居住用不動産処分許可の申立ての必要書類

成年後見人が被後見人の居住用不動産の処分
（売買、賃貸借契約の解除）などを
行う場合、居住用不動産処分許可の申立てが
必要となりますが、その際の主な必要書類
としては以下のものとなります。

居住用不動産処分許可の申立書
収入印紙８００円、切手８２円、１０円切手各１枚
居住用不動産に関する内容のわかる書類（契約書・登記事項証明書等）
居住用不動産の売買契約書案
不動産の査定書
売却先の相手方の分かる資料

弊所でも不動産登記のご相談を承っておりますので、
お気軽にご相談ください。

大阪府大阪市東淀川区瑞光1−3−12
明徳ビル205
司法書士・行政書士　よどがわ事務所
TEL: [phone]
URL: http://shiho-shoshi.asia/

委任状の日付

登記原因情報記載の通りとする不動産登記の委任状を事前に作成した場合、
作成日の日付を記載してしまうことがあります。

この場合、法務局では認められないことになりますので、実際に登記原因情報を
作成する際には注意が必要です。

弊所でも不動産登記に関するご相談を承っておりますので、お気軽にご相談ください。

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土地の売買や贈与の登録免許税

土地の売買や贈与を行う場合の登録免許税は不動産評価額の
１０００分の２０となっております。
（但し、売買については平成２９年３月３１日までに登記を
受ければ１０００分の１５に軽減されております。詳しくは
こちらをご参照ください。）

このような数字だけではイメージがやりにくいと思いますが、
具体的にいえば、評価額１０００万円の土地を売買や贈与を
すれば、２０万円の免許税がかかり、２０００万円の土地を
売買や贈与をすれば４０万円がかかるということです。

多額の金銭を動かす売買の場合は別にして親族間で土地を
贈与する場合は登録免許税の額にも驚かれる方も結構
いらっしゃるようです。

弊所でも贈与や売買を原因とした所有権移転登記のご依頼も
承っておりますので、お気軽にご相談ください。

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大阪市住宅供給公社の買戻特約登記の抹消

大阪市住宅供給公社の買戻特約登記の抹消をする場合、注意すべきなのは
大阪府住宅供給公社と大阪市住宅供給公社は似た名前ですが、全く別物
だということです。

大阪府住宅供給公社に間違えて申請のための書類を要求すると
取得することはできませんので、ご注意ください。

弊所でも大阪市住宅供給公社の買戻特約登記の抹消手続きの代行を
承っておりますので、お気軽にご相談ください。

お問い合わせ　⇒　０６−６３２６−４９７０

大阪市住宅供給公社の本店住所の遍歴：
大阪市中央区本町３丁目４番１０号　本町野村ビル内
大阪市中央区本町一丁目８番１２号　日本生命堺筋本町ビル内
大阪市北区天神橋六丁目４番２０号　住まいの情報センター内


＜関連リンク＞

・買戻特約登記の抹消

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住宅ローン借り換えをすべきどうかの判断基準

住宅ローンを借り換えした方が得かどうかの判断基準については
個別事情にはよるかと思いますが、基本的には旧住宅ローンと
新住宅ローンの金利差及び返済期間、借り入れ総額等をもとにした
金利減少に伴う利益と借り換えに伴う諸費用の総額を比較すること
になります。

借り換えに伴う諸費用については、それなりの何十万単位のそれなり
の金額がかかるのが通常ですので、借り換えを検討される際には
金利差のみでなく、実際の借り換え費用がどの程度かかるのを
検討する必要があります。

弊所でも住宅ローン借り換えに伴う登記申請を含む手続に関する
ご相談を承っておりますので、お気軽にご相談ください。

お問い合わせ　⇒　０６−６３２６−４９７０

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住宅ローンの借り換えについて

住宅ローンの借り換えとは現在借りている金融機関での住宅ローンより安い金利の
住宅ローンを借りて古い住宅ローンを一括返済することをいいます。

現在、マイナス金利の導入によって住宅ローン金利が下がっている状況ですので、
仮に以前借りたのが高い頃の金利であった場合、返済負担が大幅に
減る可能性があります。

ただし、借り換えの際には保証料や金融機関や登記の手数料等の諸費用が
発生しますので、そのあたりを考慮の上で借り換えを検討する必要があります。

尚、住宅ローンの借り換えの際に必要となる登記については、
旧住宅ローンの抵当権等抹消登記、新住宅ローンの抵当権設定登記が
必要となり、これらの登記に関する司法書士報酬と登録免許税が
かかることになります。

弊所でも住宅ローン借り換えに伴う登記申請を含む手続に関するご相談を承って
おりますので、お気軽にご相談ください。

お問い合わせ　⇒　０６−６３２６−４９７０

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登記識別情報の様式変更実施日について

大阪での登記識別情報通知書について、現在のシール方式から折り込み方式に変更を実施する予定日は以下の通りとなります。
　
　１１月１１日（水）　大阪法務局本局、北大阪支局、池田出張所
　１１月１２日（木）　北出張所、枚方出張所、東大阪支局
　１１月１３日（金）　堺支局、守口出張所
　１１月１８日（水）　岸和田支局、天王寺出張所、富田林支局

弊所でも不動産登記に関するご相談を承っておりますので、お気軽にご相談ください。

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不動産登記の取扱いの変更について

不動産登記の申請人が法人の場合、代表者の資格証明書の提供が必要とされておりますが、
平成２７年１１月２日より、会社法人等番号を有する法人の場合には、原則として代表者の
資格証明書に代わって、会社法人等番号を提供するという取扱いに変更となっております。

平成２７年１１月２日以降に登記申請が必要な場合は注意が必要です。

弊所でも不動産登記に関するご相談を承っておりますので、お気軽にご相談ください。

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住居表示の実施と住所移転による表示変更登記

不動産の名義人の登記後の住所の移転とともに住居表示の実施もされた
場合、住居表示の実施の順番によって登録免許税は異なってきます。

例えば、住所の移転の後に住居表示の実施があった場合には、
登録免許税法によって登録免許税が非課税となりますが、
住居表示の実施後に住所の移転があった場合には、
登録免許税が発生することとなります。

ですので、住居表示と住所の移転があった場合には、費用的な面を
確定するには順番がどちらかが先かをまず確認する必要があります。

弊所でも住所変更登記も含めて不動産登記に関するご相談を承って
おりますので、お気軽にご相談ください。

お問い合わせ　⇒　０６−６３２６−４９７０

＜関連リンク＞
・所有権登記名義人表示変更登記

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住居表示の実施を原因とした住所変更登記

不動産の名義人の住所が変わった場合は、住所変更登記が必要です
が、名義人が居所を変えたわけでもないのに住所が変更している
場合があります。

例えば、登記上の住所が○○県○○市○町２丁目３０００番地１だった
ものが住居表示の実施によって○○県○○市○町２丁目３番１号の
ような住所に変更になるようなことがあります。

この場合、名義人本人の事情によった住所変更ではありませんが、
住所変更登記が必要となります。

ただし、この場合、登記する際の登録免許税は通常、不動産１個
につき１０００円かかるものが登録免許税法第５条第４号の
規定により無料とされています。

また、住居表示の実施を証明する役所の住居表示実施証明書も
無料で取得可能です。

弊所でも住所変更登記も含めて不動産登記に関するご相談を承って
おりますので、お気軽にご相談ください。

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・所有権登記名義人表示変更登記

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住所変更登記が不要な場合

不動産をお持ちの方の住民票上の住所が変更になった場合、
原則として住所変更登記が必要となりますが、
下記の場合は不要です。

・市町村合併に伴って自治体名が変更になった場合
・村や町が町や市に昇格した場合

弊所でも住所変更登記も含めて不動産登記に関するご相談を承って
おりますので、お気軽にご相談ください。

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・所有権登記名義人表示変更登記

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住所が複数回移転した場合の住所変更登記

不動産の登記簿上の住所が移転した場合、住所変更登記が必要となりますが、
複数回住所が移転した場合は、登記原因としては、最後の住所移転の日を
住所移転日として記載し、複数回の住所移転を登記原因として記載する
必要がありせん。

ただし、Ａ⇒Ｂ⇒Ｃ⇒Ｄと住所が移転している場合には、それらの住所の
移転がわかる住民票や戸籍の附票等の登記原因がわかる書類を添付する
ことが必要となります。

弊所でも住所変更登記も含めて不動産登記に関するご相談を承って
おりますので、お気軽にご相談ください。

お問い合わせ　⇒　０６−６３２６−４９７０

＜関連リンク＞
・所有権登記名義人表示変更登記

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大阪法務局の登記相談の方法の変更

大阪法務局の登記相談が平成２７年８月３日（月）から事前予約制
になります。
（大阪法務局守口出張所ではすでに予約制を実施中）

これまでは相談したい日にそのまま法務局に立ち寄って相談すれば
よかったのですが、８月３日以降は窓口もしくは電話にて事前に
相談内容と名前を伝えて予約の上で、予約した日に相談する形と
なります。

８月３日以降に法務局で登記相談を希望する際には注意が必要です。

弊所でも不動産登記も含めて登記に関するご相談を承って
おりますので、お気軽にご相談ください。

お問い合わせ　⇒　０６−６３２６−４９７０

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大阪府住宅供給公社の買戻特約登記の抹消手続きについて

大阪府住宅供給公社の買戻特約登記の抹消手続きを行う場合の
流れとしては以下のものとなります。

�@大阪府住宅供給公社に抹消書類の請求書類を作成して送付
�A大阪府住宅供給公社から買戻特約登記の抹消書類を受領
�B申請書を作成し、買戻特約登記の抹消登記の申請を行う
�C登記完了後に登記済証等の書類を大阪府住宅供給公社に返却

弊所でも大阪府住宅供給公社の買戻特約登記の抹消手続きの代行を
承っておりますので、お気軽にご相談ください。

お問い合わせ　⇒　０６−４９６７−９１１９

＜関連リンク＞

・買戻特約登記の抹消

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共有者の一人による担保権抹消登記の単独申請

抵当権、根抵当権、買戻し特約などの担保権がついている不動産を
複数人で共有している場合、抵当権者等の担保権者と共有者全員で
抵当権等の担保権の抹消登記を行えることについては問題ありません。

抵当権者等の担保権者と共有者の一人のみが登記申請
をできるかどうかについてですが、これも可能です。

なぜなら、抵当権等の担保権が抹消されるということは共有者全員に
とって利益となるものであり、保存行為として共有者による単独申請
が認められているからです。

弊所でも共有者の一人による抵当権の抹消登記申請も含めて
担保権抹消登記に関する代行を承っておりますので、お気軽に
ご相談ください。

お問い合わせ　⇒　０６−６３２６−４９７０

＜関連リンク＞
・抵当権抹消登記

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登記識別情報の様式変更について

不動産登記が完了した際に交付される登記識別情報（いわゆる権利証）の様式が
従来のシールをつけた形式から折り込み方式に変更になるようです。

また、登記識別情報通知にＱＲコードが追加されます。

平成２７年の２月２３日以降から順次変更になる見込みですので、
ご注意ください。


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買戻特約登記の抹消手続

住宅供給公社などから自宅不動産を購入された場合、買戻特約登記がされている
ことがありますが、買戻権は買戻しの期間を経過するとその効力は消滅しますが、
法務局に申請しなければ買戻特約登記自体は抹消されません。

そのため、時間が経過しても登記の抹消を忘れている方がいらっしゃるのも
現状です。

買戻登記の抹消をしてなかったからといってすぐに問題が発生するわけではありませんが、将来的に売買などの不動産の登記をする場合に、スムーズに手続がすすまない場合があります。

弊所でも買戻しの抹消登記も含めて不動産登記全般の御相談を承っておりますので、
お気軽にご相談ください。

お問い合わせ　⇒　０６−４９６７−９１１９

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空き家の固定資産税について

土地や建物の不動産を有している方には固定資産税がかかりますが、市街化区域の
場合には、都市計画税も別途かかります。

空き家を放置している方のほとんどは固定資産税が増えるということも一因と
なっておりますが、具体的に減額となっているのは住宅用地の特例措置制度に
よるものです。

この制度によって建物がない場合と比べて固定資産税が最大で６分の１、
都市計画税が最大で３分の１安くなっており、固定資産税の高い地域
だと家があるかないかで結構な差額になるようです。

ただ、最近は老朽化した空家の放置が深刻化している関係上で法整備が進められて
おりますので、今後はこういった特例的な減額も難しくなってくる可能性が
あります。

老朽化した家屋をそのまま放置して第三者にそれが原因とした損害を発生
させた場合は、損害賠償義務を負う可能性もありますので、空き家をお持ちの
方は一度対応を見直してみる必要もあるかと思います。

弊所でも空き家の相続登記手続きを含めてご相談を承っておりますので、
お気軽にご相談ください。

お問い合わせ　⇒　０６−４９６７−９１１９

＜関連リンク＞
・相続相談室

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住居表示の実施のある場合の住所変更登記

住居表示の実施がある場合の住所変更登記の登録免許税は
登録免許税法５条第４号によって非課税となります。
市町村で住居表示の実施証明書を添付して登記申請する
こととなります。
弊所でも住居表示の実施のある住所変更登記も含めて
不動産登記名義人表示変更登記の申請代行も承って
おりますので、お気軽にご相談ください。

お問い合わせ　⇒　０６−６３２６−４９７０

＜関連リンク＞
・表示変更登記

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権利証・登記識別情報の保管方法

権利証とは古いものであれば、登記済証、最近のものであれば、
登記識別情報という名前が使われていますが、これらをまとめた
ものが権利証というものと思って頂ければいいかと思います。

この権利証はドラマなどであれば、権利書を奪われたといった形で
それのみで土地や建物の権利を奪えるような表現をされることが
ありますが、基本的にはそれだけでは権利は移りません。

権利証はあくまで登記が済んだことの証明書であり、登記の際に
本人の確認のために使用される書類です。

ですので、権利証が盗まれたり、紛失したのみでは、何かの権利が
移るわけではありません。

ちなみに、土地や建物の所有権を移転させるためには権利証は
必要となりますが、それに加えて実印と印鑑証明書が
必要となります。

ですので、自分の知らないうちに第三者に不動産の権利を移されるのを
防止するためには権利証と実印や印鑑カードをわけて保管することが
重要だといえます。

弊所でも不動産登記に関するご質問を承っておりますので、
お気軽にご相談ください。

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