不動産売買の際の不動産譲渡所得税の申告時期について

不動産売買をした際に不動産の譲渡所得税の申告が必要となりますが、
その必要な時期ですが、売買した年の翌年の確定申告の時期となります。

ですので、今年の１月中に売買した場合は、翌年の確定申告の時期に
深刻する形となりますので、だいぶ期間があく形となります。

また、年度末に契約して年明けに引き渡しが行われる場合は、基本的には
年明けの引き渡しを基準にしてその翌年の確定申告時期に申告します。

細かい点は税務署や専門の税理士にお聞きいただくことになりますが、
売買から申告までは期間があくことが多いので、申告も忘れないように
注意する必要があります。

弊所でも売買による所有権移転等登記のご相談を承っておりますので、
お気軽にご相談ください。

大阪府大阪市東淀川区瑞光1−3−12
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不動産売買の際に過去の契約書を紛失している場合

不動産を売却した際に譲渡所得税がかかり、その際に過去に不動産を
所得した際の取得金額が分かる契約書がないと譲渡所得税が高く
なってしまうことはご存知かと思います。

ご存知でない方のため念のためおさらいすると、過去に３５００万円で
購入した不動産を３０００万円で売却した場合、購入金額がわかる契約書
などがあれば３０００−３５００でマイナスになるので不動産取得税は
かかりません。

これに対して、契約書がない場合は、３５００万円を取得費としてできず、
売却費の５％が概算取得費となるとすると、３０００−１５０＝２８５０万円
が所得となり、そこに２０％〜４０％くらいの税金がかかります。

要するに契約書があればかからなかった税金がないばかりに５７０万円から
１１４０万円の税金がかかる場合がありえるわけです。

こういった場合は必死になって契約書などを探すわけですが、どうしても
見つからない場合は、アウトなのかといえば必ずしもそうではありません。

その場合は、取得費を推定する資料をそろえて税務署の判断を仰ぐことに
なります。

具体的に推定する資料としては、購入当時の市街地価格指数等の資料や
不動産借入時のローンの額や抵当権設定額、通帳の出金履歴、当時の
不動産会社の説明資料等があります。

また、可能であれば当時の売主や不動産会社から関連書類があるかないか
どうかを確認し、写しをもらう方法もあります。

契約書をなくしていたような場合もあきらめずに税務署や税理士などの
一度専門家に相談してみるのがいいかと思います。

弊所でも税理士の御紹介も含めて不動産の売買登記のご相談を承って
おりますので、お気軽にご相談ください。

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居住用不動産を売買した際の譲渡所得税の特例�A

居住用財産で１０年以上所有している不動産を売却した場合、譲渡所得税の
軽減税率を受けることが可能です。

具体的には、６０００万円以下の部分は１４．２１％、６０００万超の
部分は２０．３１５％ととなります。

要するに、５年以上の場合は、もともと長期譲渡所得として２０．３１５％の
税率となるため、６０００万円以下の部分が少し割引になるということです。

この特例は３０００万円の特別控除の特例と併用が可能です。

また、居住用といっても住んでいる時に売らなければだめというわけではなく、
その住居に住まなくなった時から３年を経過する日の属する年の１２月３１日
までに売ればいいということになります。

（※税に関して詳しくは税務署・専門の税理士にお尋ねください。）

参考：国税庁（マイホームを売った時の軽減税率の特例）

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居住用不動産を売買した際の譲渡所得税の特例�@

居住用不動産を売買した際の譲渡所得税の特例として有名なのは
３０００万円の特別控除があります。

これは売却した金額から３０００万円を差し引くことができるので、
例えば、自宅不動産が２９００万円で売れた場合は、譲渡所得税が
かからないということになります。

ただ、譲渡所得税がかからないといってもこの特例を受けようと思えば、
ほっておけばいいわけではなく、税務署に確定申告する必要があります。

また、居住用といっても住んでいる時に売らなければだめというわけではなく、
その住居に住まなくなった時から３年を経過する日の属する年の１２月３１日
までに売ればいいということになります。

その他売った年の前年及び前々年この３０００万円の特例を利用したことが
ある場合はこの特例がつかえないなど細かい要件はありますが、基本的に
通常の自宅不動産を売却した場合にはこの特例によって譲渡所得税が
かからなくなる場合も多いかと思われます。
（※税に関して詳しくは税務署もしくは専門の税理士にお尋ねください。）

参考：国税庁（マイホームを売った時の特例）

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不動産売買の際の長期譲渡所得と短期譲渡所得の区別

不動産を売買した際に譲渡所得税を計算する場合、長期譲渡所得と
短期譲渡所得では税率が大きく異なりますが、どちらにあたるかは
不動産の所有期間をもとに判断します。

具体的には、不動産の所有期間が５年を超える場合は、長期譲渡所得、
５年以下の場合は短期譲渡所得となります。

この不動産の所有期間は相続や贈与で取得した場合にはその前の所有者の
所有期間を引き継ぐことが可能です。

ですので、父親Aが不動産を５年所有後に死亡して息子Bがその不動産を
引き継ぎ２年が経過した場合は、息子Bの所有期間が５年以下でも父Aと
あわせれば５年を超えているので長期譲渡所得となります。

（※税について詳しくは税務署・専門の税理士にお尋ねください。）

参考：長期譲渡所得の計算（国税庁）

弊所でも相続登記後の不動産売買も含めて相続手続きのご相談を承って
おりますので、お気軽にご相談ください。

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＜関連リンク＞
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不動産譲渡所得税で取得費５％にする場合

不動産譲渡所得税を計算する場合、譲渡所得の金額は、不動産を売った
金額から取得費と譲渡費用を差し引いて計算されます。

その場合に取得費部分を売った金額の５％として計算する方法をとる
ことができますが、過去の契約書を紛失していて取得費が分からない
場合に利用できることがもちろんですが、実際の取得費が５％よりも
小さい場合も利用可能です。

ですので、大昔に購入した不動産の場合は、仮に契約書などが見つかって
取得費が分かった場合も取得費が低い場合が多いので、５％計算の方が
大きければそちらを利用することも可能です。

また、取得費を５％とした場合は、それ以外の取得費を計上することは
できませんので、例えば、相続登記の費用やその他判明している取得費を
５％と別に計上することはできません。

細かい部分は税務署や専門の税理士にお尋ねいただくことになりますが、
取得費の算定方法によって税額が大きく変わることもありますので、
不動産を売却する際にはご注意ください。

弊所でも税理士の御紹介も含めて不動産登記のご相談を承って
おりますので、お気軽にご相談ください。

参考：
・国税庁の取得費が分からない時

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不動産譲渡所得税の計算方法

譲渡所得税の計算をする場合、
土地や建物を売った金額から取得費・譲渡費用を差し引きます。
それに長期譲渡所得か短期譲渡所得かによってその税率をかけて
計算することになります。
例えば、売却金額が３０００万円で
取得費２０００万、譲渡費用１００万円の場合は、
３０００万―２０００万―１００万＝９００万
この９００万円に税率をかけたものが譲渡所得税となります。

例えば、ざっくり計算する場合は
長期譲渡所得の場合はこの９００万に２０％をかけた約１８０万円が
税金部分ということになります。

※譲渡所得税に関して詳しくは税務署や専門の税理士にお尋ねください。

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不動産売却の際の不動産譲渡所得税の所得から引けるもの

不動産の譲渡所得税の計算の際に譲渡の際に所得から仲介手数料などが引けると
いうことはご存知の方が多いと思いますが、細かい点については
悩む方が多いと思います。

詳しくは税務署や専門の税理士にお問い合わせいただく必要がありますが、
ざっくりとした感じで記載させていただきます。

�@不動産を売却する際の自宅家財等の処分費用×
これについては譲渡のために所得から差し引くことはできません。
自分の引っ越し費用も差し引くことはできません。

�A抵当権の抹消登記費用×
不動産を売却する際に抵当権などがついていた際もそれにかかった司法書士の
報酬なども差し引くことはできません。

�B住所変更登記費用×
不動産を売却する際に所有者の住所を変更していた際もそれに関する登記費用を
差し引くことができません。

�C売買契約書の収入印紙○
不動産売却の際の収入印紙は差し引ける費用として認められます。

�D測量費用○
不動産売却の際に測量した際の費用は費用として差し引けます。

�E税理士の譲渡所得税申告費用×
税理士に譲渡所得税の申告を依頼した場合、それを費用として所得から
差し引くことはできません。

�F相続登記の際の免許税や司法書士への報酬○
相続登記の際の登録免許税や司法書士の報酬は所得から差し引ける
費用として認められます。

参考：
・国税庁の譲渡費用となるもの
・国税庁の取得費となるもの

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不動産譲渡所得税の取得費

不動産を売却する場合、買った値段よりも売った値段が高ければ、
譲渡所得税がかかります。

その場合の、買った値段の金額計算としての取得費ですが、
基本的には売買契約書で実際に払った金額となります。

ただ、売買契約書をなくしている場合は売った金額の５％を取得費
とできます。
例えば、３０００万円で売った場合はその５％の１５０万円を
取得費として２８５０万円が所得となります。
また、売買契約書があったとしても昭和４０年以前に購入したものは
取得費が５％よりも低い場合もあるので、その場合は、５％の方を
使って取得費の計算もできます。

取得費として他に足すことができるのは契約の際の印紙代や購入の際の
登記手数料や免許税、不動産取得税、購入時の仲介手数料などがあります。
また、建物であれば増改築した費用や取り壊し費用なども取得費にいれる
ことができます。

取得費はなるべく多い方が税金的にはいいので、不動産売却の際には
そういった資料を探してみるのが重要です。

また、売買契約書を取得費として使用する場合、建物の金額部分は減価償却に
よって減少しますので、その分だけ取得費は下がる可能性があります。

細かい部分は税務署や専門の税理士に聞いていただくことになりますが、
少なくとも不動産を購入した際には将来の売却に備えて資料をきちんと
保存しておくことが重要だといえます。

弊所でも譲渡所得税の申告がいる場合の税理士の御紹介も含めて、不動産登記の
ご相談を承っておりますので、お気軽にご相談ください。

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不動産を売った時にかかる税金１

相続した不動産などを売却した場合、意外と忘れがちなのが、
売った時にかかる税金（譲渡所得・住民税）です。

譲渡所得・住民税は取得した時よりも売った時に儲かっていれば
かかる税金で、買値よりも安く売ったならば税金はかかって
きません。

譲渡所得税は長期譲渡所得と短期譲渡所得に分かれますが、
長期譲渡の場合は、所得税と住民税あわせて約２０％、
短期譲渡の場合は所得税と住民税あわせて約３９％の
税金がかかります。

ですので、長期譲渡の場合で３００万円の利益がでた場合は、
３００×２０％の６０万円の税金がかかることとなります。

※税に関して詳しくは税務署・専門の税理士にお尋ねください。

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不動産売買契約書の印紙の軽減措置

不動産の売買による所有権移転登記を行う場合、通常は
売買契約書も作成しますが、売買契約書を作成するには
印紙を添付する必要があります。

売買契約書に添付する印紙は平成26年4月1日から令和6年3月31日
までの間に作成されているものについては軽減措置がとられております。

具体的には
契約金額が10万円を超え　50万円以下のもの
400円⇒200円
契約金額が50万円を超え 100万円以下のもの
1千円⇒500円
契約金額が100万円を超え 500万円以下のもの
2千円⇒1千円
契約金額が500万円を超え１千万円以下のもの
1万円⇒5千円
契約金額が１千万円を超え５千万円以下のもの
2万円⇒1万円
契約金額が５千万円を超え　１億円以下のもの
6万円⇒3万円
契約金額が１億円を超え　５億円以下のもの
10万円⇒6万円
契約金額が５億円を超え　10億円以下のもの
20万円⇒16万円
契約金額が10億円を超え　50億円以下のもの
40万円⇒32万円
契約金額が50億円を超えるもの
60万円⇒48万円
となっております。

（※契約金額が１０万円以下は200円、１万円未満は非課税
　　詳しくは税務署・専門の税理士等にお尋ねください。　）

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住所変更登記をしたくない場合の対応

不動産を所有している場合、住所と氏名が法務局に登記されていますが、
引っ越しなどによって所有者が住所を移転した場合、住所変更登記が
必要となります。

ただ、必要といっても絶対にしないとだめというわけではないので、
放置されている場合が多いです。

何度も住所を移転している場合や長期間登記を放置していていざ登記を
しようかと思ったら住所を証明する情報が廃棄などを理由に取得できない
ということもよくあります。

そういった場合には、通常の住所変更登記と比べて手間がかかることに
なり、かえって余分な費用がかかる場合もあり得ます。

かといって住所変更登記を法務局にその都度登記するのは
面倒だという方もいらっしゃると思います。

こういった場合は、住所を移転するごとに過去の住所ののった住民票等の
公的証明書をその都度取得して保存しておくと住所を証明する書類がない
ということがなくなりますので、あとの登記が楽になるかと思います。

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登記識別情報の保管について

登記が完了すると登記識別情報（昔でいう権利証）が取得できますが、
保管方法について悩む方が多いかと思います。

基本的に保管場所としては、大事な書類なので、人に見つかりにくい場所に
おいておくのが一番ですが、自分自身が置いた場所を忘れるということも
ありますので、貸金庫や金庫があるならその中に入れておけば忘れること
はないと思います。

仮にそういったものがない場合は、自分で決めた人に見つかりにくい
と思う場所でかつ自分が覚えておける場所においておけばいいと
思います。

その際に、印鑑カードや実印、印鑑証明書などを一緒にいれる方が
いらっしゃいますが、これらはわけていれるようにしましょう。

なぜながら、権利を移転する登記をするには登記識別情報と実印の押印と
印鑑証明書がいるので、それらを一緒においておくと盗まれた時などに
被害が発生しやすくなるからです。

最悪、登記識別情報だけが盗まれても実印やらがとられなければ権利の移転は
阻止できる場合が多いので、分けておくことは大切です。

また、登記識別情報はパスワードの記載がありますが、コピーなどされると
盗まれたことが分かりませんので、パスワードの目隠しもはずさずにおいて
おくことが重要です。

弊所でも登記識別情報の保管法も含めて相続手続きに関するご相談を
承っておりますので、お気軽にご相談ください。

お問い合わせ　⇒　０６−６３２６−４９７０

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会社の商号変更による登記名義人の表示変更登記

会社が商号変更した場合、会社が不動産を所有している場合は、
登記名義人表示変更登記が必要となります。

この場合、会社の商号変更による登記名義人の表示変更登記の
原因日付は商号変更の効力を生じた日となります。

具体的には、その商号変更が官庁の許可を要する場合は、許可の日、
官庁の許可を要しない場合は、商号変更の決議の日となります。

弊所でも不動産の表示変更登記に関するご相談を承っておりますので、
お気軽にご相談ください。

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連件申請の場合の登記識別情報の省略

不動産規則67条の場合、例えば、不動産をBさんから購入した
Aさんが融資を受けて購入した不動産に抵当権を設定する場合、
BからAへの所有権移転登記と抵当権設定登記が必要となりますが、
それらを一括して連件登記する場合は、Aさんの手元に登記申請時点
では登記識別情報がないので、登記識別情報を省略できると
いうものがあります。

個人の方が自分で登記申請する場合は、ここまで知っていれば問題ないですが、
司法書士がオンラインで所有権移転登記と抵当権設定登記を別々の代理人で
する場合はそれとわかる記載が必要となります。

まず、所有権移転登記の方については
本件の所有権移転登記と同日付で後に申請される抵当権の設定の
登記（代理人〇）とは連件扱いにしてほしい旨を記載し、
次に、抵当権設定登記の方については、
同日受付第〇号（代理人〇）の所有権移転登記と連件扱いにしてほしい
旨の記載をします。
これによって２つの登記につながりができるので、連件扱いによる省略が
可能となります。

尚、この省略は片方が書面申請、片方がオンライン申請の場合には、
認められていないようなので注意が必要です。

参考：
（登記識別情報の提供の省略）
第67条 　
同一の不動産について二以上の権利に関する登記の申請がされた場合
（当該二以上の権利に関する登記の前後を明らかにして同時に
申請がされた場合に限る。）において、前の登記によって登記名義人
となる者が、後の登記の登記義務者となるときは、当該後の登記の
申請情報と併せて提供すべき登記識別情報は、当該後の登記の申請情報と
併せて提供されたものとみなす。

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不動産登記オンライン申請の即日調査（プレ調査）について

平成３０年8月６日より大阪法務局管内にて不動産登記の
オンライン申請のプレ調査が行われています。

即日調査（プレ調査）って何かといいますと、要するに不動産登記の
オンライン申請を迅速化し、オンライン申請を促す施策の
一環です。

具体的にはオンラインで午後２時までにされた登記申請につき、
その日のうちに登記申請情報等の調査を行い、不備があれば、
その日の午後４時までに補正通知を発するというものです。

繁忙期などの忙しい時は抵当権設定などの連件申請にしぼって
行うということもあるようですが、これによって登記申請が
以前よりも早く終わることになりそうです。

実際、８月以降に申請した登記について、完了までが早くなって
いるので、その効果がでていると思われます。

オンライン申請についてはPDFの補正ができるようになるなど、
年々便利になっています。

弊所でも不動産登記のオンライン申請に対応しておりますので、
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不動産登記における法人の本人確認情報の作成の必要書類

法人がなんらかの理由で不動産の権利証や登記識別情報を
紛失していた場合、法人の本人確認情報の作成が必要
となることがあります。

法人の本人確認情報の作成で確認が必要なのは、会社自身と
法人の代表者等の人の確認が必要となります。

まず、法人の確認については、「商号」「本店所在地」
「代表者の資格・氏名・住所」の確認等のため
登記事項証明書と印鑑証明書が必要となります。

次に人の確認については、法人の代表者を確認する場合は、
代表者の住所、氏名、生年月日を確認のため免許証等の
顔写真付身分証明書の確認が必要となります。

また、代表者に代わる業務担当者の確認を行う場合は、免許証等の
顔写真付証明書とともに法人の実印を押印した業務権限証明書
及び会社の印鑑証明書も必要となります。

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＜関連リンク＞
・抵当権抹消登記

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法務局の完了書類の発送が遅い件

法務局で相続登記などの不動産登記申請を行った場合、最近は
オンライン化の進展により、早いところでは登記申請から１日
で登記が完了する場合があります。

登記完了速度は件数の問題か田舎の方が早い傾向にあります。

しかしながら、完了書類はというと登記が完了したその日に
発送される場合もありますが、だいぶ遅れる場合もあります。

過去の一番遅かったパターンは月曜日に登記が完了して
その週の金曜日に発送のパターンです。
さすがに週初めに完了して週をまたぐケースは今のところ
見たことはありませんので、遅くとも一週間以内には発送
しないとまずいという意識があるのかもしれません。
また、遅くなることが多いのは登記申請から２日以内に
登記が完了し、夕方の１７時以降に登記が完了した
場合です。
この場合、少なくとも当日中には発送されないことが多く、
なぜか発送も遅くなる場合が多いような気がします。
尚、今回は完了書類の受取は郵送での受領を前提として
記載しておりますので、ご注意ください。

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複代理の場合の申請人の記載

不動産の登記申請の際に委任状に複代理の記載をしてもらっている場合に、
さらに委任された方が他の方に委任する場合もあるかと思います。

この場合、登記申請書の記載の申請人の際にAから委任を受けてCに代理を
委任したBの名前を記載する必要があるかについてですが、結論としては
Bの記載は不要でCのみの記載で足りるということになります。

また、似たようなものとして成年後見人が誰かに登記申請を依頼した場合も
登記申請書には依頼した成年後見人の記載もすべきという解釈もあるよう
ですが、不要という解釈で問題ないと思われます。

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不動産仲介手数料の改定について

不動産の売買を不動産会社に仲介してもらう場合、法律上決まった
上限の仲介手数料を払う必要がありますが、平成３０年１月１日より
４００万円以下の手数料の上限が増額されております。

例えば、従来は売買価格が税込で
２００万円以下の場合５％
２０１万円以上４００万以下の場合　４％＋２万円
であったものが１８万円までに引き上げられたようです。

この改定による影響が特に大きいのは２００万円以下の物件で
例えば、１００万円の物件の仲介を依頼した場合、従来は５万円
の仲介手数料だったのが、上限が最大で１８万円までに増える
ことになります。

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