賃借人の解約予告期間

建物の賃貸借契約を行う場合、基本的には契約期間内は解約
できないのが原則です。

たまに借主はいつでも解約できると思っている方がいらっしゃいますが、
あくまで契約で期間を決めた以上はそれを守るべきというのが原則です。

しかしながら、一般の建物の賃貸借契約書では賃借人に解除権を
解除したい日の１ヶ月前までに設定しており、その日までに解除の
意思を表示すれば解除は可能です。

尚、この際に解約権の行使期間を定めてない場合は、民法の６１８条
及び６１７条によって解除したい日の３か月前までに解除の意思を
表示する必要があります。

また、事業用の建物の賃貸借の場合は１ヶ月よりも長い3〜６か月前
とすることが多いようです。

弊所でも賃貸借契約書の作成のご相談を承っておりますので、
お気軽にご相談ください。

お問い合わせ　⇒　０６−６３２６−４９７０

大阪府大阪市東淀川区瑞光1−3−12
明徳ビル205
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業務委託契約書の作成

業務委託契約は耳にすることは多いかかもしれませんが、
具体的に何かっていうと決まっているようで法的には
決まっておりません。

委託の内容からみれば請負か委任のどちらかに近いものと
分類されることが多いですが、はっきりしない部分も多く、
意外と難しい契約の一つです。

弊所でも業務委託契約書の作成も含めて契約書作成のご相談も
承っておりますので、お気軽にご相談ください。

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実印と認印の違い

実印とは、市町村役場で登録された印鑑を言います。

登録されたかどうかだけなので、印鑑自体は認印も実印も
かわりありません。

また、契約書に実印を押しても、認印を押しても契約の
効力には変わりありません。

実印で押す意味というのはあくまで役場で登録されている印鑑で
あれば本人の印鑑であることの証拠となるという点にあります。

これに対して認印の場合は、それが本人のものじゃないといわれてしまうと
実印と異なり、印鑑証明書等の証明するものがないので、仮に本人のものでも
証明することが難しくなるという点にあります。

逆にいえば、認印と実印は証明のレベルでの違いのみなので、押印による
法的な効力自体は変わりないといえます。

ですので、認印であっても安易に契約書に判を押すのは危険といえます。

弊所でも契約書作成も含めて法律書類作成のご相談を承っておりますので、
お気軽にご相談ください。

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サブリース契約と賃貸保証のリスクについて

賃貸マンションなどを所有していると空室がどうしても
出てしまい、将来性に不安になる方が多いかもしれません。

こういった方がよく営業で耳にするのがサブリースと家賃保証です。

大まかに内容をざっくり説明するとだいたい以下のような
内容で業者側から説明を受ける形となります。

マンションの空室をリフォームして会社がその部屋を借りあげて
家賃保証するというものです。

内容だけ聞いていると空室が解消されて家賃保証まであるので、
いい話だと思う方も多いかもしれません。

ただ、このサブリース契約の落とし穴がある場合が多いです。
全てがそうなのかは別にしても少なくとも多くは以下のような
デメリットがあります。

・リフォーム代に空室リスクその他もろもろが上乗せされて
いるので、初期リフォーム代が割高になる。
また、サブリース後のリフォームも契約上割高なものを
支払う必要となることが多い。

・数十年家賃保証といっても賃料の改定条項がはいっていて
　契約の際の賃料は保証されていない。
そのため、リフォーム費用は当初家賃による利回りで計算している
ことが多いので後で痛い目にあうことが多くなります。

などなどです。

要するに全てのサブリースに問題があるかどうかは分かりませんが、
営業があったとしてもそんなうまい話はないという前提で聞いた方が
無難だといえます。

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・契約書作成

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賃貸契約終了時の原状回復について

建物の賃貸借契約終了時のトラブルなるのは原状回復ですが、
基本的に通常使用によって生じたものは原状回復の対象と
なりませんので、借主に修繕義務等は発生しません。

しかしながら、借主の故意や過失によって生じた通常使用とは
いえないものは原状回復義務の対象です。

契約期間が長いものについては基本的に原状回復義務を借主が
負う可能性は低いですが、１年以内に退去するなど入居期間が
短い場合は、そういった義務の発生やトラブルの可能性が高く
なるものと思われます。

なぜながら、契約期間が短い場合は、家主側としては仲介手数料や
広告料の負担などで長期よりも短期の方が損害や負担が大きいことが
多いからです。

とりわけ煙草による汚れなどは借主負担となる可能性が高いですので、
喫煙者の方は注意が必要です。

弊所でも建物賃貸借契約書の作成も含めて司法書士・行政書士業務の
ご相談を承っておりますので、お気軽にご相談ください。

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個人保証の取扱いの変更について

ご存知の方も多いかと思いますが、２０１７年５月に成立した民法の一部を
改正する法律が来年の２０２０年の４月１日から施行されます。

これによって従来問題となっていた個人による保証人の取扱いが変わります。

ざっくりした大きな改正点として、根保証契約の上限額の設定があります。

具体的に言えば、例えば、賃貸借契約を締結する際
（子供がマンションを借りる場合等）に保証人が
求められ、両親や友人がなる場合があります。

この場合、保証人が将来負担する額が分からず、将来的に思った以上の負担を
伴うことがありましたが、２０２０年４月１日以降は事前に上限額（極度額）を
定めなければ契約が無効になりますので、保証人の負担限度額が明瞭になります。

また、個人の負担する根保証契約は保証人が破産したり、主債務者又は保証人が
死亡した場合にはその後に発生する債務は保証の対象外となります。

弊所でも保証のある場合も含めて賃貸契約書作成に関するご相談を承って
おりますので、お気軽にご相談ください。

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質権の流質契約の禁止

流質（りゅうしち）とは、質権設定契約または、債務の弁済期前の契約によって
債務不履行（返済ができなくなった）の場合に質権者に弁済に代えて質物の
所有権を取得させ、あるいは他に任意に売却して優先弁済にあてさせることを
いいます。
要するに借りたお金を返さなければ預けたバックなどをもらってうっちゃうよ
的なやつです。

この流質については弁済期前に認めてしまうと債務者の窮迫の状態に乗じて
高価なものを質入れさせるなど、債権者が暴利をむさぼる恐れがあるので、
民法３４９条では原則として禁じられており、こういった契約をしてもその
部分では無効となります。

じゃあ世の中の質屋は流質やってますが、それは違法なの？と
思う方もいらっしゃるかもしれませんが、営業質屋や商行為に
よって生じた債権については例外として認めれられているので、
違法ではありません。

参考：質屋営業法
（流質物の取得及び処分）
第十九条　質屋は、流質期限を経過した時において、その質物の所有権を取得する。
但し、質屋は、当該流質物を処分するまでは、質置主が元金及び流質期限までの
利子並びに流質期限経過の時に質契約を更新したとすれば支払うことを要する
利子に相当する金額を支払つたときは、これを返還するように努めるものとする。
２　質屋は、古物営業法（昭和二十四年法律第百八号）第十四条第二項の
規定にかかわらず、同法第二条第二項第二号の古物市場において、
流質物の売却をすることができる。

商法：（契約による質物の処分の禁止の適用除外）
第５１５条　民法第三百四十九条の規定は、商行為によって生じた債権を
担保するために設定した質権については、適用しない。

民法：（契約による質物の処分の禁止）
第三百四十九条　質権設定者は、設定行為又は債務の弁済期前の契約において、
質権者に弁済として質物の所有権を取得させ、その他法律に定める方法に
よらないで質物を処分させることを約することができない。

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年金の３号分割とは

離婚時の年金の３号分割とは、平成20年4月1日以降の国民年金の第3号被保険者で
あった期間において相手方の合意なくして２分の１の割合で年金分割ができる
制度のことをいいます。

この制度を利用すれば、平成20年4月1日以降に関しては相手と話し合いしなくても
当然に２分の１の割合で年金分割ができることとなります。

ただし、この制度を利用しても平成20年4月1日より前の年金分割を希望する場合は、
別途分割の按分割合の合意等が必要となることになります。

※年金について詳しくは専門の社労士や社会保険庁でご確認ください。

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離婚届の提出先

離婚届の提出先は本籍地のみしか無理だと思われている方が
いらっしゃるようですが、本籍地以外の役場でも可能です。

しかしながら、本籍地以外での提出の場合、戸籍謄本がいることと
なりますので、注意が必要です。

また、本籍地以外で提出した離婚届けは本籍地に送られることに
なりますので、本籍地へ直に提出した場合と比較して手続全体の
時間がかかることとなります。

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離婚による年金分割

離婚による年金分割というと全ての年金を半分もらえると勘違いされる
方も多いと思いますが、実際は婚姻中の厚生年金保険および共済年金の部分に
限っての保険料納付実績を分割するものとなります。

ですので、将来元パートナーであった年金の半分をもらえるわけではありませんし、
年金分割を受ける方が年金を受け取るための保険料納付期間を満たしてない場合は、
婚姻中の保険料納付実績だけをもらっても１円も年金を受け取れないことになります。

※年金分割に関して詳しくは専門の社労士又は保険事務所にお尋ねください。

弊所でも離婚公正証書の原案の作成を承っておりますので、お気軽にご相談ください。

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離婚公正証書で記載する事項例

離婚公正証書を作成するにあたって記載する事項としては以下のようなものがあります。

�@ 親権者等に関する事項
�A 子の養育費等に関する事項
額・支払開始日・終了日・振込み先・事情変更による額の変更・病気進学等による特別費用の負担
�B 子との面会交流
�C 慰謝料・財産分与・年金分割に関する事項
�D 清算条項・執行文認諾条項・名誉やプライバシーの条項・連絡先等の変更通知条項

弊所でも離婚公正証書原案も含め契約書作成に関するご相談を承っておりますので、
お気軽にご相談ください。

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排水管の他人の土地への設置

ご自身の排水管や水道管がたまに他人の土地を通っていたり、逆に他人の排水管が
ご自身の土地を通っていることもあり得ます。

このような場合にそもそも他人の土地に排水管を通す権利があり得るかですが、
これについては下水道法の１０条・１１条の規定が存在します。

具体的には「他人の土地又は排水設備を使用しなければ下水を公共下水道に流入させる
ことが困難であるとき」に他人の土地を使用できるということになっているようです。

排水管の使用権があるか否かや排水管の設置でもめた場合には弁護士に相談すること
となりますが、なんらかの合意した証拠を残したい場合は、念書や契約書の
作成で対応することとなります。

弊所でも排水管設置に関する合意書や契約書の作成も承って
おりますので、お気軽にご相談ください。

参考：下水道法
（排水設備の設置等）
第十条 　公共下水道の供用が開始された場合においては、当該公共下水道の排水区域内の
土地の所有者、使用者又は占有者は、遅滞なく、次の区分に従つて、その土地の下水を
公共下水道に流入させるために必要な排水管、排水渠その他の排水施設
（以下「排水設備」という。）を設置しなければならない。
ただし、特別の事情により公共下水道管理者の許可を受けた場合その他政令で
定める場合においては、この限りでない。
一 　建築物の敷地である土地にあつては、当該建築物の所有者
二 　建築物の敷地でない土地（次号に規定する土地を除く。）にあつては、
当該土地の所有者
三 　道路（道路法 （昭和二十七年法律第百八十号）による道路をいう。）
その他の公共施設（建築物を除く。）の敷地である土地にあつては、
当該公共施設を管理すべき者
２ 　前項の規定により設置された排水設備の改築又は修繕は、同項の規定により
これを設置すべき者が行うものとし、その清掃その他の維持は、当該土地の
占有者（前項第三号の土地にあつては、当該公共施設を管理すべき者）が
行うものとする。
３ 　第一項の排水設備の設置又は構造については、建築基準法 （昭和二十五年法律第二百一号）
その他の法令の規定の適用がある場合においてはそれらの法令の規定によるほか、
政令で定める技術上の基準によらなければならない。

（排水に関する受忍義務等）
第十一条 　前条第一項の規定により排水設備を設置しなければならない者は、他人の
土地又は排水設備を使用しなければ下水を公共下水道に流入させることが困難で
あるときは、他人の土地に排水設備を設置し、又は他人の設置した排水設備を
使用することができる。この場合においては、他人の土地又は排水設備にとつて
最も損害の少い場所又は箇所及び方法を選ばなければならない。
２ 　前項の規定により他人の排水設備を使用する者は、その利益を受ける割合に
応じて、その設置、改築、修繕及び維持に要する費用を負担しなければならない。
３ 　第一項の規定により他人の土地に排水設備を設置することができる者又は前条
第二項の規定により当該排水設備の維持をしなければならない者は、当該排水設備の設置、
改築若しくは修繕又は維持をするためやむを得ない必要があるときは、
他人の土地を使用することができる。この場合においては、あらかじめその旨を
当該土地の占有者に告げなければならない。
４ 　前項の規定により他人の土地を使用した者は、当該使用により他人に損失を
与えた場合においては、その者に対し、通常生ずべき損失を補償しなければならない。

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借用書や金銭消費貸借契約書における期限の利益喪失条項

金銭の貸し借りをした場合、返済について分割払いとする取り決めを
することがよくありますが、意外と忘れてしまうのが期限の利益喪失に
関する取り決めです。

期限の利益とは、貸主と借主が合意で定めた期限までは返す必要がないと
借主側が主張できる利益です。

期限の利益の喪失とは、借主と貸主が取り決めした一定の事由が生じた場合に、
その主張ができなくなるというものです。

具体的にいえば、
例えば、ＡがＢに対して貸付日を　平成２６年１２月１日として、
金１００万円を貸しつけ、以下のような返済方法について合意
したとします。

�@平成２７年１月１日　金４０万円を返済
�A平成２８年２月１日　金４０万円を返済
�B平成２９年１月１日　金２０万円を返済

この場合、期限の利益の喪失に関する定めがなく、Ｂが�@の返済を怠った場合、
Ａとしては４０万円の返金はＢに請求できますが、残りの金額については
�Aや�Bの期限が来るまでは原則として請求できません。

これに対して、期限の利益の喪失の合意があった場合には、�@の返済を怠った時点で
その事実を理由とした期限の利益の喪失の合意があれば、残金も一括して返済の
請求ができることとなります。

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貸金等の公正証書の作成費用

貸金等を公正証書として作成する場合の手数料としては
以下のものがかかります。
また、これ以外に正本・謄本代・印紙代と送達費用等が発生します。

１００万円以下 ５０００円
１００万円を超え２００万円以下 ７０００円
２００万円を超え５００万円以下 １１０００円
５００万円を超え１０００万円以下 １７０００円
１０００万円を超え３０００万円以下 ２３０００円
３０００万円を超え５０００万円以下 ２９０００円
５０００万円を超え１億円以下 ４３０００円
１億円を超え３億円以下 ４万３０００円に５０００万円までごとに１万３千円を加算
３億円を超え１０億円以下 ９万５０００円に５０００万円までごとに１万千円を加算
１０億円を超える場合 ２４万９０００円に５０００万円までごとに８千円を加算

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借用書の作成が難しい時

友人にお金を貸してほしいと頼まれた場合、基本的には断るのが一番ですが、
なんらかの事情で断りにくい場合、借用書を書いてもらうと安心です。
しかしながら、人によってはがちっとした借用書を書いてほしいというのが
いいにくいという方もいらっしゃるのも事実です。
そのような場合は、「平成○年○月○日に金何円を○○から借りました。署名」の
メモ書き程度でも書いてもらえないかとお願いしてみるのも一つの手段です。

借用書というと堅苦しいですし、相手を信用してなさそうに思われがちが、自分も
忘れそうだから貸したことが分かるようにメモ書きでも書いといてといえば
比較的いいやすいかもしれません。

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借用書や金銭消費貸借契約書の遅延損害金の制限

遅延損害金とは、貸金などで相手方がなんらかの理由で
返済時期を過ぎても返済をなさなかった場合の貸主側に
支払う損害賠償の金額を事前に定めておくものをいいます。

本来の損害賠償は実際に発生した損害額を賠償するのが
基本ですが、実際に発生した損害というのは算定が難しい
ため、あらかじめ損害賠償額を決めておこうというのが
遅延損害金の定めとなります。

遅延損害金はあくまで相手が約束を守らなかった場合ですので、
高額な取り決めをしたいところですが、利息制限法上制限利率の
１．４６倍までという制限がありますので注意が必要です。

１０万円未満の場合
２０％×１．４６倍＝２９．２％
１０万円以上１００万円未満の場合
１８％×１．４６倍＝２６．２８％
１００万円以上の場合
１５％×１．４６倍＝２１．９％

参考：
（利息の制限）
第一条 　金銭を目的とする消費貸借における利息の契約は、その利息が次の各号に
掲げる場合に応じ当該各号に定める利率により計算した金額を超えるときは、
その超過部分について、無効とする。
一 　元本の額が十万円未満の場合　年二割
二 　元本の額が十万円以上百万円未満の場合　年一割八分
三 　元本の額が百万円以上の場合　年一割五分

（賠償額の予定の制限）
第四条 　金銭を目的とする消費貸借上の債務の不履行による賠償額の予定は、その賠償額の
元本に対する割合が第一条に規定する率の一・四六倍を超えるときは、
その超過部分について、無効とする。
２ 　前項の規定の適用については、違約金は、賠償額の予定とみなす。
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金銭の受取書の非課税範囲の拡大

御存じの方はたくさんいらっしゃるかと思いますが、平成２６年４月１日以降に
作成される領収書やレシート等の金銭の受取を証明する文書の印紙を必要とする
額の非課税枠が拡大しております。

具体的には以前は３万円以上のものには印紙を貼る必要があったのに対して、源氏あは
５万円以上のものに印紙を貼ることになっております。

何年も領収証を作ったことがない方で領収証などを作成する際には注意が必要です。

尚、５万円以上かどうかの判断として消費税を含めるかどうかですが、消費税であることが
明確に区分できるような形にしていれば税抜きで５万円を超えるかどうかで印紙を貼る必要
があるかどうかを判断すればいいようです。

※印紙税について詳しくは税務署もしくは税の専門家にお尋ねください。

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印紙を貼らなかった場合の契約書の有効性

印紙が必要な契約書に貼らなかった場合でも契約自体は有効となります。
しかしながら、印紙を貼らなかったこと自体は印紙税法の違反となりますので、
事後的に過怠税の対象となります。
ですので、契約書作成の際には印紙を貼る対象であるかどうかを十分に
確認する必要があります。

参考：印紙税法
（印紙納付に係る不納税額があつた場合の過怠税の徴収）
第二十条 　第八条第一項の規定により印紙税を納付すべき課税文書の作成者が同項の規定により納付すべき印紙税を当該課税文書の作成の時までに納付しなかつた場合には、当該印紙税の納税地の所轄税務署長は、当該課税文書の作成者から、当該納付しなかつた印紙税の額とその二倍に相当する金額との合計額に相当する過怠税を徴収する。
２ 　前項に規定する課税文書の作成者から当該課税文書に係る印紙税の納税地の所轄税務署長に対し、政令で定めるところにより、当該課税文書について印紙税を納付していない旨の申出があり、かつ、その申出が印紙税についての調査があつたことにより当該申出に係る課税文書について国税通則法第三十二条第一項 （賦課決定）の規定による前項の過怠税についての決定があるべきことを予知してされたものでないときは、当該課税文書に係る同項の過怠税の額は、同項の規定にかかわらず、当該納付しなかつた印紙税の額と当該印紙税の額に百分の十の割合を乗じて計算した金額との合計額に相当する金額とする。
３ 　第八条第一項の規定により印紙税を納付すべき課税文書の作成者が同条第二項の規定により印紙を消さなかつた場合には、当該印紙税の納税地の所轄税務署長は、当該課税文書の作成者から、当該消されていない印紙の額面金額に相当する金額の過怠税を徴収する。
４ 　第一項又は前項の場合において、過怠税の合計額が千円に満たないときは、これを千円とする。
５ 　前項に規定する過怠税の合計額が、第二項の規定の適用を受けた過怠税のみに係る合計額であるときは、当該過怠税の合計額については、前項の規定の適用はないものとする。
６ 　税務署長は、国税通則法第三十二条第三項 （賦課決定通知）の規定により第一項 又は第三項 の過怠税に係る賦課決定通知書を送達する場合には、当該賦課決定通知書に課税文書の種類その他の政令で定める事項を附記しなければならない。
７ 　第一項又は第三項の過怠税の税目は、印紙税とする。

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消費貸借契約書や借用書の利息

借用書や消費貸借契約書を作成する場合、利息をできるだけたくさん
とりたいと思う方もいらっしゃるかと思いますが、法律上の制限が
ありますので注意が必要です。

尚、利息の定めを明確にしておかなかった場合は、無利息となり、利息をとる
旨の約定はあるが、利率を忘れていた場合には年利５％となります。

利息制限法上の利息規制
１０万円未満　年利２０％
１０万円〜１００万円未満　年利１８％
１００万円以上　　年利　１５％

参考：利息制限法
（利息の制限）
第一条 　金銭を目的とする消費貸借における利息の契約は、その利息が
次の各号に掲げる場合に応じ当該各号に定める利率により計算した金額を
超えるときは、その超過部分について、無効とする。
一 　元本の額が十万円未満の場合　年二割
二 　元本の額が十万円以上百万円未満の場合　年一割八分
三 　元本の額が百万円以上の場合　年一割五分

（法定利率）
第四百四条 　利息を生ずべき債権について別段の意思表示がないときは、
その利率は、年五分とする。

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借用書の印紙

借用書といえば、紙に借りた事実を記載して借主が署名押印して
貸主に渡すものですが、忘れがちなのが印紙です。

借用書の金額が１万円未満であれば非課税ですが、借用書の金額
が１万円以上の場合には印紙を貼る必要がありますので、注意が
必要です。

ちなみに、印紙を貼る必要があるのはあくまで原本のため、
写しには必要はありません。

尚、借用書で具体的に貼る必要のある印紙の額は以下のものとなっております。

１万円以上１０万円以下　　　　　　　２００円
１０万円超５０万円以下　　　　　　　４００円
５０万円超１００万円以下　　　　　１０００円
１００万円超５００万円以下　　　　２０００円
５００万円超１０００万円以下　　　　　１万円
１０００万円超５０００万円以下　　　　２万円
５０００万円超１億円以下　　　　　　　６万円
１億円超５億円以下　　　　　　　　　１０万円
５億円超１０億円以下　　　　　　　　２０万円
１０億円超５０億円以下　　　　　　　４０万円
５０億円を超えるもの　　　　　　　　６０万円

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