ほっておくと後に売却する際などに支障が
生じますので、訂正しておく必要があります。

その場合の方法として更正登記がありますが、
間違えた理由によって対応が変わります。

まず、法務局側のミスだった場合は、法務局に連絡すれば
職権で更正登記をしてもらえます。

次に、誤記等が申請書類のミスによる場合は、更正登記の申請書を
法務局に出す必要があります。
その場合は、登録免許税として不動産１個につき、1000円が
かかります。
また、誤記を証明する住民票などの書類も必要です。

尚、申請書に誤記や脱字などのミスがあっても、登記する法務局も
見落としたんだから法務局も悪いみたいな主張もあり得ます。
ですが、そのような主張は基本的に認められないので、
注意が必要です。

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名寄帳と非課税物件の記載の有無

名寄帳とはその対象となる人が所有する土地建物を一覧に
まとめたものとなります。

一般的に固定資産評価証明書による場合は、非課税物件などが
のらない場合があるため、不動産の把握が不十分な場合は、
名寄帳で調査をする場合があります。

この名寄帳ですが、不動産調査では便利なものともいえますが、
請求する市によってはあまり使えない場合もあります。

なぜなら、市によっては名寄帳に非課税物件を掲載しないところが
あるからです。

こういった市で物件調査をする場合は、権利証等資料の捜索や
所有物件周辺の登記簿を調べるなどしか手段がありません。

名寄帳を取得する際にはどこまで掲載されているのか事前に確認する
ことも必要かもしれません。

弊所でも名寄帳の取得も含めて相続手続きのご相談を
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登記原因情報と委任状の日付

抵当権抹消登記などの委任状を作成する場合、下記のような
委任事項を利用することも多々あるかとおもいます。

委任事項
「令和４年１月１８日付登記原因証明情報記載の通りの
抵当権抹消登記申請に関する一切の件」

この場合、既に登記原因情報ができあがっていて委任を受ける場合は
特に問題が起きることはないと思われます。

ですが、先の登記の委任をもらってから抵当権抹消書類を取得する
場合には問題が起きる場合があります。

例えば、令和４年１月１日に依頼を受けて令和４年１月１８日に
登記原因情報を取得した場合です。

仮に委任状の日付が令和４年１月１日だとすれば、あとから書き込んだ
令和４年１月１８日付登記原因証明情報記載の通りの委任状はおかしな
ことになります。

なぜなら、1月1日段階ではこのような委任はできないからです。
そのため、先に委任状をもらう場合は、依頼者の方に趣旨を説明して
日付欄を空欄にしてもらう必要があります。

意外と日付についてはうっかりということもあるので、注意が
必要かもしれません。

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不動産登記申請と受領証の申請方法

不動産登記の受領証とは書面で申請する際に法務局が登記申請を
受領したことを証明する書類となります。

基本的に受領証をもらう必要のある場面はあまりありませんが、
金融機関から要求された場合、取得する必要が生じます。

受領証については無料で何通でも発行してもらえますが、
特に書式はありません。

登記申請書の内容が記載したものに受領証明願いや受領証みたいな
タイトル等をつけて申請するだけです。

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評価額のない不動産の価格認定基準表の改定について

不動産登記を行う場合、登録免許税の課税標準である不動産価格に
ついては、固定資産税課税台帳に登録された不動産の価格とされて
おりますが、その価格のない建物については法務局の基準表を
もとに計算します。

その基準表が令和３年４月１日から改定されますので、登記申請の
際には注意が必要です。

関連リンク：
不動産登記における評価額のない課税標準について（大阪法務局）

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不動産登記と住所のスペース

不動産登記の申請を行う場合、住民票上の住所にスペースが
ある場合もそのままでは登記できません。

不動産登記上は住所の間のスペースの使用が
認められてないからです。

例えば以下のような場合が住所にスペースがある場合です。

「大阪市東淀川区瑞光１丁目３番１２号　グレート８　２０５号室」

こういった場合は、上記な感じで登記申請してもスペースが
ない形で登記がされます。

ただ、グレート８と２０５号室のスペースが埋まってしまうと
グレート８２０５となってしまい、変な感じになることから
登記される時には「グレート８、２０５号室」
みたいな感じで登記されます。

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不動産登記の際の住所の丁目の表記について

不動産登記の住所の記載をする際に
「一丁目」と書くべきか「１丁目」
と書くべきかを悩む方がたまに
いらっしゃいます。

これについては登記上の丁目は漢数字で書くのが
正解という形となります。

これの理由としては町名の丁目の表記が固有名詞である
などといわれてますが、あまり深く考えず、登記の場合は
いちおう漢数字で記載するという形でいいと思います。

尚、３丁目という形で仮に数字で登記申請をしたとしても
登記自体は普通に受け付けられています。

ただ、数字の丁目で申請しても登記完了後の丁目の表示は
漢数字表記にはなります。

弊所でも自分で登記申請をする場合の書類確認も含めて
相続登記申請に関するご相談を承っておりますので、
お気軽にご相談ください。

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登記の際の電子納付の一時利用休止について

登記・供託オンライン申請システムと接続しているe-Gov電子申請
システムのメンテナンス作業によって申請用総合ソフト等の「（電子）納付」
ボタンから銀行等のインターネットバンキングを利用して電子納付を
行うことが以下の期間中できなくなるようです。

利用制限時間
令和２年１１月１８日（水）午後０時００分頃から
令和２年１１月２４日（火）午前９時００分頃まで
（参考リンク：登記・供託オンラインお知らせ）

この期間中の前後で登記手続等を利用する方は注意が必要かもですね。

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・成年後見申立て

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外国人の不動産取得と登記簿の記載

外国人が不動産を取得する場合、登記申請をアルファベットや
ハングルなど日本語以外でできるかですが、結論としては
日本語での申請となります。

ですので、アルファベットや中国語やハングルなどの表記の方も
カタカナや正字などの日本語に変換してから申請する形となります。

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固定資産税評価証明書の原本還付

固定資産税評価証明書といえば、登録免許税の計算のために
登記上必要となる書類です。

この固定資産税評価証明書の原本還付ができるかどうか
についてですが、結論としては原本還付可能です。

ただ、原本還付してもその書類を次に使う場合があるかと
いえばない場合も多いかと思いますが・・。

弊所でも不動産登記全般について登記手続に関するご相談を
承っておりますので、お気軽にご相談ください。

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不動産登記とマイナンバー付住民票

不動産登記を行う際に住民票を取得する場合、
マイナンバーの記載は不要です。

マイナンバーの記載はむしろつけない方がいいのですが、
仮にマイナンバー付きの住民票を取得してしまった場合、
法務局では調査段階でマイナンバー部分のマスキングが
されます。

ですので、マイナンバー付きの住民票を間違えて取得した
としても提出自体はできます。

尚、マイナンバー付きの住民票を提出する場合、提出者側で
事前にマイナンバー部分をマスキングして提出すると
法務局で住民票を提出したと認めてもらえませんので、
注意が必要です。

そのため、原本還付をする際にもマイナンバー付き住民票自体は
そのまま提出し、原本還付のための住民票のコピー部分の
方をマスキングして提出するという形となります。

弊所でも不動産登記・商業登記に関するご相談を承っておりますので、
お気軽にご相談ください。

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不動産登記等の登記完了予定日の遅延について

ご存知の方も多いと思いますが、コロナウィルスの影響によって
現在登記完了予定日が遅延気味の状況です。

登記申請をする際には遅れる可能性があることも考慮の上で
する必要があるかもしれませんね。

関連リンク：大阪法務局の登記完了予定日

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新築建物の所有権保存登記について

新築建物の所有権保存登記をする場合、固定資産税の評価証明書が
発行されていればその評価額に従いますが、通常は発行前である
ことが多いので評価額が分からない場合も多いかと思います。

このような場合はどうするかですが、新築建物課税標準価格認定基準表を
使用して評価額を確定する形となります。

参考：不動産登記における評価額のない課税標準について

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不動産贈与契約書の印紙について

知人や親族に不動産をあげる場合、不動産贈与契約書を作成することが
通常かと思いますが、不動産贈与契約書を作成する場合は、印紙を貼る
必要があります。

印紙代は不動産の価値がどんなに高額であろうと低額であろうと
一律契約書に貼るの２００円です。

あげる人ともらう人の両方の保管用に契約書を作りたい場合は、
２００×２で４００円かかる形となります。
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関するご相談を承っておりますので、お気軽にご相談ください。

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借地権付建物の贈与による所有権移転登記

借地権がついた建物の贈与をする場合、建物だけではなく、
借地権に関する考慮も必要です。

例えば、贈与税や地主との関係性など余分に考慮しなければ
いけない部分も出てくるかと思います。

弊所でも借地権がついた建物の贈与を原因とする所有権移転登記も
含めて不動産登記の御相談を承っておりますので、お気軽に
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