2020年09月15日

法定相続情報一覧図の原本還付

相続登記を行う場合、法定相続情報一覧図を利用して登記
申請をする場合もあるかと思います。

この場合、法定相続情報一覧図を原本還付できるかどうかに
ついてですが、結論としてではできるという形となります。

ですので、他の手続きで法定相続情報一覧図を利用する場合も
安心して登記申請することが可能です。

弊所でも法定相続情報一覧図を利用した登記申請も含めて
相続登記の御相談を承っておりますので、お気軽にご相談
ください。

お問い合わせ ⇒ 06−6326−4970

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大阪府大阪市東淀川区瑞光1−3−12
明徳ビル205
司法書士・行政書士 よどがわ事務所
TEL: 06-6326-4970
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2020年06月19日

大阪家庭裁判所の立入禁止措置について

本日、大阪家庭裁判所本庁の立入が14時〜16時の間、
立入禁止となっているようです。

隣接する大阪合同庁舎4号館に15時34分に爆破する旨の
予告が入ったことが理由のようです。

とりあえず、いく予定のあった方は注意した方がいいかも
しれませんね。

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2020年06月04日

借金のある相続人と相続登記

遺言書で子供の一人に不動産をあげる場合、様々な事情が
考えられますが、相続人の一人に借金がある場合も民法
改正による影響が考えられます。

例えば、長男に浪費癖があり、借金まみれだから次男に
不動産を全てあげるという遺言書を書いていた場合、
従来と異なり、相続登記を早急にしておかないと
困る場合が生じ得ます。

なぜなら、新民法において相続人の債権者は善意悪意問わず、
法定相続分について権利行使が可能となっているからです。

これによって遺言書で不動産を相続した次男は長男の債権者よりも
先に相続登記をしないと長男の法定相続分相当の権利を失う
可能性があります。

ですので、遺言書で不動産を相続した場合は、できるだけ早期に
行う必要があるといえます。

弊所でも相続登記も含めて相続手続きに関するご相談を承って
おりますので、お気軽にご相談ください。

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参考:民法
(遺言の執行の妨害行為の禁止)
第千十三条 遺言執行者がある場合には、相続人は、相続財産の処分
その他遺言の執行を妨げるべき行為をすることができない。
2 前項の規定に違反してした行為は、無効とする。
ただし、これをもって善意の第三者に対抗することができない。
3 前二項の規定は、相続人の債権者(相続債権者を含む。)が
相続財産についてその権利を行使することを妨げない。
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2020年06月03日

新民法下における遺言がある場合の相続登記

改正民法が施行されているのはご存知の方が多いと
思いますが、遺言書がある場合の相続登記の扱いの
変化は認識が薄い方も多いかもしれません。

例えば、従来、自宅不動産を長男Aに全部あげます的な
公正証書遺言をしていた場合、次男Bが勝手に持分を
登記して第三者に譲渡した場合、長男Aは自宅不動産
全てについて権利主張ができました。

しかしながら、民法改正後は法定相続分をこえる不動産の
取得は対抗要件主義をとることになったので、相続登記を
しないと権利主張ができなくなりました。

また、遺言執行者がいる場合も、次男Bが法定相続部分を
勝手に売却して登記をしても絶対的に無効だったのですが、
改正民法後は1013条2項但し書きによって第三者が善意で
先に登記をしてしまうと長男Aは権利が主張できなくなりました。

要するに、父や母などに自分に全財産をあげるという遺言書を書いて
もらっていたとしても改正民法によって遺産を相続したら迅速に
相続登記をしないと法定相続分を超える部分の遺産を取得
できなくなる場合がでてきたということです。

いずれにしろ、遺言書で不動産を相続した場合、今後はなるべく
早めに相続登記を行った方が無難かもしれませんね。

弊所でも遺言書による相続登記も含めて相続手続きの御相談を
承っておりますので、お気軽にご相談ください。

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参考:民法
(共同相続における権利の承継の対抗要件)
第八百九十九条の二 相続による権利の承継は、遺産の分割によるものか
どうかにかかわらず、次条及び第九百一条の規定により算定した相続分を
超える部分については、登記、登録その他の対抗要件を備えなければ、
第三者に対抗することができない。
2 前項の権利が債権である場合において、次条及び第九百一条の
規定により算定した相続分を超えて当該債権を承継した共同相続人が
当該債権に係る遺言の内容(遺産の分割により当該債権を承継した
場合にあっては、当該債権に係る遺産の分割の内容)を明らかにして
債務者にその承継の通知をしたときは、共同相続人の全員が債務者に
通知をしたものとみなして、同項の規定を適用する。

(遺言の執行の妨害行為の禁止)
第千十三条 遺言執行者がある場合には、相続人は、相続財産の処分
その他遺言の執行を妨げるべき行為をすることができない。
2 前項の規定に違反してした行為は、無効とする。
ただし、これをもって善意の第三者に対抗することができない。
3 前二項の規定は、相続人の債権者(相続債権者を含む。)が
相続財産についてその権利を行使することを妨げない。
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2020年05月28日

印鑑証明書と原本還付

不動産登記や商業登記で印鑑証明書を添付する場合、
基本的に原本還付は認められません。

ただ、相続登記などを行う際の遺産分割協議書などに
印鑑証明書を添付しているような場合は、例外的に
原本還付は可能です。

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承っておりますので、お気軽にご相談ください。

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2020年01月22日

配偶者の死亡による相続登記のたまにある誤解

相続登記のご依頼の際に夫や妻だからそのまま夫あ妻の
名義から自分名義にかえることができると思われている方が
たまにいらっしゃいますが、基本的には他の相続人の
協力が必要です。

夫婦の場合、夫や妻のものは配偶者亡き後は自分のものだと考えて、
当然自分一人でできると思われる方もいるにはいるのですが、
法律上は例えば子供がいる場合は子供も相続人となりますし、
子供がいない場合も夫の兄弟姉妹などが相続人となります。

ですので、不動産の名義を変更しようと思うとそれらの子供や
兄弟の署名押印のある遺産分割協議書の作成などが必要と
なります。

そのため、子供や兄弟などとなんからのトラブルがある場合は、
それらの方の協力が得られず、事実上名義変更ができずに
止まってしまう場合もあり得ます。

弊所でも配偶者による相続登記も含めて相続手続きの御相談を
承っておりますので、お気軽にご相談ください。

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2019年08月27日

相続登記するとくる手紙の原因

たまに相続登記をしたあとに不動産業者から不動産を売らないかという
手紙がきてどうやってその情報をしったのか気持ち悪いとおっしゃる方が
いらっしゃいますが、基本的にこれについては気にしなくても
大丈夫です。

こういった手紙がくる原因は何か情報がもれていたというわけ
ではありません。

相続登記をすると登記簿にその旨が記載されますが、この登記簿の
内容は誰でもみることが可能です。

不動産業者はこの登記簿の情報をもとに所有者に手紙を送っている
だけなので、何か特殊な行為によって情報を入手したわけでは
ありません。

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2019年06月18日

相続分の譲渡による相続登記

相続人間で相続分の譲渡をして相続登記を行う場合、
手続きとしては基本的に遺産分割協議による相続登記
と変わりありません。

相続分譲渡による相続登記は相続分の譲渡を証明する書面と
印鑑証明書をつければ、あとは通常の相続登記の書類で
登記が可能です。

要は、遺産分割協議書のかわりに相続分の譲渡を証明する
書類をつければいいだけです。

弊所でも相続分譲渡による相続登記も含めて相続手続きの
ご相談を承っておりますので、お気軽にご相談ください。

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2019年06月14日

第三者への相続分譲渡による登記

相続人から法律上の相続人以外の第三者が相続人の相続分を
譲り受けた場合、不動産登記をする際には相続によって
直接第三者の名義に移転することはできません。

第三者に移転するためにはいったん相続人による相続登記を
経たのちに第三者への所有権移転登記をする必要があります。

弊所でも第三者への相続分の譲渡も含めて相続登記に関する
ご相談を承っておりますので、お気軽にご相談ください。

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2019年02月27日

普通養子の相続

普通養子が相続人となる場合、縁組した養親の相続人となることは
もちろんですが、実親の相続人にもなります。

要するに、普通養子となった子は養親と実親の両方の相続人に
なれるということです。

ですので、たまに勘違いされる方もいらっしゃるようですが、
養子に出したからといって自分の相続関係から抜けている
わけではありませんので、注意が必要です。

尚、同じ養子でも特別養子縁組をしていた場合は、養子は実親の
相続人ではなくなります。

弊所でも養子がいる場合の相続も含めて相続登記のご相談を
承っておりますので、お気軽にご相談ください。

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2019年02月20日

戸籍に記載のない相続人の相続登記

実際上は亡くなった方の相続人となる血縁関係があるものの、なんらかの
事情で戸籍上に記載されていない相続人がいる場合、そのままでは他の
相続人と遺産分割協議しても相続登記を行うことはできません。

なぜなら申請先の法務局は戸籍関係書類で相続人であることを確定する
ため裁判手続きや戸籍の訂正等をしない限りは相続人であることの
証明書類がないからです。

法律的に相続人である問題と手続的にできるかどうかの問題は
別問題ですので注意が必要です。

弊所でも相続手続きのご相談を承っておりますので、
お気軽にご相談ください。

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2019年02月19日

相続人でない者が戸籍に掲載されている場合の相続登記

例えば、被相続人の子供でないのに被相続人の兄弟姉妹の子などを子供と
して戸籍に届け出ている場合、法律上は相続人でないといえますが、
戸籍上の記載から形式的には相続人として扱う必要があります。

そのため、そのままでは被相続人の子供でない戸籍上の相続人を排除した
した形での遺産分割協議書を作成して相続登記をするのは難しいといえます。

ですので、このような場合は、親子関係不存在の訴えなどの裁判手続きを
踏むなどによって対応する必要がありますが、通常の相続手続きと比較して
困難を伴う形となります。

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2019年02月18日

胎児の相続手続き

例えば、妻が妊娠中に夫が亡くなった場合、胎児はまだ生まれて
いませんが、法律上相続人となる地位を有しています。

ただ、胎児は生まれてこない場合もあり、生まれなかった場合は
相続手続きのやり直しが必要なため、遺産分割協議をやるので
あれば、生まれてくるのを待ってからやるのが無難だといえます。

尚、登記上は胎児を含めた法定相続人全員の共有の相続登記は可能で、
その場合は、「亡〇〇妻▽▽胎児」という名義となります。
その後、胎児が生まれてくれば、胎児名義の不動産の住所氏名
変更登記が必要となりますし、死産となれば所有権の更正登記
という形なります。

弊所でも胎児がいる場合も含めて相続登記のご相談を承って
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参考:民法第886条 (相続に関する胎児の権利能力)
1 胎児は、相続については、既に生まれたものとみなす。
2 前項の規定は、胎児が死体で生まれたときは、適用しない。

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2019年01月28日

相続登記と売買登記の連件申請

相続した不動産を売却する場合、通常は相続登記をしてから
売却先と契約することも多いかと思いますが、相続登記前に
売却先が決まっている場合もあるかと思います。

この場合、相続登記を行ってから売買契約を締結して売買登記を
する場合もありますが、相続登記と同時に売買登記を行いたい
場合もあるかと思います。

このような場合に相続登記と売買登記の連件申請ができるかですが、
結論としては可能です。

しかしながら、相続登記においては戸籍等の必要な書類が多く、
連件の場合、相続登記で書類の漏れがあった場合等は後の
売買の決済が影響を受ける場合があります。

ですので、相続登記と売買登記を連件で行う際には通常の相続登記以上に
書類の不備がないかどうか慎重に確認する必要があるといえます。

弊所でも相続登記と売買登記の連件申請も含めて相続登記のご相談を
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2019年01月17日

代償分割の際の領収証の印紙について

遺産分割協議をする際に代償金を不動産取得者が支払う場合が
ありますが、その場合の領収証に印紙を貼るべきかどうか
悩まれる方がたまにいらっしゃいます。

具体的な場面としては長男が親と同居の不動産を相続する代わりに
次男に500万円を代償として現金で渡すような場合です。

この場合に次男の領収証に印紙を貼る必要があるかですが、
これについては、結論として営業に関しないものに
あたるので、印紙は不要です。

参考:営業に関しない受取書(国税庁)

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2018年12月27日

空家相続不動産を売買した場合の譲渡所得税の特例

相続又は遺贈によって取得した被相続人居住用不動産を売却した場合、
一定の要件に当てはまるときは、譲渡所得の金額から3,000万円まで
控除することができます。

この特例が適用できるのは相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日
までに売却する場合で平成28年4月1日から平成31年12月31日までの間に
売る必要があり、その他細かい要件を満たす必要があるなど適用される幅は制限
されてますが、要件に当てはまりそうな方は検討してみるのもいいかもでしません。

(※税に関して詳しくは税務署又は専門の税理士にお尋ねください。)

関連リンク:被相続人の居住用財産(空き家)を売ったときの特例(国税庁)

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2018年12月18日

不動産を遺産分割協議で代償分割する際の注意点

遺産分割協議をする際に、例えば、長男Aが特定の不動産を相続する代わりに
自分がもともと所有している不動産をBに代償としてあげる場合があります。

この場合、長男Aは自分の所有している不動産をBに譲渡した形になるので、
長男Aにとって予期せぬ多額の譲渡所得税がかかる場合があります。

ですので、現金ではなく、不動産を代償として他の相続人にあげる場合には
税務署等に事前に確認しておいた方が無難だといえます。

弊所でも代償分割が必要な相続登記手続も含めて相続登記のご相談を承って
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2018年12月17日

代償分割と不動産譲渡所得税の取得費の関係について

例えば、3000万円相当の不動産と姉と妹の相続人2名がいる場合、
姉が不動産を取得し、妹に代償金として1500万円あげるという
協議が成立する場合があるかと思います。

この場合、姉が不動産を取得後にその不動産を3000万円で売却した場合、
1500万円部分を不動産の取得費として3000万円から控除できるのか
ですが、結論としてはできないということとなります。

ですので、この場合は、姉の方が事後的に譲渡所得税等を負担することになり、
遺産分割協議としては姉が金銭的にみれば損をしているという結論となります。

(※税に関して詳しくは税務署・専門の税理士にお尋ねください。)

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参考:国税庁の所得税基本通達
(代償分割に係る資産の取得費)
38−7 遺産の代償分割に係る資産の取得費については、次による。
(昭52直資3−14、直所3−22追加)
(1) 代償分割により負担した債務に相当する金額は、当該債務を負担した者が当該代償分割に係る相続により取得した資産の取得費には算入されない。

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2018年11月26日

会社の本店移転登記の日

本店移転を行う場合、会社法上本店移転の日から2週間以内に
登記する必要があります。

登記を怠った場合は、法律上は100万円以下の過料となることが
ありますので、注意が必要です。

尚、本店移転の登記を行う場合の移転日は取締役会や取締役が
決定した日となります。

本店移転の日は本店移転登記をした日ではありませんので、
注意が必要です。

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2018年11月15日

相続不動産の価値について

不動産を相続した場合、相続不動産の価値について相続人間でもめる
場合があります。

その場合、どうすればいいのかですが、基本的には複数の不動産会社に
査定してもらうのが一番です。

ただ、査定してもらうにしても連絡しづらいという方もいらっしゃるかと
思います。

その場合は、以下の方法によって調べます。

まず、そもそも不動産の価格には時価、公示価格、路線価、評価額があります。

時価っていうのは実際に同種の不動産が取引されている価格です。

要するに時価=相続不動産の価値ともいえると思います。

公示価格っていうのは国土交通省が土地の価格を算定したものです。

路線価っていうのは相続税や贈与税の算定のための価格です。

評価額っていうのは固定資産税の通知書にかかれている評価額です。

路線価については、時価の8割程度、評価額については時価の7割程度、
公示価格については実際の取引等を参考にしており、ほぼ時価に
近いともされています。

時価については通常一般の方が情報を収集するのは難しいので、公表されている
もので一番不動産のおよその価値を知ることができるのは公示価格ということに
なるかと思います。

尚、調べるのが面倒だという方はとりあえず、評価額をもとに判断するのも
いいかと思います。

以上のことは土地についての判断となりますが、家屋については何十年も前に
建てられた古いものはほぼ無価値と判断してもらってほぼ大丈夫ですが、
それ以外は個別事情によるかと思います。

いずれにしろ、不動産評価については基本的に不動産会社に査定して
もらった方がはっきりするかと思われます。

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