2013年11月01日

相続登記(相続を原因とした名義変更登記)と権利証

よく相続登記の際に権利証は必要かと質問をされる方がいらっしゃいますが、
相続手続きの申請書類としては原則的に権利証は不要です。

しかしながら、戸籍の消失等被相続人に関する必要書類が十分に収集できない場合には、
必要となる場合があります。

ですので、相続登記手続きに権利証がいるかといわれれば、原則的にはいらないですが、
いる場合もあるというのが回答となります。

尚、最近の登記では完了の際に権利証の代わりに登記識別情報が発行されておりますが、
権利証と登記識別情報は同じものと考えていただければ結構です。

従いまして、相続登記の申請にあたっては登記識別情報も原則的に不要です。


弊所でも相続登記の申請の御相談を承っておりますので、お気軽にご相談ください。

お問い合わせ ⇒ 06−4967−9119


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2013年10月29日

遺言書による相続登記@(相続による名義変更)

遺言書による相続登記(相続を原因とした土地や建物の名義変更)の場合、
自筆証書遺言による場合は、家庭裁判所の検認をした後でなければ、
登記申請ができません。

公正証書遺言による場合は、検認なく申請することが可能です。

弊所でも遺言書の作成も含めて遺言書に基づく相続登記の申請の御相談を
承っておりますので、お気軽にご相談ください。

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2012年11月19日

韓国から帰化した方の相続を原因とした名義変更

韓国から帰化した方の相続登記を行う場合、日本の戸籍と韓国の戸籍の
双方が必要となります。

それに加えて韓国の戸籍の翻訳文をつける必要がありますので、
添付書面としては余分な費用が発生します。

その他帰化した方が本国に必要な届け出をしてない場合には、その間の
身分関係が不明確となるため、別途相続人を証明するための書類が
必要となることがあります。

弊所でもこのような韓国から帰化した方の相続を原因とした土地や建物の
名義変更も含めてご相談に応じておりますのでお気軽にご相談ください。

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2012年11月05日

山林や農地の相続登記

山林や農地の相続を原因とした名義変更の登記を行う場合、
登記手続き自体をすることはもちろんのことですが、
登記とは別個に届出が必要となります。

農地の権利を相続等で取得したときは、農業委員会に
山林の場合には市町村長への届出が必要となります。

登記簿上の地目が山林や農地となっていない場合でも、現況が
山林や農地となっている場合には届出が必要となりますので
注意が必要です。

弊所でも山林や農地の相続登記のご相談を承っておりますので、
お気軽にご相談ください。

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2012年09月28日

不動産の相続手続き

弊所では土地・家・住宅・マンションなどの不動産の相続を原因とした名義変更の
ご相談や代行を承っております。

平日に弊所にお越しいただくのが困難な方の場合も、事前にご予約いただければ、
土日祝も対応可能ですので、お気軽にご相談ください。

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大道南、東大道町、南大道町 国次町 南方町
山口町 柴島町 浜町
薬師堂町 飛鳥町 日之出町
豊里三番町 豊里町 橋寺町
豊里菅原町 上新庄町 下新庄町
江口町 小松町 大道村
中島村 豊里村 新庄村
西中島町
上新庄 上新庄町
下新庄 下新庄町
柴島
飛鳥町、柴島町、浜町、南方町、薬師堂町
瑞光 瑞光通
東淡路 東淡路町
西淡路 西淡路町、下新庄町
淡路 淡路本町、淡路新町
東中島
山口町、南方町、飛鳥町
菅原 豊里菅原町、下新庄町、菅西町
豊里 豊里町、豊里三番町
大桐
北大道町、西大道町、大隅通
大隅
大隅通
豊新
上新庄町、下新庄町、豊里三番町、西大道町
小松 小松北通、小松中通、小松南通、島頭町
井高野
井高野町
南江口
南江口町
北江口
北江口町 
相川 相川町、相川北通、相川中通、相川南通
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2012年04月10日

相続登記をしてなかった場合のトラブル例

よく相続登記(相続を原因とした土地や建物の名義変更)をする必要があるのかと
ご質問される方がいらっしゃいますが、相続登記をしていないことによって
予想されるトラブルとしては以下のものが考えられます。

@相続が連続して発生することによる不都合
相続が発生した際にそのまま亡くなれた方の名義のままで登記を放置し、何世代にも
渡って相続が発生してしまうと相続人の数が膨大になり、相続関係が複雑となりますので、
いざ相続登記を行おうとした場合に、各相続人に連絡がつかなかったり、話し合いが
つかなかったりすることにより困難となる場合があります。

A不動産の売却や担保による借入に関する不都合
不動産を売却する際や銀行で不動産を担保にする際には相続登記をしていないと
スムーズにいかない場合があります。とりわけ、相続が複数回発生しているような場合は、相
続人間の話し合いがまとまらず、結果として売ったりなどができない場合があります。

B不動産の差押え
相続人の一人が借金をしていた場合、仮に相続登記をせずに放置していた場合は、
その相続人の相続分について差押えがされる場合があります。

また、相続人同士の話し合いで特定の相続人が不動産を相続するという合意ができていたとしても、
相続登記を放置していれば、不動産を取得していない相続人の債権者によって差し押え
がされる場合があります。

弊所でも相続登記に関するご相談を承っておりますので、お気軽にご相談ください。

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2012年03月08日

未成年者がいる場合の相続を原因とした名義変更登記

遺産相続を原因として土地や建物の名義変更をする場合、
未成年者がいる場合には注意が必要です。

未成年者が遺産を相続する場合、法定代理人(通常は親)が代理して遺産分割協議や相続登記を行うことになりますが、両親の一方が死亡した場合には、未成年者と両親の一方が共同相続人となることが多々あります。

このような場合に遺産分割協議を行う場合は、両親の一方と未成年者の利益が相反する関係にあるため、特別代理人を選任する必要があります。

弊所でも未成年者が相続人となるような相続登記のご相談も受け付けておりますので、お気軽にご相談ください。

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相続登記について
未成年者の特別代理人選任申立

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2012年02月07日

遺贈を原因とした土地や建物の名義変更(相続登記)

遺贈による土地や建物の名義変更の場合は、包括遺贈の場合も特定遺贈の場合も
受贈者を登記権利者、相続人全員もしくは遺言執行者を登記義務者として、
共同で登記申請を行うことになります。

そのため、遺言に遺言執行者の定めがない場合には相続人の協力が得られず、
登記手続きがスムーズにいかない場合もあり得ます。

ですので、遺贈を原因とした相続登記を目的とする遺言書を作成する際には
遺言執行者を決めておくことが望ましいといえます。

弊所でも遺贈を原因とした土地や建物の名義変更のご相談を承って
おりますのでお気軽にご相談ください。

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相続登記について

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2012年02月03日

認知症の相続人がいる場合の相続登記

相続人が複数いる場合などの相続登記については基本的に全員の合意で
遺産分割協議を行ってから登記をすることになりますが、
相続人の中に認知症の相続人がいる場合には、
法律上有効な遺産分割協議を行うことができません。

この場合、成年後見の申立てを家庭裁判所で行ってから成年後見人が認知症の方に
代わって遺産分割協議を行うことになります。

弊所でも成年後見申立書作成も含めた相続を原因とした土地や建物の名義変更登記の
代行を承っておりますのでお気軽にご相談ください(相続登記の解説はこちら)。

お問い合わせは 06−4967−9119 まで

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2012年01月17日

仮差押え等を理由とした第三債務者の供託

賃貸物件にお住まいの方で貸主のオーナーがなんらかの理由で資金難になり、
賃料の差押えや仮差押えの手続きがとられた場合、
借主は法律上第三債務者の立場となります。

こういった場合、裁判所から陳述書の送付を求められたりすることとなりますが、
賃料の支払いについては弁済供託をする必要が出てきます。

弊所でも第三債務者の供託や陳述書の作成の代行を承っておりますので、
お気軽にご相談ください。

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2011年12月18日

住民票の除票が取得できない場合の相続登記

相続登記(相続による土地や建物の名義変更)を行う際には
住民票の除票が必要となりますが、
住民票の除票は、住民登録がなくなってから5年間しか保存されません。

そのため、住民票の除票が取得できない場合は、
戸籍の附票やその他の書類で補うこととなります。

ちなみに、住民票の除票は住民登録があった市町村から他の市町村へ
引越しがあった時や死亡により住民登録が抹消された時に作成されるもので、
除票と記載されている以外の形式面は通常の住民票の写しとほとんど変わりません。

弊所でも住民票の除票が取得できない場合の土地・建物の
所有権移転や相続登記も含めて
ご相談に応じておりますので、お気軽にご相談ください。

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2011年12月06日

相続登記の本人申請

相続登記は司法書士への依頼のみでなく、もちろん本人申請も可能です。
本人申請のメリットとしては司法書士への報酬分だけ支払いの総額が
安くなるという点があげられます。
しかしながら、デメリットとしては一般に以下のような点が考えられます。

本人申請の場合のデメリット
1、一般の方は登記については初めてな不慣れな方が多いため、登記申請手続きの
方法や内容を検討するのに苦痛を伴うことも多い。
2、登記申請の際に法務局へ行く時間がとれない場合、会社を休むなどによる収入減少の不利益を伴う。登記は申請と書類の受領の最低2回は法務局に行く必要がありますが、
内容のミスなどによる補正が必要な場合、何度も法務局に足を運ぶ必要が生じます。
3、相続関係が複雑な場合、処理が停滞する恐れがある。
4、一般の方の場合、他の相続人の方の意思確認を不十分に申請を行うことがあり、紛争の火種となることがある。
5、相続登記の添付書類の収集(特に死亡者の戸籍)で判断がつかない場合がある。
6、オンライン申請による登録免許税の減額措置が受けにくい環境にある。

本人申請には以上のようなデメリットがありますが、登記に慣れている方や勉強熱心な方、
その他時間的余裕が十分にある方ならできなくはありません。
幣所では登記申請の代行のみでなく、登記申請費用を安く済ませたい方のために本人申請の
相談も受付中ですので、お気軽にご相談ください(相続登記の解説はこちら)。
お問い合わせは 06−4967−9119 まで

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2010年12月19日

住所の遍歴がつかない場合の相続登記

土地や建物の相続登記においては、死亡時の被相続人の住所・氏名と登記簿上の
住所・氏名が一致する必要があります。

そのため、住民票の除票や戸籍の附票を取得しても住所の遍歴を証明できない場合は、
権利書など被相続人と登記簿上の所有者が同じであることを証明する書類が必要に
なることになりますので、登記手続きが通常の場合と比べてややこしくなります。

弊所でも住所の遍歴がつかない場合の相続登記も含めてご相談に応じておりますので、
お気軽にご相談ください。

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固定資産税の評価額がゼロの土地の相続登記

公衆用道路などで固定資産税の評価額が評価証明書をとってもゼロの場合、
所有権移転の登録免許税もゼロになるのかといえば、そういうわけには
いきません。

この場合、近傍宅地の評価額をもとに登録免許税の基礎となる課税価格を
算定することになります。

弊所でも固定資産評価額が0の場合の土地の所有権移転や相続登記も含めて
ご相談に応じておりますので、お気軽にご相談ください。

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特別受益証明書による相続登記

特別受益証明書とは、相続人に相続分がないことを証明する証明書です。

相続放棄や遺産分割協議の手続きを経ないで簡単に相続の登記ができる
ことから利用されることがあります。

しかしながら、特別受益証明書は相続手続きにおいて悪用されることも多いので
トラブルのもととなりやすい書面のひとつです。

弊所でも特別受益証明書も含めた相続登記手続きに関するご相談を承って
おりますのでお気軽にご相談ください。
 
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2010年10月06日

相続人に在外邦人(在外日本人)がいる場合

日本において不動産登記をする際には戸籍謄本、住民票、
印鑑証明書が必要となることがありますが、
海外に居住する日本人の場合は、
住民票、印鑑証明書の取得ができません。

このような場合は、在留証明書やサイン証明書といった
住民票や印鑑証明書にかわる証明書を入手する
必要があります。

そのため相続人全員が日本に居住している場合と異なり、
海外に相続人がいる場合は、
日本に全員がいる場合と比べて手間や費用・時間が
かかることとなります。

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相続登記の代行

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2009年12月05日

相続登記における遺言書の不備事例

 相続登記において遺言書がある場合、原則として遺産分割協議書の作成は
不要となりますが、お見せいただいた遺言書に不備がある場合があります。
 最近のパソコンなどが浸透したことによる事例としてパソコン等の自筆以外で
自筆証書遺言を書いたものがあげられます。
 遺言を自筆で書くのはいわれれば知っているという方もいるのですが、作成時に
案外うっかりという方もいるようですので、これから遺言書の作成をされる方は
ご注意ください。
 尚、遺言書の作成については弊所でもご相談を承っておりますので、お気軽に
ご相談ください。

遺言書作成に関するご相談は 06−4967−9119 まで

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2009年12月01日

遺言書による相続登記の添付書面

相続人のうちの一人に不動産を相続させる旨の遺言書がある場合の
相続登記をする際に必要な書類は以下のものとなります。

・亡くなられた方の死亡時の戸籍
・亡くなられた方の住民票の除票
・不動産を取得する相続人の現在の戸籍謄本
・不動産を取得する相続人の住民票
・固定資産評価証明書
・委任状(司法書士に依頼する場合)

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2009年11月26日

相続登記のお問い合わせ方法

相続登記の問い合わせをされる場合、何を集めればいいのかや
そもそも何を質問すればいいのかも不明な方も多いと思います。
その場合もまずは幣所までお電話ください。
特にお電話いただいたからといって業務の依頼等をせまるということはありませんので、ご安心ください。
また、お電話でのお問い合わせは大阪に限らず全国の方からも
受け付けております。
どのようなご相談もお気軽にお問い合わせください。

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相続登記のための戸籍収集が難しい場合

相続登記においては戸籍収集が必要となってきますが、以下の場合は困難となったり、収集の数が膨れ上がる場合があります。
・相続登記を長期間放置して相続が何世代にもわたって発生している場合
・亡くなった方が高齢で何度も転籍を繰り返している場合
・兄弟姉妹が相続人となる場合

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