2019年02月27日

普通養子の相続

普通養子が相続人となる場合、縁組した養親の相続人となることは
もちろんですが、実親の相続人にもなります。

要するに、普通養子となった子は養親と実親の両方の相続人に
なれるということです。

ですので、たまに勘違いされる方もいらっしゃるようですが、
養子に出したからといって自分の相続関係から抜けている
わけではありませんので、注意が必要です。

尚、同じ養子でも特別養子縁組をしていた場合は、養子は実親の
相続人ではなくなります。

弊所でも養子がいる場合の相続も含めて相続登記のご相談を
承っておりますので、お気軽にご相談ください。

お問い合わせ ⇒ 06−6326−4970

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2019年02月20日

戸籍に記載のない相続人の相続登記

実際上は亡くなった方の相続人となる血縁関係があるものの、なんらかの
事情で戸籍上に記載されていない相続人がいる場合、そのままでは他の
相続人と遺産分割協議しても相続登記を行うことはできません。

なぜなら申請先の法務局は戸籍関係書類で相続人であることを確定する
ため裁判手続きや戸籍の訂正等をしない限りは相続人であることの
証明書類がないからです。

法律的に相続人である問題と手続的にできるかどうかの問題は
別問題ですので注意が必要です。

弊所でも相続手続きのご相談を承っておりますので、
お気軽にご相談ください。

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2019年02月19日

相続人でない者が戸籍に掲載されている場合の相続登記

例えば、被相続人の子供でないのに被相続人の兄弟姉妹の子などを子供と
して戸籍に届け出ている場合、法律上は相続人でないといえますが、
戸籍上の記載から形式的には相続人として扱う必要があります。

そのため、そのままでは被相続人の子供でない戸籍上の相続人を排除した
した形での遺産分割協議書を作成して相続登記をするのは難しいといえます。

ですので、このような場合は、親子関係不存在の訴えなどの裁判手続きを
踏むなどによって対応する必要がありますが、通常の相続手続きと比較して
困難を伴う形となります。

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2019年02月18日

胎児の相続手続き

例えば、妻が妊娠中に夫が亡くなった場合、胎児はまだ生まれて
いませんが、法律上相続人となる地位を有しています。

ただ、胎児は生まれてこない場合もあり、生まれなかった場合は
相続手続きのやり直しが必要なため、遺産分割協議をやるので
あれば、生まれてくるのを待ってからやるのが無難だといえます。

尚、登記上は胎児を含めた法定相続人全員の共有の相続登記は可能で、
その場合は、「亡〇〇妻▽▽胎児」という名義となります。
その後、胎児が生まれてくれば、胎児名義の不動産の住所氏名
変更登記が必要となりますし、死産となれば所有権の更正登記
という形なります。

弊所でも胎児がいる場合も含めて相続登記のご相談を承って
おりますので、お気軽にご相談ください。

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参考:民法第886条 (相続に関する胎児の権利能力)
1 胎児は、相続については、既に生まれたものとみなす。
2 前項の規定は、胎児が死体で生まれたときは、適用しない。

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2019年01月28日

相続登記と売買登記の連件申請

相続した不動産を売却する場合、通常は相続登記をしてから
売却先と契約することも多いかと思いますが、相続登記前に
売却先が決まっている場合もあるかと思います。

この場合、相続登記を行ってから売買契約を締結して売買登記を
する場合もありますが、相続登記と同時に売買登記を行いたい
場合もあるかと思います。

このような場合に相続登記と売買登記の連件申請ができるかですが、
結論としては可能です。

しかしながら、相続登記においては戸籍等の必要な書類が多く、
連件の場合、相続登記で書類の漏れがあった場合等は後の
売買の決済が影響を受ける場合があります。

ですので、相続登記と売買登記を連件で行う際には通常の相続登記以上に
書類の不備がないかどうか慎重に確認する必要があるといえます。

弊所でも相続登記と売買登記の連件申請も含めて相続登記のご相談を
承っておりますのでお気軽にご相談ください。

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2019年01月17日

代償分割の際の領収証の印紙について

遺産分割協議をする際に代償金を不動産取得者が支払う場合が
ありますが、その場合の領収証に印紙を貼るべきかどうか
悩まれる方がたまにいらっしゃいます。

具体的な場面としては長男が親と同居の不動産を相続する代わりに
次男に500万円を代償として現金で渡すような場合です。

この場合に次男の領収証に印紙を貼る必要があるかですが、
これについては、結論として営業に関しないものに
あたるので、印紙は不要です。

参考:営業に関しない受取書(国税庁)

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2018年12月27日

空家相続不動産を売買した場合の譲渡所得税の特例

相続又は遺贈によって取得した被相続人居住用不動産を売却した場合、
一定の要件に当てはまるときは、譲渡所得の金額から3,000万円まで
控除することができます。

この特例が適用できるのは相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日
までに売却する場合で平成28年4月1日から平成31年12月31日までの間に
売る必要があり、その他細かい要件を満たす必要があるなど適用される幅は制限
されてますが、要件に当てはまりそうな方は検討してみるのもいいかもでしません。

(※税に関して詳しくは税務署又は専門の税理士にお尋ねください。)

関連リンク:被相続人の居住用財産(空き家)を売ったときの特例(国税庁)

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2018年12月18日

不動産を遺産分割協議で代償分割する際の注意点

遺産分割協議をする際に、例えば、長男Aが特定の不動産を相続する代わりに
自分がもともと所有している不動産をBに代償としてあげる場合があります。

この場合、長男Aは自分の所有している不動産をBに譲渡した形になるので、
長男Aにとって予期せぬ多額の譲渡所得税がかかる場合があります。

ですので、現金ではなく、不動産を代償として他の相続人にあげる場合には
税務署等に事前に確認しておいた方が無難だといえます。

弊所でも代償分割が必要な相続登記手続も含めて相続登記のご相談を承って
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2018年12月17日

代償分割と不動産譲渡所得税の取得費の関係について

例えば、3000万円相当の不動産と姉と妹の相続人2名がいる場合、
姉が不動産を取得し、妹に代償金として1500万円あげるという
協議が成立する場合があるかと思います。

この場合、姉が不動産を取得後にその不動産を3000万円で売却した場合、
1500万円部分を不動産の取得費として3000万円から控除できるのか
ですが、結論としてはできないということとなります。

ですので、この場合は、姉の方が事後的に譲渡所得税等を負担することになり、
遺産分割協議としては姉が金銭的にみれば損をしているという結論となります。

(※税に関して詳しくは税務署・専門の税理士にお尋ねください。)

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参考:国税庁の所得税基本通達
(代償分割に係る資産の取得費)
38−7 遺産の代償分割に係る資産の取得費については、次による。
(昭52直資3−14、直所3−22追加)
(1) 代償分割により負担した債務に相当する金額は、当該債務を負担した者が当該代償分割に係る相続により取得した資産の取得費には算入されない。

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2018年11月26日

会社の本店移転登記の日

本店移転を行う場合、会社法上本店移転の日から2週間以内に
登記する必要があります。

登記を怠った場合は、法律上は100万円以下の過料となることが
ありますので、注意が必要です。

尚、本店移転の登記を行う場合の移転日は取締役会や取締役が
決定した日となります。

本店移転の日は本店移転登記をした日ではありませんので、
注意が必要です。

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商業登記

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2018年11月15日

相続不動産の価値について

不動産を相続した場合、相続不動産の価値について相続人間でもめる
場合があります。

その場合、どうすればいいのかですが、基本的には複数の不動産会社に
査定してもらうのが一番です。

ただ、査定してもらうにしても連絡しづらいという方もいらっしゃるかと
思います。

その場合は、以下の方法によって調べます。

まず、そもそも不動産の価格には時価、公示価格、路線価、評価額があります。

時価っていうのは実際に同種の不動産が取引されている価格です。

要するに時価=相続不動産の価値ともいえると思います。

公示価格っていうのは国土交通省が土地の価格を算定したものです。

路線価っていうのは相続税や贈与税の算定のための価格です。

評価額っていうのは固定資産税の通知書にかかれている評価額です。

路線価については、時価の8割程度、評価額については時価の7割程度、
公示価格については実際の取引等を参考にしており、ほぼ時価に
近いともされています。

時価については通常一般の方が情報を収集するのは難しいので、公表されている
もので一番不動産のおよその価値を知ることができるのは公示価格ということに
なるかと思います。

尚、調べるのが面倒だという方はとりあえず、評価額をもとに判断するのも
いいかと思います。

以上のことは土地についての判断となりますが、家屋については何十年も前に
建てられた古いものはほぼ無価値と判断してもらってほぼ大丈夫ですが、
それ以外は個別事情によるかと思います。

いずれにしろ、不動産評価については基本的に不動産会社に査定して
もらった方がはっきりするかと思われます。

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2018年11月05日

遺産分割協議書に押印するのは絶対に実印が必要か?

遺産分割協議書に押印する印鑑といえば実印での押印が通常ですが、
その印鑑が認印であっても無効ではありません。

ただ、実印で押印されてない場合は、銀行などの金融機関では
そのままでは手続きがすすめてもらえないというだけとなります。

要するに、実印が必要なのは銀行等の金融機関や法務局など第三者に対して
協議がきちんと成立したことの証明の為として必要だというとです。

ですので、現金等の外部に対して手続する必要のない財産しか
お持ちでない場合には、必ずしも協議書に実印での押印は
必要ないということとなります。

もちろん、協議に同意したという意思の確認の意味では、実印で押印
してもらった方が無難とはいえますが。

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2018年10月19日

遺産分割協議証明書の日付

たまに遺産分割協議証明書の作成日付をどうすればいいのか気に
される方がいらっしゃいますが、基本的にご署名や押印された
日付を記載されれば問題ありません。

なぜなら、遺産分割協議証明書は各相続人の協議があったことを
証明した日であり、その日を普通に記載すればいいからです。

ですので、各相続人間で作成の日付が異なっていたとしても
証明の日付なので問題ありません。

特にたいしたことではないですが、たまに気にされる方が
いらっしゃるようなので記載させていただきました。

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2018年09月24日

遺産分割協議に各相続人の住民票がいる!?相続登記との関係

遺産分割協議書の作成といえば、被相続人の出生から死亡までの
戸籍を集め、各相続人の戸籍及び印鑑証明書をつけるというのが
多いかと思います。

相続登記においてもこれと不動産を取得する方の住民票及び亡くなった
方の住民票除票をつければ書類としては受け付けられます。
不動産を取得しない相続人の住民票の写しはなくても受付
られます。

ですが、登記申請の際に登記の必要書類として遺産分割協議書に
各相続人の本籍地記載入りの住民票の写しも絶対必要という方も
いらっしゃいます。

なぜいるのかということですが、遺産分割協議の成立を
証明するためにはざっくりいえば
@協議する方が相続人全員であったこと
及び
A相続人が分割に同意したこと
が必要となります。
このうち@については、戸籍で証明可能です。
Aについては印鑑証明書を出しているので証明できると
いえそうです。

ですが、細かいことをいいはじめると戸籍上からは本籍地と
名前と生年月日は分かり、印鑑証明書からは住所と生年月日、
名前はわかるが、印鑑証明書と戸籍だけでは本籍のつながりが
ないということです。

要するに、戸籍上の相続人と協議書に署名した相続人が
100%同一人物かわからないということです。

そのつながりをもたそうとすると各相続人の本籍地記載入りの
住民票の写しがいるということになります。

これは相続登記に被相続人の本籍地記載入りの住民票がいると
されているのと同じような趣旨となります。

基本的に生年月日が同じの同姓同名の人物がそうそういると
思えませんし、別人の相続人が協議にまざっていれば相続人の
誰かが指摘すると思いますが・・・・完全につながりをつけると
いう意味でいえば各相続人の本籍地記載入りの住民票をつける
必要があるともいえます。

ですが、相続登記の必要書類かといわれれば、相続人の本籍地記載入り
の住民票は必要書類ではないので、もし要求するのであればあくまで
登記自体にいるのではなく、代理人として登記をなす際の確認書類等
としているという説明になるのかもしれません。

結局、住民票を要求されるかどうかは各司法書士の相続人の本人確認を
どこまでどのようにするのかの問題ということになるのかもしれません。

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2018年08月24日

遺産分割による相続登記と印鑑証明書について

遺産分割による相続登記をする場合、遺産分割協議書を
作成するのが通常ですが、その際に各相続人の実印と
印鑑証明書を添付するのが通常です。

しかしながら、相続登記の手続きに限っては申請人と
なる者の印鑑証明書は添付しなくても受理されます。

相続登記の場合は、申請人が申請すること自体で意思
確認ができるというのが趣旨だと思われます。

ですので、遺産分割協議書を作成後になんらかの理由で
申請人の印鑑証明書を紛失した場合もそのまま印鑑証明書を
取得しなおさなくても他の相続人の印鑑証明書があれば
申請できるということになります。

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2018年08月23日

相続登記で原本還付できる書類と方法

相続登記をする際に他の手続きで利用するから戸籍とか印鑑証明書などが
かえってくるのか心配される方もいらっしゃると思いますが、基本的に
遺産分割協議書も含めて他の相続手続きで必要な書類は全て返して
もらうことが可能です。

ただ、印鑑証明書や住民票、遺産分割協議書等の書類を返してもらうに
あたっては、別途原本還付の手続きが必要となります。

原本還付の手続きをとらなければ返してもらうことはできませんので、
ご注意ください。

尚、相続戸籍に限っては相続関係説明図を提出していれば、原本還付の
請求を別にしなくても返してもらうことができます。

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2018年08月22日

相続関係説明図による相続登記の還付書類

相続関係説明図といえば、相続登記の際にそれを添付していると
相続に関する戸籍謄本類の原本還付が受けれるメリットがあることは
ご存知の方が多いかと思います。

相続が発生した際には戸籍類を関係機関ごとに基本的に出す必要が
あり、戸籍類の還付を受ける必要がありますが、本来法務局で
原本の還付を請求するには戸籍関係類全てのコピーをわざわざ
とって添付する必要があります。

これは戸籍の数が多数に及ぶ場合は何十枚もコピー機でコピーをとるのも
かなりの手間でこの手続きを省略できる相続関係説明図はかなりの
メリットがあります。

この相続関係説明図ですが、古い書籍等見ると民事局長の通達とともに
相続関係説明図に相続人の住所を明記することによって住民票の写しが
還付可能であるとか、一定の事項が記載されていれば遺産分割協議書等の
書類も原本還付可能と書いているものを見ることもあるかもしれません。

これを見ると相続戸籍類以外も相続関係説明図による還付がされるのかと
勘違いされる方もいらっしゃると思いますが、相続関係説明図で還付を
受けれるのは、相続戸籍のみですので、ご注意ください。

尚、古い書籍等の住民票の写し等の還付が受けれる旨の記載は間違いではなく、
当時は認められていたのですが、平成17年の不動産登記法改正による取扱い
の変更によってできなくなったということです。

現在の相続関係説明図に相続人の住所の記載がされているのが
一般的なのも過去の取扱いの名残りと思われます。

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2018年08月20日

相続登記における登記官の審査権

相続登記に限らず、権利に関する不動産登記申請は形式的な審査を
原則としているため、書面の実質面までは審査対象ではありません。

そのため、例えば、相続人の一人から相続人間で遺産分割協議が
なされたにも関わらず、他の相続人に相続分がない旨の証明書を
提出した場合、仮に登記官が協議書の存在を認識していたとしても
それのみによって申請を拒むことはできません。

要するに、形式上書類が整っていれば拒めないということです。

ただ、虚偽の書類等によって登記がされたとしても、登記制度が
形式的審査主義をとっている関係からその者が法的にも権利者
として確定されるわけではありません。
あくまで恐らく権利者だろうというレベルです。

ですので、権利者として登記されているからといって法律上の
権利者といえない場合もあり、登記されればそれで終わり
というわけでもないので注意が必要です。

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2018年08月15日

長期間放置していた抵当権抹消登記の注意点1

前回、「完済後放置していた抵当権の書類による抹消登記」にて
長期間放置した抵当権・根抵当権の抹消書類が使用可能かどうか
について書かせていただきました。

長期間放置していた書類による抵当権抹消登記を行う場合、
通常は代表者が変更しておりますが、義務者として記載する
代表者は書類を作成した過去の代表者ではなく、現在の
代表者名を記載します。

例えば、山田太郎から山下次郎に代表者が変更していた場合は、
現在の山下次郎を代表者として記載します。
受取った書類には山田太郎名義の委任状等となっているので、
気持ち悪いかもしれませんが、登記申請上は現在の義務者を
記載するためそうなります。
では、この場合、山田太郎はどこに書けばいいのかですが、これに
ついてはその他の事項欄に山田太郎が過去に代表者として権限が
あって退任していることなどを記載します。

その他、現在の金融機関と当時の金融機関をつなぐ金融機関の遍歴や
山田太郎の当時の権限を証明する書類を添付する必要があります。


弊所でも長期間放置した書類による抵当権抹消登記のご依頼も含めて
業務に関するご相談を承っておりますので、お気軽にご相談ください。

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2018年08月07日

法定相続分による共有者の相続登記の注意点

土地Aについて、相続人甲、乙、丙がいる場合、
甲が法定相続分の登記を土地Aについて代表して相続登記した場合、
甲には登記識別情報(いわゆる権利証)が発行されます。

しかしながら、乙、丙が申請人にならなかった場合は、乙、丙の
権利は登記されるものの、登記識別情報は発行されません。

そうすると、将来売却などを行う際には乙、丙のいわゆる権利証が
ない状態となり、困ることになります。

ですので、共有者がいる場合の相続登記を行う場合は、他の相続人と
事前に協議の上で全員が申請人となる形で行うのが望ましいといえます。

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