2012年09月28日

不動産の相続手続き

弊所では土地・家・住宅・マンションなどの不動産の相続を原因とした名義変更の
ご相談や代行を承っております。

平日に弊所にお越しいただくのが困難な方の場合も、事前にご予約いただければ、
土日祝も対応可能ですので、お気軽にご相談ください。

お問い合わせ ⇒ 06−6326−4970

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2012年04月10日

相続登記をしてなかった場合のトラブル例

よく相続登記(相続を原因とした土地や建物の名義変更)をする必要があるのかと
ご質問される方がいらっしゃいますが、相続登記をしていないことによって
予想されるトラブルとしては以下のものが考えられます。

@相続が連続して発生することによる不都合
相続が発生した際にそのまま亡くなれた方の名義のままで登記を放置し、何世代にも
渡って相続が発生してしまうと相続人の数が膨大になり、相続関係が複雑となりますので、
いざ相続登記を行おうとした場合に、各相続人に連絡がつかなかったり、話し合いが
つかなかったりすることにより困難となる場合があります。

A不動産の売却や担保による借入に関する不都合
不動産を売却する際や銀行で不動産を担保にする際には相続登記をしていないと
スムーズにいかない場合があります。とりわけ、相続が複数回発生しているような場合は、相
続人間の話し合いがまとまらず、結果として売ったりなどができない場合があります。

B不動産の差押え
相続人の一人が借金をしていた場合、仮に相続登記をせずに放置していた場合は、
その相続人の相続分について差押えがされる場合があります。

また、相続人同士の話し合いで特定の相続人が不動産を相続するという合意ができていたとしても、
相続登記を放置していれば、不動産を取得していない相続人の債権者によって差し押え
がされる場合があります。

弊所でも相続登記に関するご相談を承っておりますので、お気軽にご相談ください。

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2012年03月08日

未成年者がいる場合の相続を原因とした名義変更登記

遺産相続を原因として土地や建物の名義変更をする場合、
未成年者がいる場合には注意が必要です。

未成年者が遺産を相続する場合、法定代理人(通常は親)が代理して遺産分割協議や相続登記を行うことになりますが、両親の一方が死亡した場合には、未成年者と両親の一方が共同相続人となることが多々あります。

このような場合に遺産分割協議を行う場合は、両親の一方と未成年者の利益が相反する関係にあるため、特別代理人を選任する必要があります。

弊所でも未成年者が相続人となるような相続登記のご相談も受け付けておりますので、お気軽にご相談ください。

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相続登記について
未成年者の特別代理人選任申立

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2012年02月07日

遺贈を原因とした土地や建物の名義変更(相続登記)

遺贈による土地や建物の名義変更の場合は、包括遺贈の場合も特定遺贈の場合も
受贈者を登記権利者、相続人全員もしくは遺言執行者を登記義務者として、
共同で登記申請を行うことになります。

そのため、遺言に遺言執行者の定めがない場合には相続人の協力が得られず、
登記手続きがスムーズにいかない場合もあり得ます。

ですので、遺贈を原因とした相続登記を目的とする遺言書を作成する際には
遺言執行者を決めておくことが望ましいといえます。

弊所でも遺贈を原因とした土地や建物の名義変更のご相談を承って
おりますのでお気軽にご相談ください。

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相続登記について

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2012年02月03日

認知症の相続人がいる場合の相続登記

相続人が複数いる場合などの相続登記については基本的に全員の合意で
遺産分割協議を行ってから登記をすることになりますが、
相続人の中に認知症の相続人がいる場合には、
法律上有効な遺産分割協議を行うことができません。

この場合、成年後見の申立てを家庭裁判所で行ってから成年後見人が認知症の方に
代わって遺産分割協議を行うことになります。

弊所でも成年後見申立書作成も含めた相続を原因とした土地や建物の名義変更登記の
代行を承っておりますのでお気軽にご相談ください(相続登記の解説はこちら)。

お問い合わせは 06−4967−9119 まで

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2012年01月17日

仮差押え等を理由とした第三債務者の供託

賃貸物件にお住まいの方で貸主のオーナーがなんらかの理由で資金難になり、
賃料の差押えや仮差押えの手続きがとられた場合、
借主は法律上第三債務者の立場となります。

こういった場合、裁判所から陳述書の送付を求められたりすることとなりますが、
賃料の支払いについては弁済供託をする必要が出てきます。

弊所でも第三債務者の供託や陳述書の作成の代行を承っておりますので、
お気軽にご相談ください。

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2011年12月18日

住民票の除票が取得できない場合の相続登記

相続登記(相続による土地や建物の名義変更)を行う際には
住民票の除票が必要となりますが、
住民票の除票は、住民登録がなくなってから5年間しか保存されません。

そのため、住民票の除票が取得できない場合は、
戸籍の附票やその他の書類で補うこととなります。

ちなみに、住民票の除票は住民登録があった市町村から他の市町村へ
引越しがあった時や死亡により住民登録が抹消された時に作成されるもので、
除票と記載されている以外の形式面は通常の住民票の写しとほとんど変わりません。

弊所でも住民票の除票が取得できない場合の土地・建物の
所有権移転や相続登記も含めて
ご相談に応じておりますので、お気軽にご相談ください。

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2011年12月06日

相続登記の本人申請

相続登記は司法書士への依頼のみでなく、もちろん本人申請も可能です。
本人申請のメリットとしては司法書士への報酬分だけ支払いの総額が
安くなるという点があげられます。
しかしながら、デメリットとしては一般に以下のような点が考えられます。

本人申請の場合のデメリット
1、一般の方は登記については初めてな不慣れな方が多いため、登記申請手続きの
方法や内容を検討するのに苦痛を伴うことも多い。
2、登記申請の際に法務局へ行く時間がとれない場合、会社を休むなどによる収入減少の不利益を伴う。登記は申請と書類の受領の最低2回は法務局に行く必要がありますが、
内容のミスなどによる補正が必要な場合、何度も法務局に足を運ぶ必要が生じます。
3、相続関係が複雑な場合、処理が停滞する恐れがある。
4、一般の方の場合、他の相続人の方の意思確認を不十分に申請を行うことがあり、紛争の火種となることがある。
5、相続登記の添付書類の収集(特に死亡者の戸籍)で判断がつかない場合がある。
6、オンライン申請による登録免許税の減額措置が受けにくい環境にある。

本人申請には以上のようなデメリットがありますが、登記に慣れている方や勉強熱心な方、
その他時間的余裕が十分にある方ならできなくはありません。
幣所では登記申請の代行のみでなく、登記申請費用を安く済ませたい方のために本人申請の
相談も受付中ですので、お気軽にご相談ください(相続登記の解説はこちら)。
お問い合わせは 06−4967−9119 まで

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2010年12月19日

住所の遍歴がつかない場合の相続登記

土地や建物の相続登記においては、死亡時の被相続人の住所・氏名と登記簿上の
住所・氏名が一致する必要があります。

そのため、住民票の除票や戸籍の附票を取得しても住所の遍歴を証明できない場合は、
権利書など被相続人と登記簿上の所有者が同じであることを証明する書類が必要に
なることになりますので、登記手続きが通常の場合と比べてややこしくなります。

弊所でも住所の遍歴がつかない場合の相続登記も含めてご相談に応じておりますので、
お気軽にご相談ください。

お問い合わせ ⇒ 06−4967−9119

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固定資産税の評価額がゼロの土地の相続登記

公衆用道路などで固定資産税の評価額が評価証明書をとってもゼロの場合、
所有権移転の登録免許税もゼロになるのかといえば、そういうわけには
いきません。

この場合、近傍宅地の評価額をもとに登録免許税の基礎となる課税価格を
算定することになります。

弊所でも固定資産評価額が0の場合の土地の所有権移転や相続登記も含めて
ご相談に応じておりますので、お気軽にご相談ください。

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特別受益証明書による相続登記

特別受益証明書とは、相続人に相続分がないことを証明する証明書です。

相続放棄や遺産分割協議の手続きを経ないで簡単に相続の登記ができる
ことから利用されることがあります。

しかしながら、特別受益証明書は相続手続きにおいて悪用されることも多いので
トラブルのもととなりやすい書面のひとつです。

弊所でも特別受益証明書も含めた相続登記手続きに関するご相談を承って
おりますのでお気軽にご相談ください。
 
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2010年10月06日

相続人に在外邦人(在外日本人)がいる場合

日本において不動産登記をする際には戸籍謄本、住民票、
印鑑証明書が必要となることがありますが、
海外に居住する日本人の場合は、
住民票、印鑑証明書の取得ができません。

このような場合は、在留証明書やサイン証明書といった
住民票や印鑑証明書にかわる証明書を入手する
必要があります。

そのため相続人全員が日本に居住している場合と異なり、
海外に相続人がいる場合は、
日本に全員がいる場合と比べて手間や費用・時間が
かかることとなります。

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相続登記の代行

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2009年12月05日

相続登記における遺言書の不備事例

 相続登記において遺言書がある場合、原則として遺産分割協議書の作成は
不要となりますが、お見せいただいた遺言書に不備がある場合があります。
 最近のパソコンなどが浸透したことによる事例としてパソコン等の自筆以外で
自筆証書遺言を書いたものがあげられます。
 遺言を自筆で書くのはいわれれば知っているという方もいるのですが、作成時に
案外うっかりという方もいるようですので、これから遺言書の作成をされる方は
ご注意ください。
 尚、遺言書の作成については弊所でもご相談を承っておりますので、お気軽に
ご相談ください。

遺言書作成に関するご相談は 06−4967−9119 まで

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2009年12月01日

遺言書による相続登記の添付書面

相続人のうちの一人に不動産を相続させる旨の遺言書がある場合の
相続登記をする際に必要な書類は以下のものとなります。

・亡くなられた方の死亡時の戸籍
・亡くなられた方の住民票の除票
・不動産を取得する相続人の現在の戸籍謄本
・不動産を取得する相続人の住民票
・固定資産評価証明書
・委任状(司法書士に依頼する場合)

相続登記に関するお問い合わせは 06−4967−9119 まで

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2009年11月26日

相続登記のお問い合わせ方法

相続登記の問い合わせをされる場合、何を集めればいいのかや
そもそも何を質問すればいいのかも不明な方も多いと思います。
その場合もまずは幣所までお電話ください。
特にお電話いただいたからといって業務の依頼等をせまるということはありませんので、ご安心ください。
また、お電話でのお問い合わせは大阪に限らず全国の方からも
受け付けております。
どのようなご相談もお気軽にお問い合わせください。

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相続登記のための戸籍収集が難しい場合

相続登記においては戸籍収集が必要となってきますが、以下の場合は困難となったり、収集の数が膨れ上がる場合があります。
・相続登記を長期間放置して相続が何世代にもわたって発生している場合
・亡くなった方が高齢で何度も転籍を繰り返している場合
・兄弟姉妹が相続人となる場合

幣所でも相続登記に関するご質問を受け付けておりますので、お気軽にご相談ください。

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2009年11月25日

相続登記の完了期間

相続登記はどれくらいの期間で終了するのかと質問される方も
いますが、一概にはいうことはできません(相続登記の解説はこちら)。

相続登記の主な手続きとして
1、相続登記のための必要書類の収集
2、遺言書がない場合は遺産分割協議書の作成・相続人の意思確認
3、全ての書類の確認後の登記申請
がありますが、上記「1」及び「2」が相続登記の時間の長期化の
主な原因となります。
相続登記の申請から登記完了までの時間は1週間もあれば
完了するのが通常ですが、相続人間の話し合いや書類の
収集は予測がつきません。
ただ、相続人間でもめてない場合でなおかつ相続人が近隣に
住んでいる場合には全ての手続きを含んで1カ月以内に
終了する場合も多いと思われます。

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2009年11月20日

相続登記における遺言書の役割

 相続登記におきましては、遺言書は絶対にいるわけではありませんが、事前に作成しておけば後の手続きがスムーズになります。
 具体的には、仮に遺言書がなかった場合には、遺産分割協議書を作成して相続人全員の合意のもとに全員の印鑑証明書と押印等が必要になりますが、協議でもめた場合や相続人がそれぞれ遠隔地に住む場合などにはスムーズな登記ができなくなる恐れがあります。
 そのような事態を遺言書を事前に作成することによって回避することが可能です。
 幣所でも将来の相続登記をふまえた遺言書の作成の相談を承って
おりますのでお気軽にご相談ください。
 尚、遺言書に関する一般的な説明はホームページでご確認いただくことが可能です(遺言書の解説はこちら)。

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相続登記の必要性

 よく相続登記は絶対に必要かというご質問を受けることがありますが、回答としましては必ずしも絶対に必要ではないといえます。
 しかしながら、相続登記をせずに長期間放置した場合、その後何度も相続が発生すると相続人の数が膨大になってしまい、後の相続登記が非常に困難になる場合があります。
 また、相続登記をしていない物件には抵当権などの担保権の設定や売買による所有権移転の登記もできませんので、売買や担保の設定を行う予定がある場合には相続登記を行う必要が生じます。
 尚、相続登記に関する一般的な説明は幣所ホームページでご確認いただくことが可能です(相続登記の解説はこちら)。

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2009年11月19日

相続関係説明図

1、相続関係説明図とは?

相続関係説明図とは相続登記をする際に相続関係をわかりやすくするために添付する書類です。
これによって戸籍等の書類の原本還付を容易に受けることができることになります。
相続関係説明図自体は簡単な相続関係であれば一般の方でも作ることは可能だと思いますが、相続が何世代にもわたるなど複雑化している場合には作成が難しい場合もあり得ます。

2、相続関係説明図の作成方法

相続関係説明図を作成するには亡くなられた方の出生から死亡までの戸籍の収集が必要です。
戸籍の収集および確認の終了後に相続人を確定して相続関係説明図を作成することになります。

3、相続関係図の例

相続関係説明図とはどのようなものかイメージがわかない方も多いと思います。
今回は簡単な例を下記にあげさせていただきます。
相続関係説明図は複雑なものでなければ一般の方でも容易に作成は可能ですが、
相続関係の確定が前提となるため相続関係が複雑な場合には、作成には困難が伴う場合もあります。
弊所でも相続関係説明図も含めて相続登記のご相談を承っておりますので、お気軽にご相談ください。

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被相続人 淀川太郎 の相続関係説明図の簡単な例   

最後の住所   大阪市東淀川区瑞光1−3−12明徳ビル205号
最後の本籍   大阪市東淀川区1丁目3番12号
登記簿上の住所 大阪市東淀川区瑞光1−3−12明徳ビル205号

(被相続人)淀川太郎
     ‖   昭和5年1月1日出生
     ‖   平成21年1月1日死亡
     ‖
     ‖
     ‖
     ‖        
     ‖_______   淀川 次郎
     ‖          出生 昭和30年1月1日
     ‖          住所 大阪市東淀川区瑞光1−3−12
     ‖          (分割)
     ‖ 
     ‖ 
     ‖ 
   相続人 淀川花子
   出生  昭和5年1月1日
   住所  大阪市東淀川区瑞光1−3−12


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