2020年07月06日

不動産の処分・管理方法の御相談

土地や建物をお持ちの場合、その処分の方法や管理方法について
お悩みの方も多くいらっしゃるかと思います。

例えば、利用していない土地や建物をお持ちの場合は、売却するのか、
駐車場やマンションなどを建てて貸出するのかなど様々な方法が
考えられます。

こういった場合は不動産会社などに相談することとなりますが、
契約書の中身が分からないなど様々なご不安をかかえることも
あるかと思います。

弊所でも契約書の確認や賃貸借契約書の作成も含めて法律書類作成に
関するご相談を承っておりますので、お気軽にご相談ください。

お問い合わせ ⇒ 06−6326−4970

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2020年05月07日

商事債権の時効と民法改正について

ご存知の方も多いかと思いますが、今年の4月1日より商法522条の
時効の規定が削除されております。

そのため、従来の商事時効についても改正民法の時効規定によって
判断する形となります。

522条の規定が削除されても基本的には改正民法の5年で判断される
と思われるので、ほとんど変わらないと思われますが、10年になる
場合には従来よりも長くなる場合もあるかもしれません。

弊所でも時効となる場合も含めて法律書類の作成のご相談も承って
おりますので、お気軽にご相談ください。

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参考:削除前の商法522条
商行為によって生じた債権は、この法律に別段の定めがある場合を除き、
五年間行使しないときは、時効によって消滅する。ただし、他の法令に
五年間より短い時効期間の定めがあるときは、その定めるところによる。

改正民法:166条 
債権は、次に掲げる場合には、時効によって消滅する。
一 債権者が権利を行使することができることを知った時から五年間行使しないとき。
二 権利を行使することができる時から十年間行使しないとき。
2 債権又は所有権以外の財産権は、権利を行使することができる時から二十年間行使しないときは、時効によって消滅する。
3 前二項の規定は、始期付権利又は停止条件付権利の目的物を占有する第三者のために、その占有の開始の時から取得時効が進行することを妨げない。ただし、権利者は、その時効を更新するため、いつでも占有者の承認を求めることができる。
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2020年04月30日

不動産賃貸の保証人と民法改正の影響

不動産賃貸の契約を締結する場合、連帯保証人を求められる場合も
多いかと思いますが、ご存知の通り令和2年の4月1日より
この連帯保証人についての取扱いが変わっております。

具体的には賃貸借契約の連帯保証人は個人根保証契約にあたるものと
思われますが、極度額(保証人が責任を負う上限額)を定めないと
無効となります。

ですので、従来のように賃借人に対する滞納賃料や原状回復費等を
連帯保証人に無制限に請求できるという状況ではなくなっています。

その他保障に関して変更点がありますので、改めて確認が必要かも
しれません。

参考:法務省

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(個人根保証契約の保証人の責任等)
第四百六十五条の二 一定の範囲に属する不特定の債務を主たる債務とする
保証契約(以下「根保証契約」という。)であって保証人が法人でないもの
(以下「個人根保証契約」という。)の保証人は、主たる債務の元本、
主たる債務に関する利息、違約金、損害賠償その他その債務に従たる全ての
もの及びその保証債務について約定された違約金又は損害賠償の額について、
その全部に係る極度額を限度として、その履行をする責任を負う。
2 個人根保証契約は、前項に規定する極度額を定めなければ、
その効力を生じない。
3 第四百四十六条第二項及び第三項の規定は、個人根保証契約における
第一項に規定する極度額の定めについて準用する。

(個人貸金等根保証契約の元本確定期日)
第四百六十五条の三 個人根保証契約であってその主たる債務の範囲に金銭の
貸渡し又は手形の割引を受けることによって負担する債務
(以下「貸金等債務」という。)が含まれるもの
(以下「個人貸金等根保証契約」という。)において主たる債務の元本の
確定すべき期日(以下「元本確定期日」という。)の定めがある場合において、そ
の元本確定期日がその個人貸金等根保証契約の締結の日から五年を経過する日
より後の日と定められているときは、
その元本確定期日の定めは、その効力を生じない。
2 個人貸金等根保証契約において元本確定期日の定めがない場合
(前項の規定により元本確定期日の定めがその効力を生じない場合を含む。)
には、その元本確定期日は、その個人貸金等根保証契約の締結の日から三年を
経過する日とする。
3 個人貸金等根保証契約における元本確定期日の変更をする場合において、
変更後の元本確定期日がその変更をした日から五年を経過する日より後の日
となるときは、その元本確定期日の変更は、その効力を生じない。
ただし、元本確定期日の前二箇月以内に元本確定期日の変更をする場合に
おいて、変更後の元本確定期日が変更前の元本確定期日から五年以内の
日となるときは、この限りでない。
4 第四百四十六条第二項及び第三項の規定は、個人貸金等根保証契約に
おける元本確定期日の定め及びその変更(その個人貸金等根保証契約の
締結の日から三年以内の日を元本確定期日とする旨の定め及び元本確定期日
より前の日を変更後の元本確定期日とする変更を除く。)について準用する。

(個人根保証契約の元本の確定事由)
第四百六十五条の四 次に掲げる場合には、個人根保証契約における主たる
債務の元本は、確定する。ただし、第一号に掲げる場合にあっては、
強制執行又は担保権の実行の手続の開始があったときに限る。
一 債権者が、保証人の財産について、金銭の支払を目的とする債権
についての強制執行又は担保権の実行を申し立てたとき。
二 保証人が破産手続開始の決定を受けたとき。
三 主たる債務者又は保証人が死亡したとき。
2 前項に規定する場合のほか、個人貸金等根保証契約における主たる
債務の元本は、次に掲げる場合にも確定する。ただし、第一号に掲げる
場合にあっては、強制執行又は担保権の実行の手続の開始があったときに限る。
一 債権者が、主たる債務者の財産について、金銭の支払を目的とする
債権についての強制執行又は担保権の実行を申し立てたとき。
二 主たる債務者が破産手続開始の決定を受けたとき。
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2020年04月17日

貸金等の消滅時効期間の取扱いの変更

ご存知の通り、令和2年4月1日の改正民法の施行によって
消滅時効も取扱いが変更になっております。

具体的には細かい短期消滅時効を統一して
債権者が権利を行使できることを知った時から5年
もしくは
権利行使ができるときから10年
で債権の消滅時効が成立することになります。

影響としては今まで友人に貸したお金は10年経過するまでは
取り立てできたのに5年で消える場合があるなどといった
点です。

尚、サラ金などの貸金については5年で時効になるのは
同じなので変わりありません。

弊所でも民法改正に伴う契約書作成も含めて法律書類の
作成を承っておりますので、お気軽にご相談ください。

参考:民法
(債権等の消滅時効)
第百六十六条 債権は、次に掲げる場合には、時効によって消滅する。
一 債権者が権利を行使することができることを知った時
から五年間行使しないとき。
二 権利を行使することができる時から十年間行使しないとき。
2 債権又は所有権以外の財産権は、権利を行使することが
できる時から二十年間行使しないときは、時効によって消滅する。
3 前二項の規定は、始期付権利又は停止条件付権利の目的物を
占有する第三者のために、その占有の開始の時から取得時効が
進行することを妨げない。ただし、権利者は、その時効を
更新するため、いつでも占有者の承認を求めることができる。

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2020年04月06日

有限会社の取締役が1名の場合の契約書等の表記

有限会社の取締役が1名の場合、登記上、代表取締役で
ある旨の表記がされてないことはご存知かと思いますが、
契約書等の対外的な記載の際にどのような形でかけば
いいかと悩まれる方が多いかと思います。

なぜなら、登記通りに「取締役 〇〇」と契約書に書くと
代表権を有してないかのような雰囲気を感じるからです。

こういった場合にどうすればいいかですが、基本的には
登記簿通りの取締役〇〇と書くべきかと思われます。

あくまで登記上の資格が取締役なので正確性を担保する
ためにはそれに合わせるべきだからです。

だからといって代表取締役の肩書で作成した契約書が無効に
なるかといわれれば無効になる可能性はほぼないとは
思われますが・・・・。

尚、特例有限会社の取締役表記を代表取締役にかえたい場合は、
取締役をもう1名追加するなどすれば代表取締役表記をつける
ことも可能です。

その場合は、それを前提とした変更登記も必要となります。

弊所でも特例有限会社の取締役の場合も含めて契約書作成や
商業登記に関するご相談を承っておりますので、お気軽に
ご相談ください。

お問い合わせ ⇒ 06−4967−9119

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2020年02月20日

贈与契約書の印紙

たまに現金や株式を贈与する際の贈与契約書に印紙を
貼る必要があるかと質問される方がいらっしゃいますが、
結論としては印紙をはる必要がありません。

尚、不動産の贈与契約書の場合、不動産の譲渡に関する
契約書として200円の印紙をはる必要があります。

しかしながら、現金や株式等を贈与する場合の印紙については
その金額がいくらであろうが貼る必要がありません。

弊所でも贈与契約書の作成も含めて法律書類の作成に関する
御相談を承っておりますので、お気軽にご相談ください。

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2019年12月27日

内容証明郵便が届かない場合の対応

宛先の住所は分かっていても相手方がなんらかの事情で
不在で内容証明郵便が届かない場合があります。

この場合、郵便局の配達員は不在通知を相手方の住所において
かえるものの、相手方が郵便局に受取の連絡をしなければ
そのまま差出人に戻ってくる形となります。

この場合、法的には相手方に内容証明郵便の通知が届いたと
主張するのは基本的には難しいということになります。

このようなどうしても受け取らない場合は、特定記録郵便にて
送付しておくというのも一つの手段かもしれません。

また、そもそも相手方に届かない理由が宛名不存在の場合は、
勤務先やその他受け取れる住所を探してから送りなおす
必要があります。

弊所でも内容証明郵便の作成も含めて法律書類の作成に関する
ご相談を承っておりますのでお気軽にご相談ください。

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2019年12月18日

無断作成された契約書の効力

たまに自分の知らない間に身に覚えのない契約書が作成
されていたなんて話を聞くことがありますが、基本的に
自分が関与してなければその契約は無効です。

ただ、契約書が無効だからといって裁判となれば、その
作成に自分が関与してないことを主張や証明する必要が
ありますし、最悪敗訴する場合もあり得ます。

とりわけ、その契約書に実印が押印しているような場合は、
自分の関与を否定することが困難になる場合もありますので、
無用なトラブルにまきこまれないためにも実印・印鑑カードの
保管は厳重にしておく必要があるといえます。

弊所でも契約書の作成も含めて法律書類の作成のご相談を
承っておりますので、お気軽にご相談ください

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2019年12月16日

内容証明郵便と配達証明の証明範囲

よく法的な文書を作成するときに内容証明と配達証明の
話がでてくることがあるかもしれませんが、普段使った
ことがない方はどういう意味があるのか分からない方も
いるかもしれません。

まず、内容証明も配達証明も郵便局を使って証拠を残す
という意味では同じですが、証明範囲が異なります。

内容証明の場合は、
@文書を出したことと出したこと
A文書を出した日付
B文書の内容の真偽は別にして出した文書の内容
を証明します。
配達証明は
@相手が文書を受け取ったこと
A相手が文書を受け取った日付
を証明します。

要するに、内容証明は文書発送に関する証拠を残し、配達証明は
文書の相手への到達に関する証拠を残すということです。

相手に法的文書を送る時には送ったことと相手が受け取ったことが
分かってはじめて効力が発生することが多いので、基本的には
内容証明と配達証明はセットで利用した方が望ましいといえます。

弊所でも内容証明郵便の作成も含めて法律書類の作成のご相談を
承っておりますので、お気軽にご相談ください。

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2019年11月29日

一時使用目的の建物の賃貸借契約書作成

建物の賃貸借契約を行う場合、借地借家法の適用があると
賃借人保護の観点から貸主側からの解約が難しくなります。

例えば、2か月間だけ建物を貸すという契約をした場合、
借地借家法の適用があれば29条によって期間の定めの
ないものとされます。

この場合、貸主側は解約の申し入れはいつでも可能ですが、
解約の申し入れから6ヶ月経過しないと終了しません。

しかも、その解約の申し入れには正当事由も必要となります。

そのため、短期間での賃貸借契約をする場合には、それを除外する
契約が必要となりますが、定期建物賃貸借契約を締結するのは多少
手続きが面倒だと感じる場合もあるかと思います。

そういった場合に利用を検討できるのが一時使用目的のための
建物の賃貸借契約です。

借地借家法40条の「一時使用のために建物の賃貸借をしたことが
明らかな場合」であることを示して契約すれば借地借家法の規定を
除外可能です。

弊所でも一時使用目的の賃貸借契約書の作成も含めて賃貸借契約書の
作成を承っておりますのでお気軽にご相談ください。

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契約書作成

参考:借地借家法
第26条 建物の賃貸借について期間の定めがある場合において、
当事者が期間の満了の1年前から6月前までの間に相手方に
対して更新をしない旨の通知又は条件を変更しなければ更新を
しない旨の通知をしなかったときは、従前の契約と同一の条件で
契約を更新したものとみなす。
ただし、その期間は、定めがないものとする。
2 前項の通知をした場合であっても、建物の賃貸借の期間が満了した後
建物の賃借人が使用を継続する場合において、建物の賃貸人が遅滞なく
異議を述べなかったときも、同項と同様とする。
3 建物の転貸借がされている場合においては、建物の転借人がする建物の
使用の継続を建物の賃借人がする建物の使用の継続とみなして、建物の
賃借人と賃貸人との間について前項の規定を適用する。
第27条 建物の賃貸人が賃貸借の解約の申入れをした場合においては、
建物の賃貸借は、解約の申入れの日から6月を経過することによって終了する。
2 前条第2項及び第3項の規定は、建物の賃貸借が解約の申入れに
よって終了した場合に準用する。
第29条 期間を1年未満とする建物の賃貸借は、期間の定めが
ない建物の賃貸借とみなす。
第40条 この章の規定は、一時使用のために建物の賃貸借をしたことが
明らかな場合には、適用しない。

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2019年11月07日

不倫の慰謝料と相場

不倫をした際の慰謝料について気になる方も多いかと思いますが、
基本的には精神的苦痛の対価である慰謝料は客観的な額を決める
のは難しく、まずは希望額を出してから話し合いという形に
なるかと思われます。

ですが、裁判などをした際には判決で金額が決定することになる
のでそういったものなどを考慮した上でのだいたいの相場的な
ものはあります。

不倫の慰謝料については様々な要素をもとに決定されることになり
ますが、だいたいは数十万〜数百万の間に収まることが多いかも
しれません。

金額は一般に不倫によって別居したり、離婚した場合などは高くなり、
婚姻期間も長くなればなるほど高くなる傾向にあります。

また、妊娠中や幼い子供がいたりしても高くなる傾向があります。

要するに、配偶者の不倫による精神的苦痛は目に見えないものですが、
それによって離婚したなどの客観的な苦痛だと思われる事実がたくさん
あった方が金額的にあがりやすいということです。

それ以外の事情としては慰謝料請求する相手の社会的地位や資産が高いと
支払能力的な意味も含めて金額的にあがりやすくなります。

ですので、相場的にはそのあたりを考慮した金額で要求しておけば
的外れな請求になりにくいかもしれません。

弊所でも内容証明郵便の原案作成も含めて法律書類の作成のご相談も
承っておりますので、お気軽にご相談ください。

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成年後見申立て

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2019年11月01日

互いに婚姻を継続する場合のW不倫の慰謝料

W不倫をしている場合で、お互いの夫婦が不倫発覚後も
婚姻を継続する場合、不倫してない配偶者は配偶者の
不倫相手に慰謝料の請求が可能です。

例えば、妻が夫の不倫に対して夫の不倫相手に慰謝料
請求するような場合です。

しかしながら、仮に妻が慰謝料を請求した場合、夫の
不倫相手の夫から自分の夫に慰謝料請求ができるので、
家族全体としてはやらない方がましな場合が多いかも
しれません。

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2019年10月31日

慰謝料や損害賠償金の取得と税

なんらかの被害を受けたて賠償金をもらったり、離婚などで
慰謝料をもらった場合、所得税がかかるかどうか心配になる方も
たまにいらっしゃるかと思いますが、結論としては原則非課税と
いう形になります。

ただ、見舞金や離婚などの慰謝料でも相当性をこえる場合は、
課税される場合もありますので、注意が必要です。

(※細かい点については専門の税理士・税務署等にお尋ねください。)

参考:国税庁(加害者から慰謝料等を受け取ったとき)

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2019年10月30日

消費税増税による賃料の改定と契約書の条項

事業用の建物の賃貸借を行っている場合、賃料に消費税が
かかることはご存知かと思いますが、契約書の賃料の記載が
税込などとしていたり、消費税の記載がそもそもない場合、
消費税の増税分を借主より拒まれることがあり得ます。

消費税の増税は貸主や借主に責任がない事情ではありますが、
賃料の記載が消費税を含む表記の場合、増税後に貸主側が
実質賃料の値下げを行ったと同じこととなり、不公平な
状況となります。

解釈上も契約書はあくまで契約当時のものである以上は、
消費税増税後も賃料は同じという趣旨の特約がない限りは、
増税後も賃料は同じと解釈するのはやや無理があると
思われます。

しかしながら、そうはいっても借主側が納得しなければ
裁判でもめるしかなくなるので、貸主・借主の双方に
負担が伴います。

こういったことを防止する為にも賃貸借契約書上にあらかじめ
賃料と消費税を別に記載し、消費税が将来増税になった際には、
増額消費税分は変更となる旨を記載しておくともめにくい
かもしれません。

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2019年10月23日

原状回復費としてのフローリングの部分補修

マンションやアパートなどを借りているような建物の
賃貸借契約で借主の故意や過失でフローリングを
傷つけた場合、借主側が修繕費を負担する
場合があります。

借主側が修繕費を負担する場合は、一般的に国土交通省のガイドラインも
あるように、居住期間に応じて減価償却により、全額を負担する必要が
ないことも多いです。

フローリングの場合ももちろん、フローリング全てを変えないと駄目な
場合は、減価償却の対象となり得ますので、全ての修繕費を負担しなく
てもいい場合もあります。

仮にこれを全額借主負担とすれば、本来、年数が経過していれば劣化している
はずのフローリングが全面張替によってフローリングが新品になるので、
貸主側がその分だけ利益を得る状態になり得るからです。

しかしながら、フローリングの一部分だけなんらかの事情で傷めているような
部分補修(いわゆるリペア補修)の場合は、基本的に減価償却を考慮しない
とされています。

なぜながら、全面張替とことなり、フローリングの部分補修を
してもフローリングの価値が元よりあがったり、復活したり
するわけではないのが通常だといえるからです。

いずれにしろ、借主がどこまで負担すべきかは絶対的な金額を決めるのは
難しく、国土交通省のガイドラインはあるものの、あくまで貸主・借主の
話合いで決めることであり、お互いが納得できなければ、裁判で争う
しかないということになります。

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2019年10月08日

マンションの賃貸借契約と駐輪場の利用

マンションを賃貸借契約する際に付属の駐輪場がある場合が
ありますが、駐輪場を当然に無料で利用できるかといえば
必ずしもそうではありません。

もちろん、賃貸借契約上で駐輪場の利用までも含んでいれば
無料で利用できますが、その利用の記載がない場合は、
有料や制限付であることもあり得ます。

通常の賃貸借契約はあくまで部屋を借りるのであって駐輪場までも
借りるわけではないですし、マンションと別に駐輪場を利用しようと
思えば有料であり、それが100%当然に付加されていると考える
のは難しいからです。

これはマンションに駐車場の敷地がついている場合を考えれば
契約書上に明記がなければ当然に使えないということも理解
しやすいかもしれません。

ですので、マンションを賃貸借契約する際には仮に駐輪場の
設置がある場合でも、無料なのか、台数制限や利用制限が
あるのかなどなどをしっかりと確認する必要があります。

賃貸借契約に限らず、どのような契約をする際にも勝手な思い込みは
トラブルのもとですので、契約上の文言から確認し、希望事項が
含まれてなければしっかりと事前に確認することが重要だと
いえます。

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2019年09月26日

賃貸借契約と中途解約の違約金の有効性

建物の賃貸借契約で期間の定めのある場合、原則として
期間内解約はできません。

近年、建物の賃貸借契約は供給過剰により、賃貸人が有利であったり、
強者であるとは必ずしもいえない状況になっており、違約金の定めも
その金額等が相当であれば有効であるといえます。

とりわけ、貸主側の事情としては初期費用が高いと入居者が入りずらい
ことから礼金・賃料などを下げていることが多い反面、不動産会社への
広告料や仲介料、借入金の金利負担、入れ替えの際の修繕費・清掃料の
負担増や空室リスクも高まっていますので、短期解約をされてしまうと
運営に支障が出てしまう場合も多々あります。

そういった事情から短期解約の損害を防止する為に違約金を定める
貸主も増加しつつあるようです。

通常の居住用の違約金であれば1〜2年以内の解約の場合に賃料の
1ヶ月分程度が多く、事業用の場合は3ヶ月分程度〜が多いようです。

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2019年09月24日

賃借人の解約予告期間

建物の賃貸借契約を行う場合、基本的には契約期間内は解約
できないのが原則です。

たまに借主はいつでも解約できると思っている方がいらっしゃいますが、
あくまで契約で期間を決めた以上はそれを守るべきというのが原則です。

しかしながら、一般の建物の賃貸借契約書では賃借人に解除権を
解除したい日の1ヶ月前までに設定しており、その日までに解除の
意思を表示すれば解除は可能です。

尚、この際に解約権の行使期間を定めてない場合は、民法の618条
及び617条によって解除したい日の3か月前までに解除の意思を
表示する必要があります。

また、事業用の建物の賃貸借の場合は1ヶ月よりも長い3〜6か月前
とすることが多いようです。

弊所でも賃貸借契約書の作成のご相談を承っておりますので、
お気軽にご相談ください。

お問い合わせ ⇒ 06−6326−4970

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2019年09月19日

業務委託契約書の作成

業務委託契約は耳にすることは多いかかもしれませんが、
具体的に何かっていうと決まっているようで法的には
決まっておりません。

委託の内容からみれば請負か委任のどちらかに近いものと
分類されることが多いですが、はっきりしない部分も多く、
意外と難しい契約の一つです。

弊所でも業務委託契約書の作成も含めて契約書作成のご相談も
承っておりますので、お気軽にご相談ください。

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2019年09月04日

実印と認印の違い

実印とは、市町村役場で登録された印鑑を言います。

登録されたかどうかだけなので、印鑑自体は認印も実印も
かわりありません。

また、契約書に実印を押しても、認印を押しても契約の
効力には変わりありません。

実印で押す意味というのはあくまで役場で登録されている印鑑で
あれば本人の印鑑であることの証拠となるという点にあります。

これに対して認印の場合は、それが本人のものじゃないといわれてしまうと
実印と異なり、印鑑証明書等の証明するものがないので、仮に本人のものでも
証明することが難しくなるという点にあります。

逆にいえば、認印と実印は証明のレベルでの違いのみなので、押印による
法的な効力自体は変わりないといえます。

ですので、認印であっても安易に契約書に判を押すのは危険といえます。

弊所でも契約書作成も含めて法律書類作成のご相談を承っておりますので、
お気軽にご相談ください。

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