2019年11月07日

不倫の慰謝料と相場

不倫をした際の慰謝料について気になる方も多いかと思いますが、
基本的には精神的苦痛の対価である慰謝料は客観的な額を決める
のは難しく、まずは希望額を出してから話し合いという形に
なるかと思われます。

ですが、裁判などをした際には判決で金額が決定することになる
のでそういったものなどを考慮した上でのだいたいの相場的な
ものはあります。

不倫の慰謝料については様々な要素をもとに決定されることになり
ますが、だいたいは数十万〜数百万の間に収まることが多いかも
しれません。

金額は一般に不倫によって別居したり、離婚した場合などは高くなり、
婚姻期間も長くなればなるほど高くなる傾向にあります。

また、妊娠中や幼い子供がいたりしても高くなる傾向があります。

要するに、配偶者の不倫による精神的苦痛は目に見えないものですが、
それによって離婚したなどの客観的な苦痛だと思われる事実がたくさん
あった方が金額的にあがりやすいということです。

それ以外の事情としては慰謝料請求する相手の社会的地位や資産が高いと
支払能力的な意味も含めて金額的にあがりやすくなります。

ですので、相場的にはそのあたりを考慮した金額で要求しておけば
的外れな請求になりにくいかもしれません。

弊所でも内容証明郵便の原案作成も含めて法律書類の作成のご相談も
承っておりますので、お気軽にご相談ください。

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2019年11月01日

互いに婚姻を継続する場合のW不倫の慰謝料

W不倫をしている場合で、お互いの夫婦が不倫発覚後も
婚姻を継続する場合、不倫してない配偶者は配偶者の
不倫相手に慰謝料の請求が可能です。

例えば、妻が夫の不倫に対して夫の不倫相手に慰謝料
請求するような場合です。

しかしながら、仮に妻が慰謝料を請求した場合、夫の
不倫相手の夫から自分の夫に慰謝料請求ができるので、
家族全体としてはやらない方がましな場合が多いかも
しれません。

弊所でも内容証明郵便の作成も含めて法律書類の作成の
御相談を承っておりますので、お気軽にご相談ください。

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2019年10月31日

慰謝料や損害賠償金の取得と税

なんらかの被害を受けたて賠償金をもらったり、離婚などで
慰謝料をもらった場合、所得税がかかるかどうか心配になる方も
たまにいらっしゃるかと思いますが、結論としては原則非課税と
いう形になります。

ただ、見舞金や離婚などの慰謝料でも相当性をこえる場合は、
課税される場合もありますので、注意が必要です。

(※細かい点については専門の税理士・税務署等にお尋ねください。)

参考:国税庁(加害者から慰謝料等を受け取ったとき)

弊所でも示談書の作成も含めて法律書類の作成を承っておりますので、
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2019年10月30日

消費税増税による賃料の改定と契約書の条項

事業用の建物の賃貸借を行っている場合、賃料に消費税が
かかることはご存知かと思いますが、契約書の賃料の記載が
税込などとしていたり、消費税の記載がそもそもない場合、
消費税の増税分を借主より拒まれることがあり得ます。

消費税の増税は貸主や借主に責任がない事情ではありますが、
賃料の記載が消費税を含む表記の場合、増税後に貸主側が
実質賃料の値下げを行ったと同じこととなり、不公平な
状況となります。

解釈上も契約書はあくまで契約当時のものである以上は、
消費税増税後も賃料は同じという趣旨の特約がない限りは、
増税後も賃料は同じと解釈するのはやや無理があると
思われます。

しかしながら、そうはいっても借主側が納得しなければ
裁判でもめるしかなくなるので、貸主・借主の双方に
負担が伴います。

こういったことを防止する為にも賃貸借契約書上にあらかじめ
賃料と消費税を別に記載し、消費税が将来増税になった際には、
増額消費税分は変更となる旨を記載しておくともめにくい
かもしれません。

弊所でも賃貸借契約書の作成も含めて法律書類の作成を
承っておりますので、お気軽にご相談ください。

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2019年10月23日

原状回復費としてのフローリングの部分補修

マンションやアパートなどを借りているような建物の
賃貸借契約で借主の故意や過失でフローリングを
傷つけた場合、借主側が修繕費を負担する
場合があります。

借主側が修繕費を負担する場合は、一般的に国土交通省のガイドラインも
あるように、居住期間に応じて減価償却により、全額を負担する必要が
ないことも多いです。

フローリングの場合ももちろん、フローリング全てを変えないと駄目な
場合は、減価償却の対象となり得ますので、全ての修繕費を負担しなく
てもいい場合もあります。

仮にこれを全額借主負担とすれば、本来、年数が経過していれば劣化している
はずのフローリングが全面張替によってフローリングが新品になるので、
貸主側がその分だけ利益を得る状態になり得るからです。

しかしながら、フローリングの一部分だけなんらかの事情で傷めているような
部分補修(いわゆるリペア補修)の場合は、基本的に減価償却を考慮しない
とされています。

なぜながら、全面張替とことなり、フローリングの部分補修を
してもフローリングの価値が元よりあがったり、復活したり
するわけではないのが通常だといえるからです。

いずれにしろ、借主がどこまで負担すべきかは絶対的な金額を決めるのは
難しく、国土交通省のガイドラインはあるものの、あくまで貸主・借主の
話合いで決めることであり、お互いが納得できなければ、裁判で争う
しかないということになります。

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2019年10月08日

マンションの賃貸借契約と駐輪場の利用

マンションを賃貸借契約する際に付属の駐輪場がある場合が
ありますが、駐輪場を当然に無料で利用できるかといえば
必ずしもそうではありません。

もちろん、賃貸借契約上で駐輪場の利用までも含んでいれば
無料で利用できますが、その利用の記載がない場合は、
有料や制限付であることもあり得ます。

通常の賃貸借契約はあくまで部屋を借りるのであって駐輪場までも
借りるわけではないですし、マンションと別に駐輪場を利用しようと
思えば有料であり、それが100%当然に付加されていると考える
のは難しいからです。

これはマンションに駐車場の敷地がついている場合を考えれば
契約書上に明記がなければ当然に使えないということも理解
しやすいかもしれません。

ですので、マンションを賃貸借契約する際には仮に駐輪場の
設置がある場合でも、無料なのか、台数制限や利用制限が
あるのかなどなどをしっかりと確認する必要があります。

賃貸借契約に限らず、どのような契約をする際にも勝手な思い込みは
トラブルのもとですので、契約上の文言から確認し、希望事項が
含まれてなければしっかりと事前に確認することが重要だと
いえます。

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2019年09月26日

賃貸借契約と中途解約の違約金の有効性

建物の賃貸借契約で期間の定めのある場合、原則として
期間内解約はできません。

近年、建物の賃貸借契約は供給過剰により、賃貸人が有利であったり、
強者であるとは必ずしもいえない状況になっており、違約金の定めも
その金額等が相当であれば有効であるといえます。

とりわけ、貸主側の事情としては初期費用が高いと入居者が入りずらい
ことから礼金・賃料などを下げていることが多い反面、不動産会社への
広告料や仲介料、借入金の金利負担、入れ替えの際の修繕費・清掃料の
負担増や空室リスクも高まっていますので、短期解約をされてしまうと
運営に支障が出てしまう場合も多々あります。

そういった事情から短期解約の損害を防止する為に違約金を定める
貸主も増加しつつあるようです。

通常の居住用の違約金であれば1〜2年以内の解約の場合に賃料の
1ヶ月分程度が多く、事業用の場合は3ヶ月分程度〜が多いようです。

弊所でも中途解約の違約金の設定も含めて賃貸借契約書の作成に関する
ご相談を承っておりますので、お気軽にご相談ください。

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2019年09月24日

賃借人の解約予告期間

建物の賃貸借契約を行う場合、基本的には契約期間内は解約
できないのが原則です。

たまに借主はいつでも解約できると思っている方がいらっしゃいますが、
あくまで契約で期間を決めた以上はそれを守るべきというのが原則です。

しかしながら、一般の建物の賃貸借契約書では賃借人に解除権を
解除したい日の1ヶ月前までに設定しており、その日までに解除の
意思を表示すれば解除は可能です。

尚、この際に解約権の行使期間を定めてない場合は、民法の618条
及び617条によって解除したい日の3か月前までに解除の意思を
表示する必要があります。

また、事業用の建物の賃貸借の場合は1ヶ月よりも長い3〜6か月前
とすることが多いようです。

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2019年09月19日

業務委託契約書の作成

業務委託契約は耳にすることは多いかかもしれませんが、
具体的に何かっていうと決まっているようで法的には
決まっておりません。

委託の内容からみれば請負か委任のどちらかに近いものと
分類されることが多いですが、はっきりしない部分も多く、
意外と難しい契約の一つです。

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2019年09月04日

実印と認印の違い

実印とは、市町村役場で登録された印鑑を言います。

登録されたかどうかだけなので、印鑑自体は認印も実印も
かわりありません。

また、契約書に実印を押しても、認印を押しても契約の
効力には変わりありません。

実印で押す意味というのはあくまで役場で登録されている印鑑で
あれば本人の印鑑であることの証拠となるという点にあります。

これに対して認印の場合は、それが本人のものじゃないといわれてしまうと
実印と異なり、印鑑証明書等の証明するものがないので、仮に本人のものでも
証明することが難しくなるという点にあります。

逆にいえば、認印と実印は証明のレベルでの違いのみなので、押印による
法的な効力自体は変わりないといえます。

ですので、認印であっても安易に契約書に判を押すのは危険といえます。

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2019年08月02日

サブリース契約と賃貸保証のリスクについて

賃貸マンションなどを所有していると空室がどうしても
出てしまい、将来性に不安になる方が多いかもしれません。

こういった方がよく営業で耳にするのがサブリースと家賃保証です。

大まかに内容をざっくり説明するとだいたい以下のような
内容で業者側から説明を受ける形となります。

マンションの空室をリフォームして会社がその部屋を借りあげて
家賃保証するというものです。

内容だけ聞いていると空室が解消されて家賃保証まであるので、
いい話だと思う方も多いかもしれません。

ただ、このサブリース契約の落とし穴がある場合が多いです。
全てがそうなのかは別にしても少なくとも多くは以下のような
デメリットがあります。

・リフォーム代に空室リスクその他もろもろが上乗せされて
いるので、初期リフォーム代が割高になる。
また、サブリース後のリフォームも契約上割高なものを
支払う必要となることが多い。

・数十年家賃保証といっても賃料の改定条項がはいっていて
 契約の際の賃料は保証されていない。
そのため、リフォーム費用は当初家賃による利回りで計算している
ことが多いので後で痛い目にあうことが多くなります。

などなどです。

要するに全てのサブリースに問題があるかどうかは分かりませんが、
営業があったとしてもそんなうまい話はないという前提で聞いた方が
無難だといえます。

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2019年06月05日

賃貸契約終了時の原状回復について

建物の賃貸借契約終了時のトラブルなるのは原状回復ですが、
基本的に通常使用によって生じたものは原状回復の対象と
なりませんので、借主に修繕義務等は発生しません。

しかしながら、借主の故意や過失によって生じた通常使用とは
いえないものは原状回復義務の対象です。

契約期間が長いものについては基本的に原状回復義務を借主が
負う可能性は低いですが、1年以内に退去するなど入居期間が
短い場合は、そういった義務の発生やトラブルの可能性が高く
なるものと思われます。

なぜながら、契約期間が短い場合は、家主側としては仲介手数料や
広告料の負担などで長期よりも短期の方が損害や負担が大きいことが
多いからです。

とりわけ煙草による汚れなどは借主負担となる可能性が高いですので、
喫煙者の方は注意が必要です。

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2019年05月08日

個人保証の取扱いの変更について

ご存知の方も多いかと思いますが、2017年5月に成立した民法の一部を
改正する法律が来年の2020年の4月1日から施行されます。

これによって従来問題となっていた個人による保証人の取扱いが変わります。

ざっくりした大きな改正点として、根保証契約の上限額の設定があります。

具体的に言えば、例えば、賃貸借契約を締結する際
(子供がマンションを借りる場合等)に保証人が
求められ、両親や友人がなる場合があります。

この場合、保証人が将来負担する額が分からず、将来的に思った以上の負担を
伴うことがありましたが、2020年4月1日以降は事前に上限額(極度額)を
定めなければ契約が無効になりますので、保証人の負担限度額が明瞭になります。

また、個人の負担する根保証契約は保証人が破産したり、主債務者又は保証人が
死亡した場合にはその後に発生する債務は保証の対象外となります。

弊所でも保証のある場合も含めて賃貸契約書作成に関するご相談を承って
おりますので、お気軽にご相談ください。

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2018年08月30日

質権の流質契約の禁止

流質(りゅうしち)とは、質権設定契約または、債務の弁済期前の契約によって
債務不履行(返済ができなくなった)の場合に質権者に弁済に代えて質物の
所有権を取得させ、あるいは他に任意に売却して優先弁済にあてさせることを
いいます。
要するに借りたお金を返さなければ預けたバックなどをもらってうっちゃうよ
的なやつです。

この流質については弁済期前に認めてしまうと債務者の窮迫の状態に乗じて
高価なものを質入れさせるなど、債権者が暴利をむさぼる恐れがあるので、
民法349条では原則として禁じられており、こういった契約をしてもその
部分では無効となります。

じゃあ世の中の質屋は流質やってますが、それは違法なの?と
思う方もいらっしゃるかもしれませんが、営業質屋や商行為に
よって生じた債権については例外として認めれられているので、
違法ではありません。

参考:質屋営業法
(流質物の取得及び処分)
第十九条 質屋は、流質期限を経過した時において、その質物の所有権を取得する。
但し、質屋は、当該流質物を処分するまでは、質置主が元金及び流質期限までの
利子並びに流質期限経過の時に質契約を更新したとすれば支払うことを要する
利子に相当する金額を支払つたときは、これを返還するように努めるものとする。
2 質屋は、古物営業法(昭和二十四年法律第百八号)第十四条第二項の
規定にかかわらず、同法第二条第二項第二号の古物市場において、
流質物の売却をすることができる。

商法:(契約による質物の処分の禁止の適用除外)
第515条 民法第三百四十九条の規定は、商行為によって生じた債権を
担保するために設定した質権については、適用しない。

民法:(契約による質物の処分の禁止)
第三百四十九条 質権設定者は、設定行為又は債務の弁済期前の契約において、
質権者に弁済として質物の所有権を取得させ、その他法律に定める方法に
よらないで質物を処分させることを約することができない。

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2016年05月23日

年金の3号分割とは

離婚時の年金の3号分割とは、平成20年4月1日以降の国民年金の第3号被保険者で
あった期間において相手方の合意なくして2分の1の割合で年金分割ができる
制度のことをいいます。

この制度を利用すれば、平成20年4月1日以降に関しては相手と話し合いしなくても
当然に2分の1の割合で年金分割ができることとなります。

ただし、この制度を利用しても平成20年4月1日より前の年金分割を希望する場合は、
別途分割の按分割合の合意等が必要となることになります。

※年金について詳しくは専門の社労士や社会保険庁でご確認ください。

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2016年05月20日

離婚届の提出先

離婚届の提出先は本籍地のみしか無理だと思われている方が
いらっしゃるようですが、本籍地以外の役場でも可能です。

しかしながら、本籍地以外での提出の場合、戸籍謄本がいることと
なりますので、注意が必要です。

また、本籍地以外で提出した離婚届けは本籍地に送られることに
なりますので、本籍地へ直に提出した場合と比較して手続全体の
時間がかかることとなります。

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2016年01月25日

離婚による年金分割

離婚による年金分割というと全ての年金を半分もらえると勘違いされる
方も多いと思いますが、実際は婚姻中の厚生年金保険および共済年金の部分に
限っての保険料納付実績を分割するものとなります。

ですので、将来元パートナーであった年金の半分をもらえるわけではありませんし、
年金分割を受ける方が年金を受け取るための保険料納付期間を満たしてない場合は、
婚姻中の保険料納付実績だけをもらっても1円も年金を受け取れないことになります。

※年金分割に関して詳しくは専門の社労士又は保険事務所にお尋ねください。

弊所でも離婚公正証書の原案の作成を承っておりますので、お気軽にご相談ください。

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2015年03月02日

離婚公正証書で記載する事項例

離婚公正証書を作成するにあたって記載する事項としては以下のようなものがあります。

@ 親権者等に関する事項
A 子の養育費等に関する事項
額・支払開始日・終了日・振込み先・事情変更による額の変更・病気進学等による特別費用の負担
B 子との面会交流
C 慰謝料・財産分与・年金分割に関する事項
D 清算条項・執行文認諾条項・名誉やプライバシーの条項・連絡先等の変更通知条項

弊所でも離婚公正証書原案も含め契約書作成に関するご相談を承っておりますので、
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2015年02月03日

排水管の他人の土地への設置

ご自身の排水管や水道管がたまに他人の土地を通っていたり、逆に他人の排水管が
ご自身の土地を通っていることもあり得ます。

このような場合にそもそも他人の土地に排水管を通す権利があり得るかですが、
これについては下水道法の10条・11条の規定が存在します。

具体的には「他人の土地又は排水設備を使用しなければ下水を公共下水道に流入させる
ことが困難であるとき」に他人の土地を使用できるということになっているようです。

排水管の使用権があるか否かや排水管の設置でもめた場合には弁護士に相談すること
となりますが、なんらかの合意した証拠を残したい場合は、念書や契約書の
作成で対応することとなります。

弊所でも排水管設置に関する合意書や契約書の作成も承って
おりますので、お気軽にご相談ください。

参考:下水道法
(排水設備の設置等)
第十条  公共下水道の供用が開始された場合においては、当該公共下水道の排水区域内の
土地の所有者、使用者又は占有者は、遅滞なく、次の区分に従つて、その土地の下水を
公共下水道に流入させるために必要な排水管、排水渠その他の排水施設
(以下「排水設備」という。)を設置しなければならない。
ただし、特別の事情により公共下水道管理者の許可を受けた場合その他政令で
定める場合においては、この限りでない。
一  建築物の敷地である土地にあつては、当該建築物の所有者
二  建築物の敷地でない土地(次号に規定する土地を除く。)にあつては、
当該土地の所有者
三  道路(道路法 (昭和二十七年法律第百八十号)による道路をいう。)
その他の公共施設(建築物を除く。)の敷地である土地にあつては、
当該公共施設を管理すべき者
2  前項の規定により設置された排水設備の改築又は修繕は、同項の規定により
これを設置すべき者が行うものとし、その清掃その他の維持は、当該土地の
占有者(前項第三号の土地にあつては、当該公共施設を管理すべき者)が
行うものとする。
3  第一項の排水設備の設置又は構造については、建築基準法 (昭和二十五年法律第二百一号)
その他の法令の規定の適用がある場合においてはそれらの法令の規定によるほか、
政令で定める技術上の基準によらなければならない。

(排水に関する受忍義務等)
第十一条  前条第一項の規定により排水設備を設置しなければならない者は、他人の
土地又は排水設備を使用しなければ下水を公共下水道に流入させることが困難で
あるときは、他人の土地に排水設備を設置し、又は他人の設置した排水設備を
使用することができる。この場合においては、他人の土地又は排水設備にとつて
最も損害の少い場所又は箇所及び方法を選ばなければならない。
2  前項の規定により他人の排水設備を使用する者は、その利益を受ける割合に
応じて、その設置、改築、修繕及び維持に要する費用を負担しなければならない。
3  第一項の規定により他人の土地に排水設備を設置することができる者又は前条
第二項の規定により当該排水設備の維持をしなければならない者は、当該排水設備の設置、
改築若しくは修繕又は維持をするためやむを得ない必要があるときは、
他人の土地を使用することができる。この場合においては、あらかじめその旨を
当該土地の占有者に告げなければならない。
4  前項の規定により他人の土地を使用した者は、当該使用により他人に損失を
与えた場合においては、その者に対し、通常生ずべき損失を補償しなければならない。

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2014年12月16日

借用書や金銭消費貸借契約書における期限の利益喪失条項

金銭の貸し借りをした場合、返済について分割払いとする取り決めを
することがよくありますが、意外と忘れてしまうのが期限の利益喪失に
関する取り決めです。

期限の利益とは、貸主と借主が合意で定めた期限までは返す必要がないと
借主側が主張できる利益です。

期限の利益の喪失とは、借主と貸主が取り決めした一定の事由が生じた場合に、
その主張ができなくなるというものです。

具体的にいえば、
例えば、AがBに対して貸付日を 平成26年12月1日として、
金100万円を貸しつけ、以下のような返済方法について合意
したとします。

@平成27年1月1日 金40万円を返済
A平成28年2月1日 金40万円を返済
B平成29年1月1日 金20万円を返済

この場合、期限の利益の喪失に関する定めがなく、Bが@の返済を怠った場合、
Aとしては40万円の返金はBに請求できますが、残りの金額については
AやBの期限が来るまでは原則として請求できません。

これに対して、期限の利益の喪失の合意があった場合には、@の返済を怠った時点で
その事実を理由とした期限の利益の喪失の合意があれば、残金も一括して返済の
請求ができることとなります。

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