2025年01月16日

令和7年4月21日以降の所有権の保存・移転等登記の取扱変更について

ご存じの方もいらっしゃると思いますが、令和7年4月21日以降の
所有権の保存・移転等登記については、令和8年4月1日からの
住所変更登記等の義務化に伴った取扱の変更があります。

具体的には所有権の保存・移転等登記の際に以下の検索用情報の申出
をする必要があります。

(1) 氏名
(2) 氏名の振り仮名
(3) 住所
(4) 生年月日
(5) メールアドレス

これらの情報を申出することによって住所が変わった際にも法務局が
職権で住所変更登記をしてくれることになるようです。

所有権保存や移転等登記をしない場合も令和7年4月21日時点で
名義人であれば検索用情報の申出ができるようです。

尚、(5)のメールアドレスの申請の際には手書の書面だと面倒な
ことにフリガナをつける必要がありますが、オンライン申請の場合は
不要なので、そのような手間はかからないようです。

また、メールアドレスがない場合はない旨を申請の際に
書いておけば大丈夫なようです。

令和7年4月21日以降の登記申請には注意が必要かもしれません。

関連リンク:令和7年4月21日以降にする所有権の保存・移転等の登記の申請について(法務省)

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2024年09月11日

国土調査の成果による合併による所有権登記

国土調査の成果による合併による所有権登記とは国土調査に
よってなされる登記です。

この国土調査による合併による所有権登記がなされた場合、
登記識別情報や権利証が発行されず、登記簿上も
受付年月日・受付番号が空白となります。

この土地に関する権利を証明するには合併前の土地全ての
旧権利証等が必要となりますので、注意が必要です。

また、この場合、そのままでは旧権利証の受付番号等の照合や確認が
できませんので、それを見ようと思えば閉鎖登記簿を取り寄せる
必要があります。

弊所でも国土調査の成果による合併がある場合も含めて相続手続きの
ご相談を承っております。お気軽にご相談ください。

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2024年08月09日

不動産の価値のネットでの調べ方

たまに自分の不動産はどれくらいの価値があるのかと質問される方が
いらっしゃいます。

こういう場合は不動産業者に査定依頼すればいいのですが、
そこまでしたくないという人もいらっしゃると思います。

そういった場合は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」を利用して
見るのもいいかもしれません。

使い方は簡単で以下のようにすれば検索可能です。

例えば、大阪市東淀川区瑞光1丁目の不動産情報を調べたい場合
1、TOPページの地域から探したい方への「地域検索」をクリック
2、「住所からの場合」を選択し、上から順番に
  「大阪府」「大阪市東淀川区」「瑞光」「1丁目」
  を選択し、「地図表示」をクリック
3、そうするとその地域の地図が出てくるので、地図上の「価格情報」
のタブをクリック。
4、そうすると「国土交通省地価表示」から「成約価格情報」の項目が
出てくるので全選択して「決定」をクリック
5、そうすると地図上にそれらの情報が反映され、色のついた〇やらの記号や地域
などをクリックすると地価公示価格や成約価格情報などの詳細を見ることができます。

尚、色のついた〇をクリックするとその土地の鑑定情報など詳しい内容も
見ることが可能です。

ある程度の不動産の価値を知りたい方は参考にしてみてはいかがでしょうか。

弊所でも不動産の処分がある場合も含めて高齢者の財産管理のご相談を
承っております。お気軽にご相談ください。

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2024年06月07日

日本に居住している外国人が権利者となる不動産登記

日本に居住している外国人が不動産を取得する際に
住所を証明する情報が必要となります。

日本に居住している中長期在留者等の外国人も日本人と
同様に住民票の取得が可能です。

ちなみに、外国人を権利者とする不動産登記をする場合、
ローマ字氏名(氏名の表音をアルファベット表記したもの)
を申請情報として提供する必要があります。
(令和6年4月1日以降からこのように取扱が変わりました。)

登記申請書の記載は以下の通りとなります。
登記の目的 所有権移転
原因 令和6年6月7日売買
権利者 大阪市東淀川区瑞光1丁目3番12号
    ヨド・ガワ(YODO GAWA)

また、添付書類のローマ字氏名証明情報としてはローマ字氏名の
記載されている住民票の写しや旅券の写しなどとなります。

尚、日本に居住している外国人の住所変更登記をする場合、
平成24年7月9日より前は住民票の発行がありません。

そのため、その場合は出入国在留管理庁に外国人登録原票を
開示請求することによって住所の遍歴を確認することと
なります。

また、日本に居住している中長期在留者等の外国人が売主と
なる場合は、印鑑登録や印鑑証明書も取得可能です。

参考:外国人住民に係る住基台帳制度(総務省)

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2024年06月04日

成年後見人等が不動産登記で使用できる印鑑証明書

成年後見人、補助人、保佐人が不動産登記で印鑑証明書を
使用する場合、以下のものが考えられます。

1、裁判所書記官作成の印鑑証明書
 この印鑑証明書は成年後見人の印鑑証明としては分かりやすいので、
不動産登記で使用する際には一番オーソドックスな方法です。
 ただ、金融機関などで印鑑証明書を使用する場合は、個別に取得
する必要があるので、職印証明書などの方が楽な場合もあるかも
しれません。

2、市町村が発行する個人の印鑑証明書
 この印鑑証明書でも登記申請には使用できますし、個別に取得する
必要がないので証明書の取得としては楽かもしれません。
 ただ、専門職が後見人等に就任している場合は、事務所住所で登記
していることも多く、登記事項証明書の記載が事務所住所の場合は
印鑑証明書と不一致が生じることになります。
 そのため、事務所住所で登記されている場合は、同一性を証明する
ために司法書士会等の発行する個人の住所と事務所住所記載を一致
させるための証明書を取得する必要が生じます。
 ですので、事務所住所で登記されている場合は、結果としては
めんどくさいことになります。

3、弁護士会や司法書士会等で発行される専門職の職印証明書
 この職印証明書はうっかり使用してしまいそうになりますが、
不動産登記令の要件を満たしません。
 また、裁判所書記官作成の印鑑証明書のような他に根拠とするような
例外規定もないので、不動産登記申請では使用することはできません。
 金融機関等では使用することはできますが、不動産登記では
使用できないので注意が必要です。

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2024年06月03日

成年後見人等による不動産登記と印鑑証明書の有効期限

成年後見人等が不動産登記の売主となる場合、印鑑証明書が
必要となりますが、その際に裁判所書記官が発行する
印鑑証明書を使用することもあるかと思います。

この場合の使用期限として3ヵ月以内であるかどうかが問題となりますが、
よく言われている印鑑証明書の使用期限は市町村町発行のものであり、
その根拠は不動産登記令にあります。

裁判所書記官作成の印鑑証明書は不動産登記規則を根拠とし、
3か月以内であることの条文上の制限もないので、
3ヵ月以内でなくても使用できるという結論となります。

尚、後見人等が裁判所の印鑑証明書を使用する場合は、発行から
3ヵ月以内の登記事項証明書などの資格証明書も必要とします。
ですので、市町村町の印鑑証明書と異なる取扱いをとれるのは
そういった事情もあるのかもしれません。

ついでに、裁判所書記官作成の印鑑証明書の原本還付ができるか
については市町村町の印鑑証明書と同様にできません。

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参考:不動産登記令第16条 
申請人又はその代表者若しくは代理人は、法務省令で定める場合を除き、
申請情報を記載した書面に記名押印しなければならない。
2 前項の場合において、申請情報を記載した書面には、法務省令で
定める場合を除き、同項の規定により記名押印した者
(委任による代理人を除く。)の印鑑に関する証明書
(住所地の市町村長(特別区の区長を含むものとし、
地方自治法第二百五十二条の十九第一項の指定都市にあっては、
市長又は区長若しくは総合区長とする。次条第一項において同じ。)
又は登記官が作成するものに限る。以下同じ。)を
添付しなければならない。
3 前項の印鑑に関する証明書は、作成後三月以内のものでなければならない。
不動産登記令第18条 
委任による代理人によって登記を申請する場合には、申請人又は
その代表者は、法務省令で定める場合を除き、当該代理人の権限を
証する情報を記載した書面に記名押印しなければならない。
復代理人によって申請する場合における代理人についても、
同様とする。
2 前項の場合において、代理人(復代理人を含む。)の権限を
証する情報を記載した書面には、法務省令で定める場合を除き、
同項の規定により記名押印した者(委任による代理人を除く。)
の印鑑に関する証明書を添付しなければならない。
3 前項の印鑑に関する証明書は、作成後三月以内のもの
でなければならない。

不動産登記規則第49条 
2 令第十八条第二項の法務省令で定める場合は、次に掲げる場合とする。
三 裁判所によって選任された者がその職務上行う申請の委任状に押印した
印鑑に関する証明書であって、裁判所書記官が最高裁判所規則で定めるところ
により作成したものが添付されている場合

不動産登記規則第55条 
書面申請をした申請人は、申請書の添付書面(磁気ディスクを除く。)の
原本の還付を請求することができる。ただし、令第十六条第二項、
第十八条第二項若しくは第十九条第二項又はこの省令第四十八条
第三号(第五十条第二項において準用する場合を含む。)、
第四十九条第二項第三号若しくは第百五十六条の六第二項
(第百五十六条の七第二項後段において準用する場合を含む。)の
印鑑に関する証明書及び当該申請のためにのみ作成された委任状
その他の書面については、この限りでない。
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2023年12月06日

買戻期間満了後の買戻特約の単独抹消登記

買戻し特約の登記といえば、住宅供給公社などの
ものを見かけることがあります。

こういった買戻し特約は10年間で終了しているのですが、
登記自体は放置されていることは多々あります。

不動産の売却の際などはこの登記の抹消が必要となりますが、この
抹消登記は令和5年4月1日から簡略化されております。

具体的には従来は買戻権者に連絡して書類をもらってから申請して
おりましたが、現在は期間さえ10年過ぎていれば単独申請が
可能となっております。

(買戻しの特約に関する登記の抹消)
不動産登記法第69条の2 
買戻しの特約に関する登記がされている場合において、契約の日から十年を
経過したときは、第六十条の規定にかかわらず、登記権利者は、単独で
当該登記の抹消を申請することができる。


この場合の登記原因は「不動産登記法第69条の2の規定による抹消」、
登録免許税は1物件につき1000円です。

登記原因の日付の記載も不要で登記原因証明情報も不要です。

昔はめんどくさいと思って放置されていた方も現在はやりやすくなって
おりますので、抹消登記を検討してみるのもいいかもしれません。

尚、買戻し特約の抹消がされると、登記上の権利者宛に
抹消された旨の通知はされるようです。

(申請人以外の者に対する通知)
不動産登記規則第183条 
登記官は、次の各号に掲げる場合には、当該各号(第一号に掲げる場合に
あっては、申請人以外の者に限る。)に定める者に対し、登記が完了した旨を
通知しなければならない。
三 法第69条の2の規定による申請に基づく買戻しの特約に関する
登記の抹消を完了した場合 当該登記の登記名義人であった者


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2023年10月23日

令和6年1月からの法務局の窓口対応時間の変更について

ご存じの方も多いと思いますが、令和6年1月4日から法務局の窓口
対応時間が変更になるそうです。

人権相談などの一部の事務を除き、各種窓口における対応時間を
従来の午前9時から午後5時15分までを午前9時から午後5時
までに変更するんだとか。

基本的にオンライン申請については午前8時30分から午後9時
までと従来と変わらず、登記申請をオンラインでする場合は
影響はないと思われます。

また、窓口対応時間は5時までになったという記載はあるものの、
時間外も全く受け付けないわけではないとあいまいな表現なので、
従来通り5時15分までは受付がされる余地はありそうです。

ただ、確実に受付をしてもらうためには5時までに出した方が
いいことは確かなので、直接申請しに行かれる方は注意が
必要かもしれません。

参考:法務局の窓口対応時間の変更について

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2023年09月29日

別々の司法書士の不動産オンライン登記申請を連件とする方法

例えば売買登記の前提として住所変更登記が必要な場合等もあります。

この場合、2件とも書面申請であれば連件申請は容易ですが、2件とも
オンライン申請の場合はできるのかどうか悩む場合もあるかと思います。

結論としては例えばY司法書士が住所変更登記を行い、後の売買登記を別の
淀川司法書士が行う際に連件申請とすることも可能です。

やり方としては、1件目のY司法書士の住所変更登記申請時に申請書のその他の事項欄に

本件住所変更登記と同日付けで後に代理人淀川司法書士が申請する
所有権移転登記とは連件扱いとしてね

的なことを書いて申請します。

その後、登記申請後すぐに次の所有権移転登記を行う淀川司法書士に
受付番号等の書いたものをFAXなどで伝えて、淀川司法書士が
同日中に所有権移転登記を行います。

その際に

本件所有権移転登記と、令和〇年✕月〇日付受付第✕〇号(代理人Y司法書士)
の住所変更登記とは連件扱いにしてね。

的なことを書いておけば連件扱いにしてもらえます。

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2023年02月10日

マンションなどの所有者住所の登記と部屋番号

マンションなどの所有者の住所を登記する場合、通常は
部屋番号まで登記することが多いと思います。

例えば
大阪市大富豪区貧乏町3番12号 超豪華マンション303号室
のような場合です。

こういった場合、超豪華マンション以下のマンション名や
部屋番号を省略しても登記自体は可能です。

ですので、部屋番号をプライバシー上か何かでどうしても
のせたくない場合は、省略も可能です。

その場合、同じマンション内で部屋をかえても住所変更登記を
しなくていいというメリットはあります。

弊所でも住所変更登記も含めて不動産登記のご相談を承って
おります。お気軽にご相談ください。

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2022年10月12日

更正登記と変更登記の基準時

不動産登記を行う場合、更正登記は登記が最初から誤っていた場合、
変更登記は登記後に変更された場合に行うものとなります。

ですが、以下の場合はどうだったか悩む方もいるかもしれません。
例えば、
令和4年10月12日に住所Aで所有権移転登記申請
令和4年10月13日に所有者が住所をAからBに変更
令和4年10月20日に所有権移転登記が完了

この場合、登記完了日から見れば所有者の住所が間違っていることに
なりますので、更正の登記が必要ともいえそうです。
ですが、あくまで登記申請日にAが住所であれば間違いはないので
AからBへの住所変更登記が必要ということになります。

もっとややこしい状況として
令和4年10月12日に住所Aで所有権移転登記申請
令和4年10月12日に所有者が住所をAからBに変更
令和4年10月20日に所有権移転登記が完了

の場合、登記申請日にAからBに住所が変更されていた場合、
どうするんだってことになります。
厳密にいえば申請した時刻と住所変更した時刻の比較に
よるもので判断するのだと思われます。
ただ、分からないことが多いと思うので、普通に変更登記で
出しておけば無難な気がします。

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2022年09月06日

離婚による財産分与登記と税金

離婚による財産分与登記にかかる税としては以下のものが
あります。
・登録免許税 1000分の20
 例えば、1000万円の不動産評価額だと20万円

他に財産分与した際の時価が購入時よりも高いとあげた
人に不動産の譲渡所得税がかかります。

尚、財産分与は婚姻中に共同で築いた財産の清算的な意味合いが
あるため、基本的にそういう目的での財産分与であれば
贈与税や不動産取得税はかかりません。
(※税に関して詳しくは専門の税理士などにお尋ねください。)

弊所でも離婚による財産分与も含めて不動産登記に関する
ご相談を承っております。お気軽にご相談ください。

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2022年08月29日

離婚による財産分与登記と必要書類

離婚による財産分与登記をする場合、基本的に以下の書類が
必要となります。

・財産を分与する側の印鑑証明書
・登記済証もしくは登記識別情報
・固定資産税評価証明書
・住民票
・登記原因証明情報(財産分与契約書、離婚協議書等)
・不動産を取得する方の住民票
・委任状・本人確認書類(弊所に依頼する場合)

尚、離婚による財産分与は法律上離婚が成立した日から2年以内に
請求する必要があります。

弊所でも離婚による財産分与登記も含めて不動産登記の
ご相談を承っております。お気軽にご相談ください。

参考:(財産分与)
民法第768条 協議上の離婚をした者の一方は、相手方に対して
財産の分与を請求することができる。
2 前項の規定による財産の分与について、当事者間に協議が調わないとき、
又は協議をすることができないときは、当事者は、家庭裁判所に対して
協議に代わる処分を請求することができる。
ただし、離婚の時から二年を経過したときは、この限りでない。
3 前項の場合には、家庭裁判所は、当事者双方がその協力によって
得た財産の額その他一切の事情を考慮して、分与をさせるべきかどうか
並びに分与の額及び方法を定める。

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2022年07月21日

町名等の変更と住所変更登記の要否

不動産を所有している方で町名が知らない間に変更してしまった
という方もいるかと思います。

例えば、「大阪市東淀川区瑞光町33番地」が
「大阪市東淀川区隋孝町33番地」に変更に
なったような場合です。

この場合に、住所変更登記が必要かどうかですが、結論としては
地番の変更を伴わない行政区画や名称の変更として不要です。

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参考:不動産登記規則
第92条 行政区画又はその名称の変更があった場合には、登記記録に記録した行政区画又
はその名称について変更の登記があったものとみなす。
字又はその名称に変更があったときも、同様とする。
2 登記官は、前項の場合には、速やかに、表題部に記録した行政区画若しくは
字又はこれらの名称を変更しなければならない。

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2022年07月08日

登記した住所・氏名に誤りがある場合の対応

不動産を取得して所有権移転登記をした後に、まれに
住所や氏名が誤って登記されることがあります。

この場合、ほっておくと後に売却する際などに支障が
生じますので、訂正しておく必要があります。

その場合の方法として更正登記がありますが、
間違えた理由によって対応が変わります。

まず、法務局側のミスだった場合は、法務局に連絡すれば
職権で更正登記をしてもらえます。

次に、誤記等が申請書類のミスによる場合は、更正登記の申請書を
法務局に出す必要があります。
その場合は、登録免許税として不動産1個につき、1000円が
かかります。
また、誤記を証明する住民票などの書類も必要です。

尚、申請書に誤記や脱字などのミスがあっても、登記する法務局も
見落としたんだから法務局も悪いみたいな主張もあり得ます。
ですが、そのような主張は基本的に認められないので、
注意が必要です。

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2022年01月25日

名寄帳と非課税物件の記載の有無

名寄帳とはその対象となる人が所有する土地建物を一覧に
まとめたものとなります。

一般的に固定資産評価証明書による場合は、非課税物件などが
のらない場合があるため、不動産の把握が不十分な場合は、
名寄帳で調査をする場合があります。

この名寄帳ですが、不動産調査では便利なものともいえますが、
請求する市によってはあまり使えない場合もあります。

なぜなら、市によっては名寄帳に非課税物件を掲載しないところが
あるからです。

こういった市で物件調査をする場合は、権利証等資料の捜索や
所有物件周辺の登記簿を調べるなどしか手段がありません。

名寄帳を取得する際にはどこまで掲載されているのか事前に確認する
ことも必要かもしれません。

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2022年01月19日

登記原因情報と委任状の日付

抵当権抹消登記などの委任状を作成する場合、下記のような
委任事項を利用することも多々あるかとおもいます。

委任事項
「令和4年1月18日付登記原因証明情報記載の通りの
抵当権抹消登記申請に関する一切の件」

この場合、既に登記原因情報ができあがっていて委任を受ける場合は
特に問題が起きることはないと思われます。

ですが、先の登記の委任をもらってから抵当権抹消書類を取得する
場合には問題が起きる場合があります。

例えば、令和4年1月1日に依頼を受けて令和4年1月18日に
登記原因情報を取得した場合です。

仮に委任状の日付が令和4年1月1日だとすれば、あとから書き込んだ
令和4年1月18日付登記原因証明情報記載の通りの委任状はおかしな
ことになります。

なぜなら、1月1日段階ではこのような委任はできないからです。
そのため、先に委任状をもらう場合は、依頼者の方に趣旨を説明して
日付欄を空欄にしてもらう必要があります。

意外と日付についてはうっかりということもあるので、注意が
必要かもしれません。

弊所でも抵当権抹消登記も含めて不動産登記のご相談を
承っております。お気軽にご相談ください。

お問い合わせ ⇒ 06−6326−4970

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2021年10月26日

不動産登記申請と受領証の申請方法

不動産登記の受領証とは書面で申請する際に法務局が登記申請を
受領したことを証明する書類となります。

基本的に受領証をもらう必要のある場面はあまりありませんが、
金融機関から要求された場合、取得する必要が生じます。

受領証については無料で何通でも発行してもらえますが、
特に書式はありません。

登記申請書の内容が記載したものに受領証明願いや受領証みたいな
タイトル等をつけて申請するだけです。

弊所でも受領証が必要な場合も含めて不動産登記のご相談を承って
おりますので、お気軽にご相談ください。

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2021年03月15日

評価額のない不動産の価格認定基準表の改定について

不動産登記を行う場合、登録免許税の課税標準である不動産価格に
ついては、固定資産税課税台帳に登録された不動産の価格とされて
おりますが、その価格のない建物については法務局の基準表を
もとに計算します。

その基準表が令和3年4月1日から改定されますので、登記申請の
際には注意が必要です。

関連リンク:
不動産登記における評価額のない課税標準について(大阪法務局)

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2021年01月19日

不動産登記と住所のスペース

不動産登記の申請を行う場合、住民票上の住所にスペースが
ある場合もそのままでは登記できません。

不動産登記上は住所の間のスペースの使用が
認められてないからです。

例えば以下のような場合が住所にスペースがある場合です。

「大阪市東淀川区瑞光1丁目3番12号 グレート8 205号室」

こういった場合は、上記な感じで登記申請してもスペースが
ない形で登記がされます。

ただ、グレート8と205号室のスペースが埋まってしまうと
グレート8205となってしまい、変な感じになることから
登記される時には「グレート8、205号室」
みたいな感じで登記されます。

弊所でも住所変更登記も含めて不動産登記のご相談を承って
おりますので、お気軽にご相談ください。

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