2019年08月02日

サブリース契約と賃貸保証のリスクについて

賃貸マンションなどを所有していると空室がどうしても
出てしまい、将来性に不安になる方が多いかもしれません。

こういった方がよく営業で耳にするのがサブリースと家賃保証です。

大まかに内容をざっくり説明するとだいたい以下のような
内容で業者側から説明を受ける形となります。

マンションの空室をリフォームして会社がその部屋を借りあげて
家賃保証するというものです。

内容だけ聞いていると空室が解消されて家賃保証まであるので、
いい話だと思う方も多いかもしれません。

ただ、このサブリース契約の落とし穴がある場合が多いです。
全てがそうなのかは別にしても少なくとも多くは以下のような
デメリットがあります。

・リフォーム代に空室リスクその他もろもろが上乗せされて
いるので、初期リフォーム代が割高になる。
また、サブリース後のリフォームも契約上割高なものを
支払う必要となることが多い。

・数十年家賃保証といっても賃料の改定条項がはいっていて
 契約の際の賃料は保証されていない。
そのため、リフォーム費用は当初家賃による利回りで計算している
ことが多いので後で痛い目にあうことが多くなります。

などなどです。

要するに全てのサブリースに問題があるかどうかは分かりませんが、
営業があったとしてもそんなうまい話はないという前提で聞いた方が
無難だといえます。

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2019年08月01日

相続放棄で照会書が届かない場合

相続放棄の申述を行った場合、通常2週間から1ヶ月以内
程度で裁判所から照会書が届きますが、届かない場合も
あります。

届かない場合とは相続放棄の申述書だけで中身が把握でき、
照会する必要がないと判断された場合です。

この場合、照会書が届かないまま受理通知書が送られて
くる形となります。

弊所でも相続放棄の申述の申立ても含めて相続手続きのご相談を
承っておりますので、お気軽にご相談ください。

お問い合わせ ⇒ 06−6326−4970

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2019年07月31日

法定相続情報証明制度と住所の記載

法定相続情報証明制度とは法務局に戸籍等を添付して
法定相続情報一覧図を届出すれば無料で法務局が
認証文をつけた写しを交付してくれる制度です。

この法務局によって交付してくれた法定相続情報一覧図の写しに
より、戸籍の束をもっていかなくても銀行等で相続手続きが
行えるという制度です。

この法定相続情報一覧図は住所の記載は載せることが
できますが、載せるかどうかは自由です。
また、住所の記載についても例えば、相続人3人のうちAさん
だけ住所を記載するといった一部のみを記載することも可能です。

弊所でも法定相続制度証明制度の利用も含めて相続手続きのご相談を
承っておりますので、お気軽のご相談ください。

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2019年07月30日

よくあるサイトの食い違いの見分け方@

インターネットなどで複数のサイトを見ていると食い違い
などが見つかることがありますが、これにはいくつかの
パターンがあります。

一つ目はサイトを作ったが、途中で作るのがめんどくさくなって
更新をやめてしまった場合があります。

例えば、不動産登記であれば必要書類の取扱いがかわれば書き換えが
必要となりますが、サイトの更新がされなければ結果的に誤った情報
の提供という形となります。

こういう古い情報系サイトは情報が古くなっても放置されたままなので
おかしいなと思ったらその記述の作成年月日を確認する必要があります。
意外と士業のページは開設して1ヶ月以内に更新が止まっているページも
よく見かけますので、確認の際には注意が必要です。

更新頻度が多く、そのサイトにそれなりの訪問者がおり、長く続けている
ものほど誤りがあっても修正される可能性が高いため比較的情報の信頼度は
高いといえますので、複数のサイトを見る場合はそういった観点からも
確認してみてもいいかもしれません。

その他サイトの食い違いについては次回に。

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2019年07月29日

子どもがいない場合の相続

子どもがいない場合、婚姻している場合も婚姻してない場合も両親が
死亡しているなどによって相続人が兄弟姉妹となった場合は、
相続関係が複雑になります。

とりわけ相続人となる兄弟姉妹が多い場合は、兄弟姉妹間の
意思疎通が困難な場合もありますし、行方不明などによって
連絡すらできない場合もあります。

こういった場合を防止する為にも子供がいない場合は、遺言書を
作成してあらかじめ将来に備えておくことが重要です。

弊所でも遺言書作成も含めて相続手続きのご相談を承って
おりますので、お気軽にご相談ください。

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2019年07月26日

遺言書による生命保険受取人の変更

生命保険受取人の変更は保険会社で手続きをすれば可能ですが、
なんらかの理由で自分の死後に受取人の変更を行いたい場合は
遺言書による変更も可能です。

弊所でも生命保険受取人の変更も含めて相続手続きに関する
ご相談を承っておりますので、お気軽にご相談ください。

参考:保険法
第44条 保険金受取人の変更は、遺言によっても、することができる。
2 遺言による保険金受取人の変更は、その遺言が効力を生じた後、
保険契約者の相続人がその旨を保険者に通知しなければ、
これをもって保険者に対抗することができない。

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2019年07月25日

補充遺言の必要性

遺言書で財産をあげたい人がいた場合、その方の名前を書けば
それで終了ですが、万一、あげたい人が先に亡くなった場合に、
どうするのかの対応を忘れている方もいらっしゃいます。

遺言書であげたい人が先になくなった場合、その部分では遺言書の
効力がなくなりますので、財産は通常の相続手続きによって
承継されます。

ですので、仮に相続人がなく、知人にあげる遺言を書いていた場合は、
知人が先に亡くなれば国庫に財産がいってしまうこととなります。

そういった場合に知人が先に亡くなった場合は、他の人にあげると
書いておく(いわゆる補充遺言)とそういった事態を防止できます。

弊所でも補充遺言がある場合も含めて相続手続きに関するご相談を
承っておりますので、お気軽にご相談ください。

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2019年07月24日

世話をすることを条件に相続させる遺言

たまに息子に妻の世話をすることを条件に財産を相続させる
などといった遺言書を書く方がいらっしゃいます。

これはこれで無効ではありませんが、世話の内容が不明確な
ため息子が守っているかどうかや違反した場合どうなるのか
が不明確なためもめる可能性もあります。

ですので、こういった遺言書を書く時はしっかりと細かい
ことまでつめる必要があります。

弊所でも遺言書の作成も含めて相続手続きのご相談を承って
おりますので、お気軽にご相談ください。

お問い合わせ ⇒ 06−6326−4970

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2019年07月23日

公衆電話の料金が値上げへ

10月の消費税増税にあわせて公衆電話の料金が値上げされるよう。
例えば、市内の10円でかけれる時間が57.5秒から56秒に
短縮されるみたいな感じの時間短縮による値上げ。
最近は公衆電話をほぼ使うことがないので、時間短縮されても
気づかないかもですが、公衆電話で長時間かける場合なら
影響があるかもですね。

参考:公衆電話料金(NTT西日本)

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2019年07月22日

民法の成年年齢引き下げの施行日

選挙年齢は既に18歳に引き下げられていますが、民法の
成年年齢の引き下げの施行日は令和4年4月1日からと
なります。

これによって18歳の方も民法上は成年と扱われるので、
契約上の制限もなくなる形となります。

ただ、この改正によっては喫煙や飲酒の年齢といったものなど
20歳が維持されているものもありますので、注意が必要です。

また、養育費の取り決めについてはこれから行うものについては
疑義が無いように「成年に達する日の属する月まで」というもの
ではなく、年齢等で指定した方がいいかもしれません。

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