2018年12月11日

不動産譲渡所得税の取得費

不動産を売却する場合、買った値段よりも売った値段が高ければ、
譲渡所得税がかかります。

その場合の、買った値段の金額計算としての取得費ですが、
基本的には売買契約書で実際に払った金額となります。

ただ、売買契約書をなくしている場合は売った金額の5%を取得費
とできます。
例えば、3000万円で売った場合はその5%の150万円を
取得費として2850万円が所得となります。
また、売買契約書があったとしても昭和40年以前に購入したものは
取得費が5%よりも低い場合もあるので、その場合は、5%の方を
使って取得費の計算もできます。

取得費として他に足すことができるのは契約の際の印紙代や購入の際の
登記手数料や免許税、不動産取得税、購入時の仲介手数料などがあります。
また、建物であれば増改築した費用や取り壊し費用なども取得費にいれる
ことができます。

取得費はなるべく多い方が税金的にはいいので、不動産売却の際には
そういった資料を探してみるのが重要です。

また、売買契約書を取得費として使用する場合、建物の金額部分は減価償却に
よって減少しますので、その分だけ取得費は下がる可能性があります。

細かい部分は税務署や専門の税理士に聞いていただくことになりますが、
少なくとも不動産を購入した際には将来の売却に備えて資料をきちんと
保存しておくことが重要だといえます。

弊所でも譲渡所得税の申告がいる場合の税理士の御紹介も含めて、不動産登記の
ご相談を承っておりますので、お気軽にご相談ください。

大阪府大阪市東淀川区瑞光1−3−12
明徳ビル205
司法書士・行政書士 よどがわ事務所
TEL: 06-6326-4970
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2018年12月10日

不動産を売った時にかかる税金1

相続した不動産などを売却した場合、意外と忘れがちなのが、
売った時にかかる税金(譲渡所得・住民税)です。

譲渡所得・住民税は取得した時よりも売った時に儲かっていれば
かかる税金で、買値よりも安く売ったならば税金はかかって
きません。

譲渡所得税は長期譲渡所得と短期譲渡所得に分かれますが、
長期譲渡の場合は、所得税と住民税あわせて約20%、
短期譲渡の場合は所得税と住民税あわせて約39%の
税金がかかります。

ですので、長期譲渡の場合で300万円の利益がでた場合は、
300×20%の60万円の税金がかかることとなります。

※税に関して詳しくは税務署・専門の税理士にお尋ねください。

弊所でも売買による所有権移転登記のご相談を承って
おりますので、お気軽にご相談ください。

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2018年12月07日

不動産売買契約書の印紙の軽減措置

不動産の売買による所有権移転登記を行う場合、通常は
売買契約書も作成しますが、売買契約書を作成するには
印紙を添付する必要があります。

売買契約書に添付する印紙は平成26年4月1日から平成32年3月31日
までの間に作成されているものについては軽減措置がとられております。

具体的には
契約金額が10万円を超え 50万円以下のもの
400円⇒200円
契約金額が50万円を超え 100万円以下のもの
1千円⇒500円
契約金額が100万円を超え 500万円以下のもの
2千円⇒1千円
契約金額が500万円を超え1千万円以下のもの
1万円⇒5千円
契約金額が1千万円を超え5千万円以下のもの
2万円⇒1万円
契約金額が5千万円を超え 1億円以下のもの
6万円⇒3万円
契約金額が1億円を超え 5億円以下のもの
10万円⇒6万円
契約金額が5億円を超え 10億円以下のもの
20万円⇒16万円
契約金額が10億円を超え 50億円以下のもの
40万円⇒32万円
契約金額が50億円を超えるもの
60万円⇒48万円
となっております。

(※契約金額が10万円以下は200円、1万円未満は非課税
  詳しくは税務署・専門の税理士等にお尋ねください。 )

弊所でも売買による所有権移転登記のご相談を承っておりますので、
お気軽にご相談ください。

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2018年12月06日

住所変更登記をしたくない場合の対応

不動産を所有している場合、住所と氏名が法務局に登記されていますが、
引っ越しなどによって所有者が住所を移転した場合、住所変更登記が
必要となります。

ただ、必要といっても絶対にしないとだめというわけではないので、
放置されている場合が多いです。

何度も住所を移転している場合や長期間登記を放置していていざ登記を
しようかと思ったら住所を証明する情報が廃棄などを理由に取得できない
ということもよくあります。

そういった場合には、通常の住所変更登記と比べて手間がかかることに
なり、かえって余分な費用がかかる場合もあり得ます。

かといって住所変更登記を法務局にその都度登記するのは
面倒だという方もいらっしゃると思います。

こういった場合は、住所を移転するごとに過去の住所ののった住民票等の
公的証明書をその都度取得して保存しておくと住所を証明する書類がない
ということがなくなりますので、あとの登記が楽になるかと思います。

弊所でも住所変更登記も含めて不動産登記のご相談を承っておりますので、
お気軽にご相談ください。

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2018年11月16日

登記識別情報の保管について

登記が完了すると登記識別情報(昔でいう権利証)が取得できますが、
保管方法について悩む方が多いかと思います。

基本的に保管場所としては、大事な書類なので、人に見つかりにくい場所に
おいておくのが一番ですが、自分自身が置いた場所を忘れるということも
ありますので、貸金庫や金庫があるならその中に入れておけば忘れること
はないと思います。

仮にそういったものがない場合は、自分で決めた人に見つかりにくい
と思う場所でかつ自分が覚えておける場所においておけばいいと
思います。

その際に、印鑑カードや実印、印鑑証明書などを一緒にいれる方が
いらっしゃいますが、これらはわけていれるようにしましょう。

なぜながら、権利を移転する登記をするには登記識別情報と実印の押印と
印鑑証明書がいるので、それらを一緒においておくと盗まれた時などに
被害が発生しやすくなるからです。

最悪、登記識別情報だけが盗まれても実印やらがとられなければ権利の移転は
阻止できる場合が多いので、分けておくことは大切です。

また、登記識別情報はパスワードの記載がありますが、コピーなどされると
盗まれたことが分かりませんので、パスワードの目隠しもはずさずにおいて
おくことが重要です。

弊所でも登記識別情報の保管法も含めて相続手続きに関するご相談を
承っておりますので、お気軽にご相談ください。

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2018年10月10日

会社の商号変更による登記名義人の表示変更登記

会社が商号変更した場合、会社が不動産を所有している場合は、
登記名義人表示変更登記が必要となります。

この場合、会社の商号変更による登記名義人の表示変更登記の
原因日付は商号変更の効力を生じた日となります。

具体的には、その商号変更が官庁の許可を要する場合は、許可の日、
官庁の許可を要しない場合は、商号変更の決議の日となります。

弊所でも不動産の表示変更登記に関するご相談を承っておりますので、
お気軽にご相談ください。

お問い合わせ ⇒ 06−6326−4970

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表示変更登記

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2018年08月28日

連件申請の場合の登記識別情報の省略

不動産規則67条の場合、例えば、不動産をBさんから購入した
Aさんが融資を受けて購入した不動産に抵当権を設定する場合、
BからAへの所有権移転登記と抵当権設定登記が必要となりますが、
それらを一括して連件登記する場合は、Aさんの手元に登記申請時点
では登記識別情報がないので、登記識別情報を省略できると
いうものがあります。

個人の方が自分で登記申請する場合は、ここまで知っていれば問題ないですが、
司法書士がオンラインで所有権移転登記と抵当権設定登記を別々の代理人で
する場合はそれとわかる記載が必要となります。

まず、所有権移転登記の方については
本件の所有権移転登記と同日付で後に申請される抵当権の設定の
登記(代理人〇)とは連件扱いにしてほしい旨を記載し、
次に、抵当権設定登記の方については、
同日受付第〇号(代理人〇)の所有権移転登記と連件扱いにしてほしい
旨の記載をします。
これによって2つの登記につながりができるので、連件扱いによる省略が
可能となります。

尚、この省略は片方が書面申請、片方がオンライン申請の場合には、
認められていないようなので注意が必要です。

参考:
(登記識別情報の提供の省略)
第67条  
同一の不動産について二以上の権利に関する登記の申請がされた場合
(当該二以上の権利に関する登記の前後を明らかにして同時に
申請がされた場合に限る。)において、前の登記によって登記名義人
となる者が、後の登記の登記義務者となるときは、当該後の登記の
申請情報と併せて提供すべき登記識別情報は、当該後の登記の申請情報と
併せて提供されたものとみなす。

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2018年08月27日

不動産登記オンライン申請の即日調査(プレ調査)について

平成30年8月6日より大阪法務局管内にて不動産登記の
オンライン申請のプレ調査が行われています。

即日調査(プレ調査)って何かといいますと、要するに不動産登記の
オンライン申請を迅速化し、オンライン申請を促す施策の
一環です。

具体的にはオンラインで午後2時までにされた登記申請につき、
その日のうちに登記申請情報等の調査を行い、不備があれば、
その日の午後4時までに補正通知を発するというものです。

繁忙期などの忙しい時は抵当権設定などの連件申請にしぼって
行うということもあるようですが、これによって登記申請が
以前よりも早く終わることになりそうです。

実際、8月以降に申請した登記について、完了までが早くなって
いるので、その効果がでていると思われます。

オンライン申請についてはPDFの補正ができるようになるなど、
年々便利になっています。

弊所でも不動産登記のオンライン申請に対応しておりますので、
お気軽にご相談ください。

お問い合わせ ⇒ 06−6326−4970

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2018年08月13日

不動産登記における法人の本人確認情報の作成の必要書類

法人がなんらかの理由で不動産の権利証や登記識別情報を
紛失していた場合、法人の本人確認情報の作成が必要
となることがあります。

法人の本人確認情報の作成で確認が必要なのは、会社自身と
法人の代表者等の人の確認が必要となります。

まず、法人の確認については、「商号」「本店所在地」
「代表者の資格・氏名・住所」の確認等のため
登記事項証明書と印鑑証明書が必要となります。

次に人の確認については、法人の代表者を確認する場合は、
代表者の住所、氏名、生年月日を確認のため免許証等の
顔写真付身分証明書の確認が必要となります。

また、代表者に代わる業務担当者の確認を行う場合は、免許証等の
顔写真付証明書とともに法人の実印を押印した業務権限証明書
及び会社の印鑑証明書も必要となります。

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<関連リンク>
抵当権抹消登記

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2018年07月10日

法務局の完了書類の発送が遅い件

法務局で相続登記などの不動産登記申請を行った場合、最近は
オンライン化の進展により、早いところでは登記申請から1日
で登記が完了する場合があります。

登記完了速度は件数の問題か田舎の方が早い傾向にあります。

しかしながら、完了書類はというと登記が完了したその日に
発送される場合もありますが、だいぶ遅れる場合もあります。

過去の一番遅かったパターンは月曜日に登記が完了して
その週の金曜日に発送のパターンです。
さすがに週初めに完了して週をまたぐケースは今のところ
見たことはありませんので、遅くとも一週間以内には発送
しないとまずいという意識があるのかもしれません。
また、遅くなることが多いのは登記申請から2日以内に
登記が完了し、夕方の17時以降に登記が完了した
場合です。
この場合、少なくとも当日中には発送されないことが多く、
なぜか発送も遅くなる場合が多いような気がします。
尚、今回は完了書類の受取は郵送での受領を前提として
記載しておりますので、ご注意ください。

弊所でも相続登記手続も含めて相続に関するご相談を承って
おりますので、お気軽にご相談ください。

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相続相談室

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2018年05月31日

複代理の場合の申請人の記載

不動産の登記申請の際に委任状に複代理の記載をしてもらっている場合に、
さらに委任された方が他の方に委任する場合もあるかと思います。

この場合、登記申請書の記載の申請人の際にAから委任を受けてCに代理を
委任したBの名前を記載する必要があるかについてですが、結論としては
Bの記載は不要でCのみの記載で足りるということになります。

また、似たようなものとして成年後見人が誰かに登記申請を依頼した場合も
登記申請書には依頼した成年後見人の記載もすべきという解釈もあるよう
ですが、不要という解釈で問題ないと思われます。

弊所でも個人による不動産登記の自己申請も含めて登記申請に関する
ご相談を承っておりますので、お気軽にご相談ください。

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2018年02月20日

不動産仲介手数料の改定について

不動産の売買を不動産会社に仲介してもらう場合、法律上決まった
上限の仲介手数料を払う必要がありますが、平成30年1月1日より
400万円以下の手数料の上限が増額されております。

例えば、従来は売買価格が税込で
200万円以下の場合5%
201万円以上400万以下の場合 4%+2万円
であったものが18万円までに引き上げられたようです。

この改定による影響が特に大きいのは200万円以下の物件で
例えば、100万円の物件の仲介を依頼した場合、従来は5万円
の仲介手数料だったのが、上限が最大で18万円までに増える
ことになります。

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2017年11月20日

居住用不動産処分許可の申立ての必要書類

成年後見人が被後見人の居住用不動産の処分
(売買、賃貸借契約の解除)などを
行う場合、居住用不動産処分許可の申立てが
必要となりますが、その際の主な必要書類
としては以下のものとなります。

居住用不動産処分許可の申立書
収入印紙800円、切手82円、10円切手各1枚
居住用不動産に関する内容のわかる書類(契約書・登記事項証明書等)
居住用不動産の売買契約書案
不動産の査定書
売却先の相手方の分かる資料

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2017年04月17日

委任状の日付

登記原因情報記載の通りとする不動産登記の委任状を事前に作成した場合、
作成日の日付を記載してしまうことがあります。

この場合、法務局では認められないことになりますので、実際に登記原因情報を
作成する際には注意が必要です。

弊所でも不動産登記に関するご相談を承っておりますので、お気軽にご相談ください。

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2016年10月17日

土地の売買や贈与の登録免許税

土地の売買や贈与を行う場合の登録免許税は不動産評価額の
1000分の20となっております。
(但し、売買については平成29年3月31日までに登記を
受ければ1000分の15に軽減されております。詳しくは
こちらをご参照ください。)

このような数字だけではイメージがやりにくいと思いますが、
具体的にいえば、評価額1000万円の土地を売買や贈与を
すれば、20万円の免許税がかかり、2000万円の土地を
売買や贈与をすれば40万円がかかるということです。

多額の金銭を動かす売買の場合は別にして親族間で土地を
贈与する場合は登録免許税の額にも驚かれる方も結構
いらっしゃるようです。

弊所でも贈与や売買を原因とした所有権移転登記のご依頼も
承っておりますので、お気軽にご相談ください。

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2016年07月25日

大阪市住宅供給公社の買戻特約登記の抹消

大阪市住宅供給公社の買戻特約登記の抹消をする場合、注意すべきなのは
大阪府住宅供給公社と大阪市住宅供給公社は似た名前ですが、全く別物
だということです。

大阪府住宅供給公社に間違えて申請のための書類を要求すると
取得することはできませんので、ご注意ください。

弊所でも大阪市住宅供給公社の買戻特約登記の抹消手続きの代行を
承っておりますので、お気軽にご相談ください。

お問い合わせ ⇒ 06−6326−4970

大阪市住宅供給公社の本店住所の遍歴:
大阪市中央区本町3丁目4番10号 本町野村ビル内
大阪市中央区本町一丁目8番12号 日本生命堺筋本町ビル内
大阪市北区天神橋六丁目4番20号 住まいの情報センター内


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買戻特約登記の抹消

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2016年02月24日

住宅ローン借り換えをすべきどうかの判断基準

住宅ローンを借り換えした方が得かどうかの判断基準については
個別事情にはよるかと思いますが、基本的には旧住宅ローンと
新住宅ローンの金利差及び返済期間、借り入れ総額等をもとにした
金利減少に伴う利益と借り換えに伴う諸費用の総額を比較すること
になります。

借り換えに伴う諸費用については、それなりの何十万単位のそれなり
の金額がかかるのが通常ですので、借り換えを検討される際には
金利差のみでなく、実際の借り換え費用がどの程度かかるのを
検討する必要があります。

弊所でも住宅ローン借り換えに伴う登記申請を含む手続に関する
ご相談を承っておりますので、お気軽にご相談ください。

お問い合わせ ⇒ 06−6326−4970

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2016年02月18日

住宅ローンの借り換えについて

住宅ローンの借り換えとは現在借りている金融機関での住宅ローンより安い金利の
住宅ローンを借りて古い住宅ローンを一括返済することをいいます。

現在、マイナス金利の導入によって住宅ローン金利が下がっている状況ですので、
仮に以前借りたのが高い頃の金利であった場合、返済負担が大幅に
減る可能性があります。

ただし、借り換えの際には保証料や金融機関や登記の手数料等の諸費用が
発生しますので、そのあたりを考慮の上で借り換えを検討する必要があります。

尚、住宅ローンの借り換えの際に必要となる登記については、
旧住宅ローンの抵当権等抹消登記、新住宅ローンの抵当権設定登記が
必要となり、これらの登記に関する司法書士報酬と登録免許税が
かかることになります。

弊所でも住宅ローン借り換えに伴う登記申請を含む手続に関するご相談を承って
おりますので、お気軽にご相談ください。

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2015年10月28日

登記識別情報の様式変更実施日について

大阪での登記識別情報通知書について、現在のシール方式から折り込み方式に変更を実施する予定日は以下の通りとなります。
 
 11月11日(水) 大阪法務局本局、北大阪支局、池田出張所
 11月12日(木) 北出張所、枚方出張所、東大阪支局
 11月13日(金) 堺支局、守口出張所
 11月18日(水) 岸和田支局、天王寺出張所、富田林支局

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2015年10月06日

不動産登記の取扱いの変更について

不動産登記の申請人が法人の場合、代表者の資格証明書の提供が必要とされておりますが、
平成27年11月2日より、会社法人等番号を有する法人の場合には、原則として代表者の
資格証明書に代わって、会社法人等番号を提供するという取扱いに変更となっております。

平成27年11月2日以降に登記申請が必要な場合は注意が必要です。

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