2018年12月13日

不動産譲渡所得税の計算方法

譲渡所得税の計算をする場合、
土地や建物を売った金額から取得費・譲渡費用を差し引きます。
それに長期譲渡所得か短期譲渡所得かによってその税率をかけて
計算することになります。
例えば、売却金額が3000万円で
取得費2000万、譲渡費用100万円の場合は、
3000万―2000万―100万=900万
この900万円に税率をかけたものが譲渡所得税となります。

例えば、ざっくり計算する場合は
長期譲渡所得の場合はこの900万に20%をかけた約180万円が
税金部分ということになります。

※譲渡所得税に関して詳しくは税務署や専門の税理士にお尋ねください。

大阪府大阪市東淀川区瑞光1−3−12
明徳ビル205
司法書士・行政書士 よどがわ事務所
TEL: 06-6326-4970
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2018年12月12日

不動産売却の際の不動産譲渡所得税の所得から引けるもの

不動産の譲渡所得税の計算の際に譲渡の際に所得から仲介手数料などが引けると
いうことはご存知の方が多いと思いますが、細かい点については
悩む方が多いと思います。

詳しくは税務署や専門の税理士にお問い合わせいただく必要がありますが、
ざっくりとした感じで記載させていただきます。

@不動産を売却する際の自宅家財等の処分費用×
これについては譲渡のために所得から差し引くことはできません。
自分の引っ越し費用も差し引くことはできません。

A抵当権の抹消登記費用×
不動産を売却する際に抵当権などがついていた際もそれにかかった司法書士の
報酬なども差し引くことはできません。

B住所変更登記費用×
不動産を売却する際に所有者の住所を変更していた際もそれに関する登記費用を
差し引くことができません。

C売買契約書の収入印紙○
不動産売却の際の収入印紙は差し引ける費用として認められます。

D測量費用○
不動産売却の際に測量した際の費用は費用として差し引けます。

E税理士の譲渡所得税申告費用×
税理士に譲渡所得税の申告を依頼した場合、それを費用として所得から
差し引くことはできません。

F相続登記の際の免許税や司法書士への報酬○
相続登記の際の登録免許税や司法書士の報酬は所得から差し引ける
費用として認められます。

参考:
国税庁の譲渡費用となるもの
国税庁の取得費となるもの

弊所でも売買による所有権移転登記のご相談を承っておりますので、
お気軽にご相談ください。

お問い合わせ ⇒ 06−6326−4970

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2018年12月11日

不動産譲渡所得税の取得費

不動産を売却する場合、買った値段よりも売った値段が高ければ、
譲渡所得税がかかります。

その場合の、買った値段の金額計算としての取得費ですが、
基本的には売買契約書で実際に払った金額となります。

ただ、売買契約書をなくしている場合は売った金額の5%を取得費
とできます。
例えば、3000万円で売った場合はその5%の150万円を
取得費として2850万円が所得となります。
また、売買契約書があったとしても昭和40年以前に購入したものは
取得費が5%よりも低い場合もあるので、その場合は、5%の方を
使って取得費の計算もできます。

取得費として他に足すことができるのは契約の際の印紙代や購入の際の
登記手数料や免許税、不動産取得税、購入時の仲介手数料などがあります。
また、建物であれば増改築した費用や取り壊し費用なども取得費にいれる
ことができます。

取得費はなるべく多い方が税金的にはいいので、不動産売却の際には
そういった資料を探してみるのが重要です。

また、売買契約書を取得費として使用する場合、建物の金額部分は減価償却に
よって減少しますので、その分だけ取得費は下がる可能性があります。

細かい部分は税務署や専門の税理士に聞いていただくことになりますが、
少なくとも不動産を購入した際には将来の売却に備えて資料をきちんと
保存しておくことが重要だといえます。

弊所でも譲渡所得税の申告がいる場合の税理士の御紹介も含めて、不動産登記の
ご相談を承っておりますので、お気軽にご相談ください。

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2018年12月10日

不動産を売った時にかかる税金1

相続した不動産などを売却した場合、意外と忘れがちなのが、
売った時にかかる税金(譲渡所得・住民税)です。

譲渡所得・住民税は取得した時よりも売った時に儲かっていれば
かかる税金で、買値よりも安く売ったならば税金はかかって
きません。

譲渡所得税は長期譲渡所得と短期譲渡所得に分かれますが、
長期譲渡の場合は、所得税と住民税あわせて約20%、
短期譲渡の場合は所得税と住民税あわせて約39%の
税金がかかります。

ですので、長期譲渡の場合で300万円の利益がでた場合は、
300×20%の60万円の税金がかかることとなります。

※税に関して詳しくは税務署・専門の税理士にお尋ねください。

弊所でも売買による所有権移転登記のご相談を承って
おりますので、お気軽にご相談ください。

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2018年12月07日

不動産売買契約書の印紙の軽減措置

不動産の売買による所有権移転登記を行う場合、通常は
売買契約書も作成しますが、売買契約書を作成するには
印紙を添付する必要があります。

売買契約書に添付する印紙は平成26年4月1日から平成32年3月31日
までの間に作成されているものについては軽減措置がとられております。

具体的には
契約金額が10万円を超え 50万円以下のもの
400円⇒200円
契約金額が50万円を超え 100万円以下のもの
1千円⇒500円
契約金額が100万円を超え 500万円以下のもの
2千円⇒1千円
契約金額が500万円を超え1千万円以下のもの
1万円⇒5千円
契約金額が1千万円を超え5千万円以下のもの
2万円⇒1万円
契約金額が5千万円を超え 1億円以下のもの
6万円⇒3万円
契約金額が1億円を超え 5億円以下のもの
10万円⇒6万円
契約金額が5億円を超え 10億円以下のもの
20万円⇒16万円
契約金額が10億円を超え 50億円以下のもの
40万円⇒32万円
契約金額が50億円を超えるもの
60万円⇒48万円
となっております。

(※契約金額が10万円以下は200円、1万円未満は非課税
  詳しくは税務署・専門の税理士等にお尋ねください。 )

弊所でも売買による所有権移転登記のご相談を承っておりますので、
お気軽にご相談ください。

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2018年12月06日

住所変更登記をしたくない場合の対応

不動産を所有している場合、住所と氏名が法務局に登記されていますが、
引っ越しなどによって所有者が住所を移転した場合、住所変更登記が
必要となります。

ただ、必要といっても絶対にしないとだめというわけではないので、
放置されている場合が多いです。

何度も住所を移転している場合や長期間登記を放置していていざ登記を
しようかと思ったら住所を証明する情報が廃棄などを理由に取得できない
ということもよくあります。

そういった場合には、通常の住所変更登記と比べて手間がかかることに
なり、かえって余分な費用がかかる場合もあり得ます。

かといって住所変更登記を法務局にその都度登記するのは
面倒だという方もいらっしゃると思います。

こういった場合は、住所を移転するごとに過去の住所ののった住民票等の
公的証明書をその都度取得して保存しておくと住所を証明する書類がない
ということがなくなりますので、あとの登記が楽になるかと思います。

弊所でも住所変更登記も含めて不動産登記のご相談を承っておりますので、
お気軽にご相談ください。

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2018年12月05日

抵当権抹消時の抵当権の移転登記

抵当権や根抵当権を行う際に抵当権者が合併などを
していた場合、そのままでは抵当権抹消登記が
できない場合があります。

具体的には、合併までの間に、借金の返済が完了して
おらず、抵当権や根抵当権が消滅してない場合には
抵当権や根抵当権の移転登記をしなければ抹消登記
はできません。

逆に、合併などの前に返済等が完了しており、抵当権や
根抵当権消滅後に合併などが起こった場合には、抵当権や
根抵当権の移転登記は不要です。

この場合には、合併によって前の抵当権者は消滅して
ますが、合併後に引き継いだ会社等が抹消登記の義務
だけ引き継いで抹消登記をします。

お問い合わせ ⇒ 06−6326−4970

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抵当権抹消登記

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2018年12月04日

抵当権抹消時の抵当権者の住所や氏名の変更登記

抵当権や根抵当権の抹消登記を行う際に抵当権者の住所や
氏名・商号が登記簿上の住所と異なっている場合があります。

この場合にこれらの変更登記が必要となるかどうかですが、
結論としては不要です。

この場合には住所や名前が変わったことが分かる証明書を
添付して登記することとなります。

ただし、変更の理由が抵当権消滅前に合併などによって
抵当権者や根抵当権者自体が変わってしまっている場合は、
抵当権や根抵当権の移転手続きが必要となります。

弊所でも抵当権や根抵当権抹消登記のご相談を承っておりますので、
お気軽にご相談ください。

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2018年12月03日

抵当権抹消時の抵当権債務者の住所変更登記

抵当権や根抵当権の抹消登記を行う際に債務者の住所が登記簿上の
住所と異なっている場合があります。

この場合に住所変更登記が必要かどうかですが、結論としては
不要となります。

尚、この場合の債務者の変更登記はしなくていいのですが、しようと
思えば不動産1つにつき1000円の登録免許税がかかります。

しなくていいものにあえてお金を払う必要もないので、行われない
のが通常かと思われます。

弊所でも抵当権や根抵当権の抹消登記に関するご相談を承って
おりますので、お気軽にご相談ください。

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2018年11月30日

国民金融公庫の根抵当権抹消

国民金融公庫での借入金返済による根抵当権抹消登記を行う場合、
お仕事の関係上や手間などの関係でご自身による根抵当権や
抵当権抹消登記の手続きを行うのが難しい場合もあるかと思います。

弊所では国民金融公庫も含めて不動産の抵当権や根抵当権の抹消登記の
御依頼を承っておりますので、お気軽にご相談ください。

参考:国民金融公庫の遍歴
⇒平成11年 国民生活金融公庫に名称変更
       環境衛生金融公庫を統合
⇒平成20年 株式会社日本政策金融公庫へ

お問い合わせ ⇒ 06−6326−4970

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