2018年08月22日

相続関係説明図による相続登記の還付書類

相続関係説明図といえば、相続登記の際にそれを添付していると
相続に関する戸籍謄本類の原本還付が受けれるメリットがあることは
ご存知の方が多いかと思います。

相続が発生した際には戸籍類を関係機関ごとに基本的に出す必要が
あり、戸籍類の還付を受ける必要がありますが、本来法務局で
原本の還付を請求するには戸籍関係類全てのコピーをわざわざ
とって添付する必要があります。

これは戸籍の数が多数に及ぶ場合は何十枚もコピー機でコピーをとるのも
かなりの手間でこの手続きを省略できる相続関係説明図はかなりの
メリットがあります。

この相続関係説明図ですが、古い書籍等見ると民事局長の通達とともに
相続関係説明図に相続人の住所を明記することによって住民票の写しが
還付可能であるとか、一定の事項が記載されていれば遺産分割協議書等の
書類も原本還付可能と書いているものを見ることもあるかもしれません。

これを見ると相続戸籍類以外も相続関係説明図による還付がされるのかと
勘違いされる方もいらっしゃると思いますが、相続関係説明図で還付を
受けれるのは、相続戸籍のみですので、ご注意ください。

尚、古い書籍等の住民票の写し等の還付が受けれる旨の記載は間違いではなく、
当時は認められていたのですが、平成17年の不動産登記法改正による取扱い
の変更によってできなくなったということです。

現在の相続関係説明図に相続人の住所の記載がされているのが
一般的なのも過去の取扱いの名残りと思われます。

弊所でも相続手続きのご相談を承っておりますので、
お気軽にご相談ください。

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大阪府大阪市東淀川区瑞光1−3−12
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2018年08月21日

任意後見契約にかかる費用について

任意後見契約をする場合、任意後見契約書を作成する必要がありますが、
その場合の費用としては以下のものがかかります。

@公証役場の手数料
1契約につき 11,000円
(証書の枚数が法務省令で定める枚数の計算方法により4枚を超えるときは、
超える1枚ごとに250円が加算)

A法務局におさめる印紙代 2600円

B法務局への登記嘱託料  1400円

C書留郵便料

D正本謄本の作成手数料 1枚250円×枚数

@からD合計で2〜3万円くらい。
@からDの合計金額は司法書士や弁護士等の専門家の関与なくして
個人で契約書を作成してもかかる費用となります。

それにプラスして司法書士などに任意後見契約書の作成を依頼する場合は、
それに対する契約書作成報酬が別途かかります。

弊所でも任意後見契約書作成のご依頼も含めて業務に関する
ご相談を承っておりますので、お気軽にご相談ください。

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任意後見契約

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2018年08月20日

相続登記における登記官の審査権

相続登記に限らず、権利に関する不動産登記申請は形式的な審査を
原則としているため、書面の実質面までは審査対象ではありません。

そのため、例えば、相続人の一人から相続人間で遺産分割協議が
なされたにも関わらず、他の相続人に相続分がない旨の証明書を
提出した場合、仮に登記官が協議書の存在を認識していたとしても
それのみによって申請を拒むことはできません。

要するに、形式上書類が整っていれば拒めないということです。

ただ、虚偽の書類等によって登記がされたとしても、登記制度が
形式的審査主義をとっている関係からその者が法的にも権利者
として確定されるわけではありません。
あくまで恐らく権利者だろうというレベルです。

ですので、権利者として登記されているからといって法律上の
権利者といえない場合もあり、登記されればそれで終わり
というわけでもないので注意が必要です。

弊所でも相続手続きのご相談を承っておりますので、
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2018年08月17日

抵当権抹消の登記原因が矛盾する場合

抵当権抹消の登記書類を金融機関から取得した場合、
「解除証書」といった書類をもらうことが多いかと
思います。

基本的にこの場合の登記原因は解除証書の記載から
年月日解除で記載すれば問題ありません。

しかしながら、たまに保証会社などの解除証書に解除した旨の
記載と別に解除原因として、解除日前の日付で年月日主債務の
消滅とかかれていることがあります。

こういった場合は、主債務が消滅すれば保証会社の保証債務も
付従性によって消滅しているので、既に消滅しているものを解除
するのはおかしいので、仮に書面のタイトルが解除証書でも
登記原因は先に発生した年月日主債務消滅となります。

弊所でも抵当権抹消登記のご依頼も含めて業務に関するご相談を
承っておりますので、お気軽にご相談ください。

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抵当権抹消登記

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2018年08月16日

墓じまいの離檀料のトラブルが増加中!?

墓じまいといえば、後継者不足や少子化等の事情によって墓の管理が
できずに一時族の墓をしめて墓の管理がいらない共同の永代供養の
納骨堂などに遺骨を移し替えることが増えていますが、これに伴う
トラブルが増加しているようです。

遺骨を移すには改装許可がいるのですが、その際の役所での証明書
発行に前の遺骨を納めていた寺の証明書がいります。

この証明書を発行する際に前の寺が離檀料などの名目で多額の金銭を
請求することがあり、それのトラブルが増えているというものが、
本日付けのMBSのニュース記事で掲載されているようです。

改装許可に関しては、何年か前から弊所にもマスコミ関係者の聞き込み
取材がたまにきたりしていますので、それなりに遺骨の移し替えに
興味のある方も潜在的にまだたくさんいるのだと思います。

ただ、記事のような離檀料等をふっかけたりなどしても実効性はあまり
ないですし、寺のイメージ的な問題もあるので、最近は意図的に寺が
ふっかけるということはなさそうな気はするのですが、実際のところは
どうなんでしょうか。

仮に高額だと思う離檀料をふっかけられても、離檀料自体がもともと
法的根拠がないものですので、言い値ではなく、寺側とじっくり
話し合ってから支払うかどうかを検討する必要があるかと思います。

案外、誠意をもって冷静に話し合いをすれば、あっさり減額してくれる
こともあるかもしれません。

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改葬許可について

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2018年08月15日

長期間放置していた抵当権抹消登記の注意点1

前回、「完済後放置していた抵当権の書類による抹消登記」にて
長期間放置した抵当権・根抵当権の抹消書類が使用可能かどうか
について書かせていただきました。

長期間放置していた書類による抵当権抹消登記を行う場合、
通常は代表者が変更しておりますが、義務者として記載する
代表者は書類を作成した過去の代表者ではなく、現在の
代表者名を記載します。

例えば、山田太郎から山下次郎に代表者が変更していた場合は、
現在の山下次郎を代表者として記載します。
受取った書類には山田太郎名義の委任状等となっているので、
気持ち悪いかもしれませんが、登記申請上は現在の義務者を
記載するためそうなります。
では、この場合、山田太郎はどこに書けばいいのかですが、これに
ついてはその他の事項欄に山田太郎が過去に代表者として権限が
あって退任していることなどを記載します。

その他、現在の金融機関と当時の金融機関をつなぐ金融機関の遍歴や
山田太郎の当時の権限を証明する書類を添付する必要があります。


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抵当権抹消登記

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2018年08月14日

完済後放置していた抵当権の書類による抹消登記

住宅ローンを完済すると金融機関から抵当権抹消のための書類一式を
もらえるかと思いますが、この書類をもらったにもかかわらず、
なんらかの事情で長期間経過する場合があります。

この場合、金融機関の代表者が当時の方と変わっていたり、本店が
移転していたりなど、その書類のみでは抹消登記申請ができない
のが通常です。

ですが、金融機関からもらった書類自体は利用できますので、
金融機関に連絡しなくても抵当権や根抵当権の抹消登記は
可能です。

尚、過去の書類の金融機関の代表者が既に退任している場合、そもそも
金融機関の代表者に登記申請権限があるのかと心配される方もいらっしゃる
かもしれませんが、これについては、不動産登記法17条に退任により権限が
なくならない旨の規定がありますので、ご安心ください。
(下記第四号の法定代理人には法人の代表者も含まれるとされています。)

参考:不動産登記法17条
登記の申請をする者の委任による代理人の権限は、
次に掲げる事由によっては、消滅しない。
一 本人の死亡
二 本人である法人の合併による消滅
三 本人である受託者の信託に関する任務の終了
四 法定代理人の死亡又はその代理権の消滅若しくは変更

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2018年08月13日

不動産登記における法人の本人確認情報の作成の必要書類

法人がなんらかの理由で不動産の権利証や登記識別情報を
紛失していた場合、法人の本人確認情報の作成が必要
となることがあります。

法人の本人確認情報の作成で確認が必要なのは、会社自身と
法人の代表者等の人の確認が必要となります。

まず、法人の確認については、「商号」「本店所在地」
「代表者の資格・氏名・住所」の確認等のため
登記事項証明書と印鑑証明書が必要となります。

次に人の確認については、法人の代表者を確認する場合は、
代表者の住所、氏名、生年月日を確認のため免許証等の
顔写真付身分証明書の確認が必要となります。

また、代表者に代わる業務担当者の確認を行う場合は、免許証等の
顔写真付証明書とともに法人の実印を押印した業務権限証明書
及び会社の印鑑証明書も必要となります。

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2018年08月11日

関西総合信用株式会社の根抵当権・抵当権抹消登記

関西総合信用株式会社での住宅ローン返済による抵当権抹消登記を
行う場合、お仕事の関係上や手間などの関係でご自身による根抵当権や
抵当権抹消登記の手続きを行うのが難しい場合もあるかと思います。

弊所では関西総合信用株式会社も含めて不動産の抵当権や根抵当権の
抹消登記の御依頼を承っておりますので、お気軽にご相談ください。

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2018年08月10日

株式会社関西アーバン銀行の根抵当権・抵当権抹消登記

株式会社関西アーバン銀行での住宅ローン返済による抵当権抹消登記を
行う場合、お仕事の関係上や手間などの関係でご自身による根抵当権や
抵当権抹消登記の手続きを行うのが難しい場合もあるかと思います。

弊所では株式会社関西アーバン銀行も含めて不動産の抵当権や根抵当権の
抹消登記の御依頼を承っておりますので、お気軽にご相談ください。

参考:株式会社関西アーバン銀行の関係社名例
山城無尽株式会社
株式会社関西相互銀行
株式会社関西銀行
株式会社関西さわやか銀行
華実無尽株式会社
興業無尽株式会社
滋賀無尽株式会社
株式会社滋賀相互銀行
株式会社びわこ銀行
幸福銀行

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