2018年11月16日

登記識別情報の保管について

登記が完了すると登記識別情報(昔でいう権利証)が取得できますが、
保管方法について悩む方が多いかと思います。

基本的に保管場所としては、大事な書類なので、人に見つかりにくい場所に
おいておくのが一番ですが、自分自身が置いた場所を忘れるということも
ありますので、貸金庫や金庫があるならその中に入れておけば忘れること
はないと思います。

仮にそういったものがない場合は、自分で決めた人に見つかりにくい
と思う場所でかつ自分が覚えておける場所においておけばいいと
思います。

その際に、印鑑カードや実印、印鑑証明書などを一緒にいれる方が
いらっしゃいますが、これらはわけていれるようにしましょう。

なぜながら、権利を移転する登記をするには登記識別情報と実印の押印と
印鑑証明書がいるので、それらを一緒においておくと盗まれた時などに
被害が発生しやすくなるからです。

最悪、登記識別情報だけが盗まれても実印やらがとられなければ権利の移転は
阻止できる場合が多いので、分けておくことは大切です。

また、登記識別情報はパスワードの記載がありますが、コピーなどされると
盗まれたことが分かりませんので、パスワードの目隠しもはずさずにおいて
おくことが重要です。

弊所でも登記識別情報の保管法も含めて相続手続きに関するご相談を
承っておりますので、お気軽にご相談ください。

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2018年10月10日

会社の商号変更による登記名義人の表示変更登記

会社が商号変更した場合、会社が不動産を所有している場合は、
登記名義人表示変更登記が必要となります。

この場合、会社の商号変更による登記名義人の表示変更登記の
原因日付は商号変更の効力を生じた日となります。

具体的には、その商号変更が官庁の許可を要する場合は、許可の日、
官庁の許可を要しない場合は、商号変更の決議の日となります。

弊所でも不動産の表示変更登記に関するご相談を承っておりますので、
お気軽にご相談ください。

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表示変更登記

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2018年08月28日

連件申請の場合の登記識別情報の省略

不動産規則67条の場合、例えば、不動産をBさんから購入した
Aさんが融資を受けて購入した不動産に抵当権を設定する場合、
BからAへの所有権移転登記と抵当権設定登記が必要となりますが、
それらを一括して連件登記する場合は、Aさんの手元に登記申請時点
では登記識別情報がないので、登記識別情報を省略できると
いうものがあります。

個人の方が自分で登記申請する場合は、ここまで知っていれば問題ないですが、
司法書士がオンラインで所有権移転登記と抵当権設定登記を別々の代理人で
する場合はそれとわかる記載が必要となります。

まず、所有権移転登記の方については
本件の所有権移転登記と同日付で後に申請される抵当権の設定の
登記(代理人〇)とは連件扱いにしてほしい旨を記載し、
次に、抵当権設定登記の方については、
同日受付第〇号(代理人〇)の所有権移転登記と連件扱いにしてほしい
旨の記載をします。
これによって2つの登記につながりができるので、連件扱いによる省略が
可能となります。

尚、この省略は片方が書面申請、片方がオンライン申請の場合には、
認められていないようなので注意が必要です。

参考:
(登記識別情報の提供の省略)
第67条  
同一の不動産について二以上の権利に関する登記の申請がされた場合
(当該二以上の権利に関する登記の前後を明らかにして同時に
申請がされた場合に限る。)において、前の登記によって登記名義人
となる者が、後の登記の登記義務者となるときは、当該後の登記の
申請情報と併せて提供すべき登記識別情報は、当該後の登記の申請情報と
併せて提供されたものとみなす。

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2018年08月27日

不動産登記オンライン申請の即日調査(プレ調査)について

平成30年8月6日より大阪法務局管内にて不動産登記の
オンライン申請のプレ調査が行われています。

即日調査(プレ調査)って何かといいますと、要するに不動産登記の
オンライン申請を迅速化し、オンライン申請を促す施策の
一環です。

具体的にはオンラインで午後2時までにされた登記申請につき、
その日のうちに登記申請情報等の調査を行い、不備があれば、
その日の午後4時までに補正通知を発するというものです。

繁忙期などの忙しい時は抵当権設定などの連件申請にしぼって
行うということもあるようですが、これによって登記申請が
以前よりも早く終わることになりそうです。

実際、8月以降に申請した登記について、完了までが早くなって
いるので、その効果がでていると思われます。

オンライン申請についてはPDFの補正ができるようになるなど、
年々便利になっています。

弊所でも不動産登記のオンライン申請に対応しておりますので、
お気軽にご相談ください。

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2018年08月13日

不動産登記における法人の本人確認情報の作成の必要書類

法人がなんらかの理由で不動産の権利証や登記識別情報を
紛失していた場合、法人の本人確認情報の作成が必要
となることがあります。

法人の本人確認情報の作成で確認が必要なのは、会社自身と
法人の代表者等の人の確認が必要となります。

まず、法人の確認については、「商号」「本店所在地」
「代表者の資格・氏名・住所」の確認等のため
登記事項証明書と印鑑証明書が必要となります。

次に人の確認については、法人の代表者を確認する場合は、
代表者の住所、氏名、生年月日を確認のため免許証等の
顔写真付身分証明書の確認が必要となります。

また、代表者に代わる業務担当者の確認を行う場合は、免許証等の
顔写真付証明書とともに法人の実印を押印した業務権限証明書
及び会社の印鑑証明書も必要となります。

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抵当権抹消登記

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2018年07月10日

法務局の完了書類の発送が遅い件

法務局で相続登記などの不動産登記申請を行った場合、最近は
オンライン化の進展により、早いところでは登記申請から1日
で登記が完了する場合があります。

登記完了速度は件数の問題か田舎の方が早い傾向にあります。

しかしながら、完了書類はというと登記が完了したその日に
発送される場合もありますが、だいぶ遅れる場合もあります。

過去の一番遅かったパターンは月曜日に登記が完了して
その週の金曜日に発送のパターンです。
さすがに週初めに完了して週をまたぐケースは今のところ
見たことはありませんので、遅くとも一週間以内には発送
しないとまずいという意識があるのかもしれません。
また、遅くなることが多いのは登記申請から2日以内に
登記が完了し、夕方の17時以降に登記が完了した
場合です。
この場合、少なくとも当日中には発送されないことが多く、
なぜか発送も遅くなる場合が多いような気がします。
尚、今回は完了書類の受取は郵送での受領を前提として
記載しておりますので、ご注意ください。

弊所でも相続登記手続も含めて相続に関するご相談を承って
おりますので、お気軽にご相談ください。

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2018年05月31日

複代理の場合の申請人の記載

不動産の登記申請の際に委任状に複代理の記載をしてもらっている場合に、
さらに委任された方が他の方に委任する場合もあるかと思います。

この場合、登記申請書の記載の申請人の際にAから委任を受けてCに代理を
委任したBの名前を記載する必要があるかについてですが、結論としては
Bの記載は不要でCのみの記載で足りるということになります。

また、似たようなものとして成年後見人が誰かに登記申請を依頼した場合も
登記申請書には依頼した成年後見人の記載もすべきという解釈もあるよう
ですが、不要という解釈で問題ないと思われます。

弊所でも個人による不動産登記の自己申請も含めて登記申請に関する
ご相談を承っておりますので、お気軽にご相談ください。

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2018年02月20日

不動産仲介手数料の改定について

不動産の売買を不動産会社に仲介してもらう場合、法律上決まった
上限の仲介手数料を払う必要がありますが、平成30年1月1日より
400万円以下の手数料の上限が増額されております。

例えば、従来は売買価格が税込で
200万円以下の場合5%
201万円以上400万以下の場合 4%+2万円
であったものが18万円までに引き上げられたようです。

この改定による影響が特に大きいのは200万円以下の物件で
例えば、100万円の物件の仲介を依頼した場合、従来は5万円
の仲介手数料だったのが、上限が最大で18万円までに増える
ことになります。

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2017年11月20日

居住用不動産処分許可の申立ての必要書類

成年後見人が被後見人の居住用不動産の処分
(売買、賃貸借契約の解除)などを
行う場合、居住用不動産処分許可の申立てが
必要となりますが、その際の主な必要書類
としては以下のものとなります。

居住用不動産処分許可の申立書
収入印紙800円、切手82円、10円切手各1枚
居住用不動産に関する内容のわかる書類(契約書・登記事項証明書等)
居住用不動産の売買契約書案
不動産の査定書
売却先の相手方の分かる資料

弊所でも不動産登記のご相談を承っておりますので、
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2017年04月17日

委任状の日付

登記原因情報記載の通りとする不動産登記の委任状を事前に作成した場合、
作成日の日付を記載してしまうことがあります。

この場合、法務局では認められないことになりますので、実際に登記原因情報を
作成する際には注意が必要です。

弊所でも不動産登記に関するご相談を承っておりますので、お気軽にご相談ください。

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2016年10月17日

土地の売買や贈与の登録免許税

土地の売買や贈与を行う場合の登録免許税は不動産評価額の
1000分の20となっております。
(但し、売買については平成29年3月31日までに登記を
受ければ1000分の15に軽減されております。詳しくは
こちらをご参照ください。)

このような数字だけではイメージがやりにくいと思いますが、
具体的にいえば、評価額1000万円の土地を売買や贈与を
すれば、20万円の免許税がかかり、2000万円の土地を
売買や贈与をすれば40万円がかかるということです。

多額の金銭を動かす売買の場合は別にして親族間で土地を
贈与する場合は登録免許税の額にも驚かれる方も結構
いらっしゃるようです。

弊所でも贈与や売買を原因とした所有権移転登記のご依頼も
承っておりますので、お気軽にご相談ください。

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2016年07月25日

大阪市住宅供給公社の買戻特約登記の抹消

大阪市住宅供給公社の買戻特約登記の抹消をする場合、注意すべきなのは
大阪府住宅供給公社と大阪市住宅供給公社は似た名前ですが、全く別物
だということです。

大阪府住宅供給公社に間違えて申請のための書類を要求すると
取得することはできませんので、ご注意ください。

弊所でも大阪市住宅供給公社の買戻特約登記の抹消手続きの代行を
承っておりますので、お気軽にご相談ください。

お問い合わせ ⇒ 06−6326−4970

大阪市住宅供給公社の本店住所の遍歴:
大阪市中央区本町3丁目4番10号 本町野村ビル内
大阪市中央区本町一丁目8番12号 日本生命堺筋本町ビル内
大阪市北区天神橋六丁目4番20号 住まいの情報センター内


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買戻特約登記の抹消

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2016年02月24日

住宅ローン借り換えをすべきどうかの判断基準

住宅ローンを借り換えした方が得かどうかの判断基準については
個別事情にはよるかと思いますが、基本的には旧住宅ローンと
新住宅ローンの金利差及び返済期間、借り入れ総額等をもとにした
金利減少に伴う利益と借り換えに伴う諸費用の総額を比較すること
になります。

借り換えに伴う諸費用については、それなりの何十万単位のそれなり
の金額がかかるのが通常ですので、借り換えを検討される際には
金利差のみでなく、実際の借り換え費用がどの程度かかるのを
検討する必要があります。

弊所でも住宅ローン借り換えに伴う登記申請を含む手続に関する
ご相談を承っておりますので、お気軽にご相談ください。

お問い合わせ ⇒ 06−6326−4970

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2016年02月18日

住宅ローンの借り換えについて

住宅ローンの借り換えとは現在借りている金融機関での住宅ローンより安い金利の
住宅ローンを借りて古い住宅ローンを一括返済することをいいます。

現在、マイナス金利の導入によって住宅ローン金利が下がっている状況ですので、
仮に以前借りたのが高い頃の金利であった場合、返済負担が大幅に
減る可能性があります。

ただし、借り換えの際には保証料や金融機関や登記の手数料等の諸費用が
発生しますので、そのあたりを考慮の上で借り換えを検討する必要があります。

尚、住宅ローンの借り換えの際に必要となる登記については、
旧住宅ローンの抵当権等抹消登記、新住宅ローンの抵当権設定登記が
必要となり、これらの登記に関する司法書士報酬と登録免許税が
かかることになります。

弊所でも住宅ローン借り換えに伴う登記申請を含む手続に関するご相談を承って
おりますので、お気軽にご相談ください。

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2015年10月28日

登記識別情報の様式変更実施日について

大阪での登記識別情報通知書について、現在のシール方式から折り込み方式に変更を実施する予定日は以下の通りとなります。
 
 11月11日(水) 大阪法務局本局、北大阪支局、池田出張所
 11月12日(木) 北出張所、枚方出張所、東大阪支局
 11月13日(金) 堺支局、守口出張所
 11月18日(水) 岸和田支局、天王寺出張所、富田林支局

弊所でも不動産登記に関するご相談を承っておりますので、お気軽にご相談ください。

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2015年10月06日

不動産登記の取扱いの変更について

不動産登記の申請人が法人の場合、代表者の資格証明書の提供が必要とされておりますが、
平成27年11月2日より、会社法人等番号を有する法人の場合には、原則として代表者の
資格証明書に代わって、会社法人等番号を提供するという取扱いに変更となっております。

平成27年11月2日以降に登記申請が必要な場合は注意が必要です。

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2015年06月23日

住居表示の実施と住所移転による表示変更登記

不動産の名義人の登記後の住所の移転とともに住居表示の実施もされた
場合、住居表示の実施の順番によって登録免許税は異なってきます。

例えば、住所の移転の後に住居表示の実施があった場合には、
登録免許税法によって登録免許税が非課税となりますが、
住居表示の実施後に住所の移転があった場合には、
登録免許税が発生することとなります。

ですので、住居表示と住所の移転があった場合には、費用的な面を
確定するには順番がどちらかが先かをまず確認する必要があります。

弊所でも住所変更登記も含めて不動産登記に関するご相談を承って
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2015年06月22日

住居表示の実施を原因とした住所変更登記

不動産の名義人の住所が変わった場合は、住所変更登記が必要です
が、名義人が居所を変えたわけでもないのに住所が変更している
場合があります。

例えば、登記上の住所が○○県○○市○町2丁目3000番地1だった
ものが住居表示の実施によって○○県○○市○町2丁目3番1号の
ような住所に変更になるようなことがあります。

この場合、名義人本人の事情によった住所変更ではありませんが、
住所変更登記が必要となります。

ただし、この場合、登記する際の登録免許税は通常、不動産1個
につき1000円かかるものが登録免許税法第5条第4号の
規定により無料とされています。

また、住居表示の実施を証明する役所の住居表示実施証明書も
無料で取得可能です。

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2015年06月18日

住所変更登記が不要な場合

不動産をお持ちの方の住民票上の住所が変更になった場合、
原則として住所変更登記が必要となりますが、
下記の場合は不要です。

・市町村合併に伴って自治体名が変更になった場合
・村や町が町や市に昇格した場合

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2015年06月17日

住所が複数回移転した場合の住所変更登記

不動産の登記簿上の住所が移転した場合、住所変更登記が必要となりますが、
複数回住所が移転した場合は、登記原因としては、最後の住所移転の日を
住所移転日として記載し、複数回の住所移転を登記原因として記載する
必要がありせん。

ただし、A⇒B⇒C⇒Dと住所が移転している場合には、それらの住所の
移転がわかる住民票や戸籍の附票等の登記原因がわかる書類を添付する
ことが必要となります。

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